地下空间开发利用趋势及重点.

北京市城市规划设计研究院地下空间开发利用趋势及重点1、国外地下空间开发利用的基本情况2、我国地下空间开发利用的基本情况3、当前地下空间发展的趋势与理念4、我国当前地下空间开发利用的核心问题与瓶颈5、以轨道交通站点为核心的重点突破节约土地资源、高效利用城市建设用地。发展地铁，促进公共交通，提高出行效率。利用地下空间的密闭性、抗震性、作为储藏空间。减少污染排放、节约能源。成为城市空间的混合利用、一体化利用的粘合剂。有利于地面开放空间和历史文化遗产保护。地下空间是城市实现可持续发展、低碳发展的有效途径：国外情况——星广场西方地下空间利用的三种模式“巴黎公交模式”地铁线路端点公交首末站商业设施机动车停车场地铁土地的混和利用和立体开发地上二层的步行系统，高强度开发地上空间与地下空间的合理结合交通枢纽的总体开发西方地下空间利用的三种模式“香港”国外情况——蒙特利尔西方地下空间利用的三种模式“加拿大步行网络模式”国外情况——日本西方地下空间利用的三种模式“日本地下街模式”81我国当前地下空间开发利用的基本情况地下空间规划编制体系日趋完善，规划管理逐步到位。控制性详细规划总体规划综合管廊规划轨道交通规划修建性详细规划分区规划近期建设规划城市总体规划层面城市详细规划层面地下空间专项规划地下路规划人防专项规划…其他规划：概念规划、城市设计、……单独编制非独立编制单独编制非独立编制9重视城市重要功能区和主要节点的地下空间试点和建设。北京CBD地下空间控规（单独编制）1我国当前地下空间开发利用的基本情况世博轴10大力发展轨道交通，高度重视轨道沿线和枢纽地下空间开发利用。上海虹桥枢纽1我国当前地下空间开发利用的基本情况深圳福田枢纽11积极推进市政基础设施地下化，探索地下市政综合管廊经验。变电站、污水处理厂等大型市政基础设施地下化工程较多，相关规划建设经验丰富。珠市口的110kv地下变电站施工照片城市重要功能区注重市政综合管廊试点。如北京中关村西区，CBD核心区、运河北京新商务中心区、丽泽金融商务区目前也都在进行市政综合管廊的建设探索。中关村西区地下综合管廊照片运河北京新商务中心区地下空间规划1我国当前地下空间开发利用的基本情况12积极推进地下道路建设，完善城市道路网系统。积极尝试和推进地下环形隧道、地下道路的规划建设工作。1我国当前地下空间开发利用的基本情况13相关法规政策和技术规范的制定研究工作积极开展。《中国城市地下空间规划规范》、《中国城市地下空间分类代码标准》1我国当前地下空间开发利用的基本情况法规名称出台时间深圳市地下空间开发利用暂行办法2008年深圳市城市规划标准与准则2004年，2010年修订法规名称出台时间上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定2006年上海市城市地下空间规划编制暂行规定2006开始编制上海市轨道交通车站及周边地区项目规划管理导则法规名称出台时间广州市城市地下空间开发利用管理办法2010年开始编制，正在征求意见北京市城市规划设计研究院2地下空间发展的趋势与理念依托轨道交通带动整体发展北京市城市规划设计研究院地铁建设也面临新的问题地铁带给城市新的发展机遇3重点——轨道沿线地下空间规划•地铁站设计无暇考虑与周边地块的联系。•地铁沿线土地开发建设地下空间与地铁联系不紧密。•地下空间的建设难度大，不利于后补建设。•地铁快速的发展，周边地下空间发展带来了机遇。•地铁站建设对周边物业发展具有带动作用。如何解决地铁和地下空间的关系?北京市城市规划设计研究院地铁周边地下空间的发展将成为城市未来发展的重要问题地铁周边是否都应该发展地下空间？地铁沿线地下空间发展了力度和模式是否应该一致？地铁周边地下空间的可发展空间有多少，应该在哪发展？地铁和周边地下空间如何相互促进与发展？用何种方式切实保障地铁建设和周边地下空间的协调发展？3重点——轨道沿线地下空间规划北京市城市规划设计研究院抓住地铁建设契机，高端、高效、高标准的综合利用城市空间。基于地铁站周边地区综合情况的梳理与分析，对各地铁站给出是否应进行地下空间开发的判定并针对不同地区进行开发强度分级。工作目标为地铁站周边一体化设计、为地铁站优化设计、为地铁站周边地下空间开发利用提供依据。最终与控规结合，纳入规划编制、审批、建设管理当中。搭建地铁建设与周边地下空间利用合理协调对接的平台。3重点——轨道沿线地下空间规划北京市城市规划设计研究院1级表示强度最大，指地下空间规模较大且与地上空间形成一体，成为城市综合体。对可利用站域地下空间还进行了开发等级的判定，以更好指导地铁站优化和地下空间规划，判定等级分为三级。2级3级强度适中,指地下基本形成地下空间网络和体系。强度最低，指地下空间规模较小，只是和地铁形成简单连接，但没有形成体系。3重点——轨道沿线地下空间规划北京市城市规划设计研究院M7菜市口站位置：旧城M7换乘站：是一体化设计：否站点性质：办公区建设强度：高平均容积率2.3C类3.8用地比例：公建比例40%较高客流：14万较高机遇区：26%较高主观评价：预建设广安产业园结论：应发展地下空间1级3重点——轨道沿线地下空间规划北京市城市规划设计研究院北京轨道交通建设管理公司北京基础设施投资建设有限公司规划编制与审批部门地铁运营公司5地铁站周边地下空间建设实施分析规划不仅仅体现于规划技术层面应体现于政策分析层面规划编制的应当关注如何保障规划落实北京市城市规划设计研究院小结——政策层面问题土地问题由于土地没有实现分层转让，而地下空间利用定性为经营性项目，目前采取招拍挂方式出让地下空间土地的没有先例。投资问题由于政府投资仅以经营性与非经营性划分，地下空间利用同时承担了部分公共设施功能，如自行车停放、人防工程等，使得投资单位以经营性方式开发地下空间、资金测算不能平衡。管理问题由于地下空间开发从空间上无法分割，存在权属划分及管理问题。5地铁站周边地下空间建设实施分析北京市城市规划设计研究院小结——规划建设层面问题地铁建设与周边用地缺少对接平台地铁先建设，地铁设计与周边用地缺少规划的引导。地铁根据自身建设的方便性设置出入口位置，地铁即使想与周边设施直接对接，缺少依据，谈判相对困难。地块先于地铁建设，地铁周边建筑设计与建设缺少相对明确的规划要求。（现有用地处在发条件时只能原则的提出）地铁周边地块建设不考虑未来与地铁的紧密联系。地铁周边用地对于地下与地铁车站的联系紧密程度重视不足。5地铁站周边地下空间建设实施分析6以香港地铁为借鉴主线剖析问题6.1地铁周边地下空间（尤其是公共用地下）开发的意义为什么要费力发展地铁站周边的地下空间？经济•提升土地与物业价值•加快小区重建及活化旧区•增加整体社会效率及生产力环境•提供健康及安全的环境(人车分隔),以鼓励步行社会•加强车站的可达性•减少路面交通•改善居住环境•增加整体小区活力运输•减少不必要的路面交通•增加铁路市场占有率香港地铁的人行接驳系统城市防灾交通发展经济效益环境效益社会效益•集约节约利用土地，为市民提供方便舒适的步行环境，提供必要的服务设施，提升都市人的生活品质。•改善地面环境，鼓励步行，创造优美的环境。•提升地区物业与土地价值，增强地区的活力和吸引力。•鼓励乘坐地铁，减少机动车；形成地下步行系统，缓解地面交通压力。•强化地铁作为防灾体系重要组成部分的作用，建立相互连通的地下防灾系统。2以香港地铁为借鉴主线剖析问题6.3地铁周边地下空间开发的意义和目标（为了5个需求）6以香港地铁为借鉴主线剖析问题6.6地铁周边地下空间开发利用的实施主体日本大阪地下街珠市会社是大阪市地下商业街的建设和经营主体，同样也是由政府注资的公司。企业成为地下空间的实施和推动主体，有利于按照市场规则统筹资金，对于保证开发合理性、效益最大化和避免浪费具有政府无法替代的作用。台湾台北捷运公司主导与捷运系统共构的地下空间。台北市政府直接推动建设并管理，但此类政府承担了较大的风险，增加了许多人事成本和不确定因素。6以香港地铁为借鉴主线剖析问题6.7地铁周边地下空间的土地供给及权属由于土地私有化，香港、日本、台湾轨道周边地下空间的利用多集中于道路等公共用地之下，对于周边私有用地若未取得土地权属，很少单独开发地下空间。对于一些影响民生的重要工程，可占用私有用地下空间，并有相应法规作为保障。台湾大众捷运系统因线路工程必要，可以穿越公、私有土地之上空或地下，其土地所有人、占有人或使用人不得拒绝，必要时就其需用之空间范围协议取得地上权，协议不成时，准用征收规定取得之。但选择其损害最少之初所及方法为之，并支付相当之补偿。地下空间的权属均归属国家和政府，地下空间的实施主体享有经营和使用权，也符合各主体的政府背景。香港、日本、台湾土地权属判断是否划定范围明确等级梳理土地是否应该进行地下空间开发利用站域影响范围划定明确站域地下空间开发等级梳理站点周边可地下空间利用土地更详细、更深入、更有针对性工作内容能够融入规划审批7规划手段的控制与引导北京市城市规划设计研究院对于各站周边地块的规划控制导则地下空间与地铁站连接优先（重要）度A必须连接B建议连接与地铁连接通道的位置及范围建议一体化开发范围（地上下一体化建设，尽量与地铁同步建设）地下空间的使用功能建议（主导功能一般功能）一级站道路下用地可划为可利用区7规划手段的控制与引导通过编制地铁站点周边地下空间利用图则，来体现规划控制和引导对于各地铁站的优化设计要求明确地铁站要和那个地块连接明确必须设置地下人行过街通道（非付费）方位北京市城市规划设计研究院7规划手段的控制与引导—地铁站点周边地下空间利用图则北京市城市规划设计研究院以菜市口地铁换乘站为中心进行一体化设计，集中布置商业、展示、酒吧、餐厅、社区办公、消防及市政设施，发挥地铁站点的聚集辐射效应。餐厅店铺展厅休闲大厅休闲大厅展厅店铺娱乐娱乐221133四号线站厅平面案例设计与研究——以菜市口为例•地铁建设单位按规划条件进行设计和建设•根据规划部门的要求在招拍挂文件中强制性要求二级开发项目与地铁相连通第一类：地铁红线内与红线外建筑物地下空间的通道连通•由京投公司或地铁沿线区政府作为主体进行投资建设•原则上采用定向供地第二类：地铁建设红线外市政用地内地下空间•若主体为京投公司或区县政府且用于地铁配套设施或人防，原则上采用定向供地•若主体为开发企业，原则上按变更规划程序办理第三类：地铁建设红线外开发建设用地内的地下空间地下空间类型建设原则8结合北京实际案例的实施分析立项：作为地铁建设工程附属设施一并立项一并批复。规划：作为地铁一体化设计方案的组成部分，由市规委统一批复。投资：由京投公司作为地下空间开发部分的投资实施主体。建设：由建管公司委托地铁站点设计和施工单位统一实施。启动：先期可列入地铁初步概算并单独说明，待条件成熟后办理变更手续，不列入地铁建设投资。权属：带结构完成后，结合国土供地方式意见，可采取招拍挂方式上市，出让收入补偿京投公司土建费用后，列入轨道交通建设专项资金。8.1地铁常营站8结合北京实际案例的实施分析立项：作为地铁建设工程附属设施一并立项一并批复。土地：南锣鼓巷织补项目地下部分用地可考虑按定向供地方式办理土地手续。规划：由规划部门先行对对下部分进行审批，地面部分根据国土政策和历史风貌保护要求另行研究。投资：由京投公司作为主体，自筹资金建设，资金投入不计入地铁投资。建设：由建管公司委托地铁站点设计和施工单位统一实施。8.2南锣鼓巷站——京投公司参与沿线扩拆用地一级开发8结合北京实际案例的实施分析8.3地铁周边地下空间开发利用的必要性和积极性地铁周边地下空间的合理开发对于提升人民的生活品质、提升周边土地价值具有积极的作用，但为什么发展不尽如人意呢？分析各种因素，实施主体的积极性是实现的关键。城市防灾交通发展经济效益环境效益社会效益结合实施案例的分析，在周边地块建设主体有积极性(如常营），以及可以参与周边用地开发的情况下（如南锣），京投表现出了较强的积极性和推动