城市综合体在城市规划中的问题

“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容如今中国的城市商业并不为过。仿佛是一夜之间，被称为CityMall的城市综合体在全国各地遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市也都走起了“Mall”步，不管对不对自己的胃口，CityMall建起来，似乎才能赶上潮流。自上个世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来，这种业态在世界各地均取得了巨大成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域，并被视为一张耀眼的城市名片。在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。不过，“盲目开发，过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”对城市商业有深入研究的中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利一针见血地指出。而商业地产专家更是直言：“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足，这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。”他认为，在国外和我国的大城市，城市综合体已经是一个相对成熟的产业，但对于中小城市来说，尚处于摸索阶段，不能完全照搬大城市模式。开发大型综合体，需在项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。盲目的代价由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体，是近几年商业地产开发的热点。它对城市形象的提升、区域经济的带动引来了全国各中小城市的“眼热”，不过，由于对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。“湖南益阳离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年”。益阳这个名为“福中福·国际城”的城市综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。而影响不仅止于此。该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，“由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。”探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。值得业界深思的是，益阳的案例并非个案。“几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。”北京、上海等大城市的经济基础较好，有城市综合体生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根据区域条件、市场环境进行调整，中小城市的综合体不一定要像大城市一样具备各种齐全的功能，例如没有商务环境的支撑，高档写字楼就难以生存。但是，很多城市并没有意识到城市综合体可能“水土不服”，诸多二三线城市正不断地向综合体抛出橄榄枝。如杭州、沈阳、昆明、济南、台州等城市纷纷大兴土木，投建综合体项目。其中，尤以杭州最为典型。早在2008年，杭州就提出要建设100个多功能城市综合体的宏大目标，掀起一场全新的“城市革命”。进入2009年，杭州不少城市综合体项目已经动工开建。开发商同样积极性高涨。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构声称将持续重点关注城市综合体的开发，并加大其投资力度。万达集团、中粮集团等更是提出只做城市综合体的发展战略。拒绝简单复制“城市综合体最大的价值是资产的价值，一个城市综合体有很多经济效益：一是出售获得的现金；二是商业酒店持续经营的租金回报；三是综合要素组合对资产评估的价值；四是资本的价值，通过基金、上市、债券其他的资本通道实现变现”。现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。因此不难理解，为何全国各地都对城市综合体趋之若鹜。不过，城市综合体对城市经济促进作用究竟有多大？城市综合体的成功模式能否复制？是否所有城市都适合建大型综合体？专家们并不十分乐观。“目前，对城市综合体的市场价值研究并不够，业界普遍认为它对城市、区域的发展影响很大，但究竟是何种影响则研究不足。另外，综合体在发展过程中存在哪些问题、风险以及不足之处也都没有一个清醒的认识，现在人们对它更多关注的还是表面上对城市形象的提升。”城市综合体的出现确实对区域经济带来了很大的推动作用，但不务实的盲目开发，造成的结果将有可能是相反的。城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧重点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也要各不相同。一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。在城市综合体中，一定要重点做好商业、酒店这两部分，一旦商业、酒店不能销售，整个综合体的品质就会下滑。此外，要把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。