金融街：坚守“大商业”

2009年，金融街(13.32,-0.17,-1.26%)在海河边上的天津环球金融中心开盘，这一规模巨大的项目包括津塔和津门两大板块。当时的天津中心区很难找到单价15000的住宅，但出人意料的是，5月23日，天津环球金融中心津塔首期开盘，一天就创下了6亿多销售额，销售单价逼近每平方米2万元。2009年上半年，天津环球金融中心坐上了天津高档住宅市场销售额的头把交椅。2009年下半年，这个楼盘单价攀升至25000元，成为该区域的地标建筑。金融街股份有限公司董秘于蓉回顾当时的情景时说，该项目的热销最根本是找准了市场空白。他们的项目进入之前，天津还没有黄金地段的精品公寓。拓荒或许有风险，但相应的收益也会是相当丰厚的。金融街对于商务地产开发的丰富经验，已经给后来者树起了一个高门槛。在国内，有大片商务区域从土地开发到最后落成、成功招租、销售经验的企业寥若晨星。1997年亚洲金融危机爆发。它对中国经济的冲击，首先在商务楼盘上体现出来，上海浦东爆出了写字楼零租金，北京出现大批空置写字楼，从事商务地产开发的金融街也很快陷入了困境。这片寸土寸金的宝地，早已经被很多投资商盯上了，对金融街建设者来说，转而开发利润丰厚的住宅，诱惑尤为巨大。而这个时候，他们却坚持了下来，没有转身开发住宅，后也曾面临无数的诱惑，却坚持了商业地产的道路走了下来。aliqq顺应大势——抓住资本之手商业地产的开发需要巨额的资金支持，而获得资本市场支持的能力尤为关键。于蓉介绍，开发写字楼，大约要4年一个周期，和经济周期波段很相似。在这种波动中，金融街在10多年的时间中逐步学会了顺应经济周期，调整自己的经营策略。同时，也学会了怎么和金融市场打交道。2008年，地产行业一片迷茫。金融街却有着“手中有粮心不慌”的派头。早在2007年下半年，金融街就发布公告，准备发行三亿新股。此时，正处于房价的高点，其踩中了股权融资的好时点。2008年初，金融街通过增发成为了上市公司中资金较为充裕的公司。2009年公司又成功发行了56亿元的公司债，资金进一步充裕。为金融街后续几年的业绩增长和加速扩张提供了保证。2008年下半年，金融街在北京获取了80万平方米的优质土地，即便正处于行业的调整期，金融街还是根据自己的业绩发展规划，在自己的价格承受范围内，坚定地拿地。金融街在国资背景的公司中，是最早上市的一批，一直保持一个较低的负债率，但又在每一次资本市场刚要开口的时候，立刻抓住机会。2001到2008年，四次增发，莫不如此。熟稔自家“产融”历史的于蓉认为，从土地开发到地产开发，从单纯的地产开发到开发、自持物业模式并举再到成为商务地产的缔造者，这家公司每一次转型都得益于资本市场的提示。“2004年，我们想做增发，就被人家问，你们要那么多钱做什么？我们之前考察过香港，这个城市都没有新地了，很多大公司还活得不错。原因就是有很多自持物业。干脆，我们的写字楼有些就不卖了，也做自持。”未雨绸缪，顺应大势，让这家自持着北京最黄金地段的商场、酒店、写字楼的公司，过得非常滋润。金融业般的严苛管理如果说早年的金融街凭借着的是几十号人的顽强拼搏和坚定的信念。伴随着公司方向的不断清晰和管理水平的不断提高，金融街已经建立其严格的内部治理结构，高标杆的分业态管理，高标准的风险管理机制。这些也是金融街15年来稳健前行背后的重要原因。于蓉告诉记者，按照交易所对上市公司内部治理结构的要求，应该有审计管理委员会，战略管理委员会，提名管理委员会，薪酬管理委员会，金融街则还有自己的风险管理委员会。风险管理委员一般都是基金公司、保险、银行才设立的机构。金融街的经营一直非常稳健，按照公开资料，2008年金融街资产负债率仅为46％。作为一家商业地产和住宅产品产品线齐全、开发和自持模式都具备的开发商，该公司没有采取混合的管理模式，而是分业态管理。于蓉介绍说，住宅开发，比较看重毛利率，资产周转率这些指标。而自持物业，特别是香港的一线公司主要看对升值能力的管理。所以他们对不同的开发模式的考核就采取两套标准。如果是酒店开发，就找竞争区域的标杆酒店的指标体系来做参考。金融街长期以来一直要求公司在风险管控、股价表现、盈利能力、资产净值、成长能力、管理效率和财务稳健性等综合评价位于国内A股房地产一线公司平均水平之上。如今，金融街已经成为商务地产开发的引领者，开始了新模式的摸索。其在惠州的项目，就是一个旅游地产项目。于蓉表示，现在惠州项目主干路已经修好了，明年要开始做功能配套。“我们这个项目，资金非常充沛”，于蓉对这个项目很有信心。从公开资料看，这个项目的公寓出售已经给其带来了两亿的收入。立足自身优势，金融街道的跨界经营成果初显，而对商务地产的坚持，金融街控股总经理刘世春有着他自己的见解。经济观察报：北京金融街15年来，最重要的发展节点是什么？阿里巧巧刘世春：规划建设金融街最初的设想是在1992年前提出来的，当时虽然还没有动，但这是金融街历史上的起源，意义非常重要。阿里巧巧1993年到1999年是金融街的拓荒阶段。1998年第一批客户进驻，金融街初具规模。1999年到2000年是金融街加快建设的转折点时期，酝酿更大的发展。2000年到2005年，是金融街快速发展的阶段。从2005年至今，我们走出了金融街，开始全国发展的布局。经济观察报：今明两年金融街的重点发展计划是什么？阿里巧巧刘世春：我们的总体思路是，稳步拓展公司新项目储备，重点关注北京等一线城市核心地段的优质商务地产项目。在一线城市核心地段开发商务地产项目，未来仍然是金融街的主要发展方向，我们在商务地产开发方面有充足的经验、良好的品牌优势和开发能力。金融街开发产品的主要定位依然是一线城市核心地段的商务地产项目，这在今后较长时间内也不会改变。经济观察报：商务地产的一个重要特征是发展持有型物业，你认为销售型物业和持有型物业的合适比例是多少？刘世春：从房地产行业发展趋势来看，销售型物业是初级阶段的主要甚至是唯一的利润来源。但随着企业规模化和开发模式的优化，以及土地成本的高涨，单纯的开发—销售模式受到挑战。因此，持有型物业的价值将在未来得到进一步体现。对于一家上市公司来说，持有型物业也逐渐成为公司重要的资产配置。金融街在高端酒店、优质写字楼、商务公寓、购物中心经营中积累了较多经验，持有物业越来越能充分显现协同效应、聚集效应。目前金融街在北京地区拥有的持有型项目建筑面积约为44万平方米，其中大部分已开业。不断增持优质持有型物业、调整持有型物业的内部结构，是公司的长期战略安排。经济观察报：金融危机和这两年房地产市场的剧烈波动，对你提出的“商务地产”模式，有什么影响？刘世春：当前市场的一个特点是，住宅市场土地成本越来越高，政策风险也比较大。相比而言，在国家经济持续稳健发展的背景下，“商务地产”的发展潜力很大。通过这两年的市场波动也可以看出，越是在行业市场变化的时期，我们在“商务地产”上的优势越会得到体现。经济观察报：金融街区域西扩很受各界关注，目前进展如何？刘世春：金融街西扩是政府规划，金融街控股不会介入一级开发。但我们会用自身的优势，积极参与二级开发。