家属区物业管理及收费方案(修订)

家属区物业管理方案一、物业管理目标保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。二、物业管理内容1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。4、车辆进出和停泊管理。5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。三、管理标准及要求1、环境卫生管理清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。监管部门：总务科标准与要求：①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。2、绿化及积雪清扫管理绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。标准与要求：①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。）3、治安管理治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。监管部门：保卫科标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息进行登记。禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司200-500元。若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人500-1000元。4、车辆道路管理车辆道路管理范围：维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。监管部门：总务科保卫科标准与要求：对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。5、有偿服务管理有偿服务管理范围：为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务监管部门：总务科标准与要求：针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。尽量让住用户满意，使满意率保持在98%以上。6、物业装修及施工管理装修及施工管理范围管理：业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。监管部门：总务科保卫科标准与要求：根据国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。四、物业收费与开支预算1、物业管理费与停车费一年共收取241213.8元。（1）物业管理费。州医院家属区住宅楼总建筑面积为31820.28M2，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44号文件一级物业标准0.55元/月平方米收取，每月收取物业管理费为17501.15元，一年共计210013.8元。（2）停车位收费。停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051号文件执行，即每车每月收取40元的停车服务费。我院停车位设有65个，一年为31200元。2开支预算（1）人工费211200元/年（2）工服费(冬夏两套)8人×600=4800元（3）管理费、税按10%收取21120元/年（4）公共设施维护材料费14093.8元/年注：物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。3、物业服务项目（1）免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）序号名称单位备注序号项目数量月工资（元/个）年工资（元）1管理人员13000360002保安22000480003保洁422001056004水电维修1180021600合计82112001更换室内水表元/个材料费自理2更换室内电表元/个材料费自理3更换水龙头元/个材料费自理4更换灯泡元/个材料费自理5更换座便器元/套材料费自理6更换球阀元/个材料费自理7更换开关插座元/个材料费自理8更换或维修下水弯头元/个材料费自理9维修水管元/次材料费自理10疏通下水元/次材料费自理11更换暖气阀门元/个材料费自理12维修单元门锁元/套公共设施维护材料费13疏通上下水总管道元/次公共设施维护材料费14公共设施维修元/次公共设施维护材料费（2）有偿服务（业主需支付人工费与材料费）序号名称单位人工费（元）备注1安沐浴器（小型）元/套50不含材料费2安沐浴器（大型）元/套100不含材料费3安装玻璃（0.5米内下）元/块8不含材料费4安装玻璃（0.5米内上）元/块9不含材料费5安抽油烟机元/个50不含材料费6更换座便器元/个80不含材料费7更换安装电源线路元/米5不含材料费8更换空气开关（三相60A以下）元/个10-20不含材料费9更换空气开关（三相60A以上）元/个50-80不含材料费10维修灯具（小型）元/套20不含材料费11维修灯具（大型）元/套35不含材料费12安装洗脸盆元/个30不含材料费13更换暖气包元/组200不含材料费14修程控门铃(室内)元/个50不含材料费15维护屋门元/扇150不含材料费注：如不在上列服务范围需求，费用由双方自行协商。五、物业管理人员配置1、业主代表委员会①业主代表委员人员组长：薛光云副组长：李广义代表成员：刘洋初、杨建军、曾峰、刘忠明、吴世壮②业主代表委员会职责执行上级有关部门的政策和医院的管理规定负责对物业公司进行监督管理，对物业公司的各项开支的进行审核。负责向业主解答和宣传有关物业管理的政策和规定。向医院反映业主的合理诉求及建议。定期召开会议，检查各项政策和制度落实情况。2、物业公司人员配置①专职管理人员1名：具体负责小区值班，清扫保洁、绿化、清雪、垃圾清运、监管、水电物业车位租赁费收缴、小区维修服务等各项具体事务的监督管理工作。②保安人员2名：具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序，其内容包括：小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，大门安全保卫，监控及消防管理等。③清扫、保洁人员4名：具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾的收集、清运，夏季绿化带的养护和冬季公共区域积雪清运。④水电工1名，上岗人员需持有国家权威部门颁发上岗证，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。其内容包括：小区内路灯维修、公用电路、公共上下水管道的维护、业户室内水电问题按收费标准上门维修和维护。总务科2014年2月25日修订