唐山华润橡树湾案例卡.

橡树湾案例卡思源经纪唐山分公司顾问部2012.6.5项目SWOT分析开发商解析项目产品分析项目营销分析近期推盘研判PART1PART2PART3PART4PART5总纲开发商解析PART1开发商母企华润集团：是中国规模最大，实力最强的，主营品类繁多的综合性企业之一，是骨干央企之一，是世界500强企业之345名。华润（集团）有限公司是一家在香港注册和运营的多元化控股企业集团，其前身是1938年于香港成立的“联和行”，1948年更名为华润公司，1952年隶属关系由中共中央办公厅变为中央贸易部（现为商务部），2003年归属国务院国有资产监督管理委员会直接管理，被列为国有重点骨干企业。华润集团下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，有实体企业1,200多家，在职员工35万人。华润在香港拥有5家上市公司。其中，华润创业、华润电力、华润置地位列香港恒生指数成份股，成为华润旗下“蓝筹三杰”。华润集团是全球500强企业之一，在《财富》全球500强排名中位列2011年第345位。2011年华润集团营业额3,365亿港元，利润总额358亿港元，总资产7,644亿港元。集团核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。华润的多元化业务具有良好的产业基础和市场竞争优势，其中零售、啤酒、电力、地产、燃气、医药已建立行业领先地位。2011年华润集团从世界500强榜单名次再次上升50名，名列世界第345名。华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正售项目超过70个。目前华润置地已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、绵阳、福州、常州、南通、南京、鞍山、青岛、郑州、赣州等中国内地26个城市践行着高品质的理想。并已形成橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线，持有物业发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，以其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、郑州登陆。在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌；华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。2011年华润置地全年销售面积首次进入全国房企前十。2011年华润置地全年销售金额进入全国房企前十，排名第九。开发商华润置地：是中国地产行业内销售排行前十企业，有着雄厚的经济实力及成熟的住宅、商业、运作模式，六大产品主线。橡树湾是华润置地旗下成熟的城市高端住宅产品线，现已发展为橡树湾英伦系列及橡树湾学院系列。橡树湾现已在全国16座城市布局，唐山橡树湾是全国第11座橡树湾产品，是复制北京橡树湾产品的升级产品，是学院系列橡树湾产品的代表作。橡树湾学府系列都具备独特、鲜明的产品风格。毗邻名校，有着强大的教育配套，拥有浓郁文化氛围，华润置地把人文精髓融入产品，尤以学院派建筑及景观传承人文精神，并在后期的社区活动与空间营造中，把文化作为恒久不变的居住主题。学府系列对人居文化理想的实践，为其所在城市的文化观念提供了参照。学府系列作品：北京橡树湾、厦门橡树湾、武汉橡树湾、成都橡树湾、唐山橡树湾。橡树湾是华润置地6大产品线中最高端的学府系列产品线，现已在全国16座城市落户。项目产品分析PART2项目名称橡树湾物业类型花园洋房、高层公寓、小高层平层大宅开发商华润置地（唐山）有限公司投资商华润置地物业公司华润物业有限责任公司建筑单位中建一局景观设计单位北京易兰建筑规划设计咨询有限公司建筑设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司整合推广公司北京柒洲广告精装公寓均价10000元/㎡毛坯公寓均价7450元/㎡容积率2.5绿化率46%物业费2.6元/平方米·月开盘时间2011年5月7日一期入住时间2013年8月二期入住时间2014年6月售楼处地址长宁道与光明路交叉口西南侧售楼处电话[phone]项目概述：橡树湾产品的开发、施工设计、物业等关联企业均为同业领军企业之一，成为唐山最富盛名的高端住宅项目之首。裕华道青龙路长宁道朝阳道友谊路光明路开平区域高新区板块东部板块中心板块南湖板块凤凰新城板块东部板块：属于重度污染区域，有唐钢、冶金矿山、电厂等大型重工业企业，区域环境较差，不适应宜居，此区域目前多为中低端楼盘，属于城市老城区。南湖板块：属于震后政府新开拓板块，此区域为地震塌陷区，地质较差，目前借助大南湖生态区景观资源，资源景观优美，吸引了较多的品牌开发商在此开发低密度别墅。高新板块：此区域是政府北拓板块，以高新产业园为核心，现阶段缺乏优美的景观资源，不适应作低密度产品，且周边配套资源相对落后，目前阶段多为中低端产品。凤凰新城板块：属于唐山重点规划区域，唐山未来的CBD商务中心，即拥有较好的景观资源，又拥有政府良好的规划前景，因此该区域有利于高端项目的发展，这也是众多品牌开发商陆续入驻的主要原因。中心板块：属于城市成熟板块，配套、购物完善，资源集中度较高，交通畅达，位于城市主干道周边，大多为城市综合体项目，是寸土寸金的地方，缺乏低密度产品。本案区位：项目处于唐山重点发展的凤凰新城核心区域，是唐山最有利板块，地质牢固，无污染。目前，唐山目前主要发展凤凰新城和南湖生态城两大区域，未来这两个区域将成为新的城市核心区，加之老城区内部自身发展，将连成以“北——中——南”一线的城市发展动力带。南湖区域凤凰新城中心区凤凰新城定位——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。凤凰新城指标：总占地面积：23平方公里规划人口：40万住宅用地：9000亩住宅开发总量：1400万平方米绿化面积：8000亩绿化率：45%区位：凤凰新城以服务京津唐区域为目标，成为唐山商务、金融、总部基地、高科技产业基地的高端定位。万达广场长宁道裕华道青龙路光明路友谊路凤凰新城工人医院高校科技园区河北理工大学唐山学院唐山师范学院人民购物广场远洋城市五十三中科技馆青少年宫唐山一中市政绿化公园石油家园总部基地金融中心橡树湾市四十中一十一中新天地17万㎡商业华润五彩城青龙湖公园法院地税局检察院城建投70万㎡城市综合体教育配套：市青少年宫、市科技馆、唐山一中、唐山54中、唐山53中、唐山八中景观配套：青龙湖公园、市政绿化公园、青龙河医疗配套：唐山工人医院商业配套：华润五彩城、东侧建设中的城建投70㎡城市综合体、及新天地44万㎡综合体、凤之梦商业综合体政府机构：市法院、市检察院、市地税局区位配套：凤凰新城—未来CBD中心，在建有青少年宫，科技馆，名校，重点医院，税务局，检察院，总部基地等，各种配套设施向此区域建设倾斜，现在正逐渐成为全唐山配套最完善的区域。目前道路规划截至目前，已修建友谊北路、光明北路、友谊东辅路、翔云道和长虹道、裕华道(卫国北路-学院北路)龙富道(卫国路-学院路)学院北路(兴源道—长宁道)长虹道(卫国路-大里路)等11条道路；目前已入住项目1、目前已开工建设梧桐大道、鹭港小区、宏扬香木林、碧玉华府、荣泰尚都、凤凰世嘉、景泰翰林七大项目，规划建筑面积360万平米。2、2009年底，嘉里中心开工建设，由香格里拉酒店、商业综合体、高档公寓三部分组成，占地152亩，建筑面积28.8万平方米。3、近期又有万科、深圳中兴、日本永旺等多家品牌企业进驻。梧桐大道万科项目嘉里集团唐城101未来城2期金融街美凯龙唐百日本永旺一中青少宫科技宫医院天元商业总部基地一期大学城（河北理工、商务学院、职业技术学校等）高科技产业基地总部基地二期入住企业：凤凰新城目前多数品牌开发商已入住，万科，嘉里，中水电，亿城等均为高端项目，未来富人居住区域。橡树湾南起裕华道、北至长宁道（城市交通干线）、西临青龙路、东到光明路，青龙路以西紧邻环城水系，西南侧是城市绿化公园，北侧空白地块为规划的商业地块。（现项目紧邻的裕华道及青龙路暂未开始动工）长宁道裕华道（规划）光明路青龙路（规划）交通：处于城市快速发展新区域，交通路网建设稠密，通达度较高，居住人数不多，目前交通便利性强。项目主题语：中国第一代全社区精装恢弘钜著。核心卖点：–1、开发商：华润置地品牌号召力，华润70年质比金坚；–2、优质产品：6万㎡水系园林景观的私享、欧式社区的唯美风格、阳光户型、节能环保建筑，为客户的高品质生活全心设想；–3、4D精装：“中国首座4D精装社区”，从规划、建筑、园林、室内四个方面运用“精装”手法打造–4、核心地段：地处热土凤凰新城，周围高端项目云集；–5、物业管理：华润置地物管公司。–6、教育配套：新加坡爱儿坊幼儿园及路北实验小学–7、专业施工：高品质工程的6个维度标准项目定位：华润置地橡树湾产品线的第十一座经典复制，以学院式人文城邦为构建理念的高尚社区；一个引领唐山高品质生活的社区。新加坡爱儿坊幼儿园路北实验小学市政绿化公园社区会所华润五彩城行政办公：社区服务中心、社区居民委员会、服务站、物业管理站；文化娱乐：会所、综合文体活动场地；医疗卫生：社区卫生服务站；交通设施：地下停车场、自行车存放处；环卫：垃圾转运站、公共厕所；教育：路北实验小学、新加坡爱儿坊幼儿园商业：华润五彩城4万㎡商业配套景观景观：市政绿化公园内部配套：华润企业产品内部配套关注度极高，商业、景观、会所、教育等配套完善。整个社区以景观中轴线为蝶腹，东西两区为两翼呈蝶形布局，项目建筑整体呈四周高中间低排列，项目东、北、西三面为高层围合，中心主要为洋房、小高层等高端产品。项目北侧红色建筑部分为教育内部配套建筑，包括新加坡爱儿坊幼儿园及路北实验小学，南侧现营销中心将来改成会所，园林示范区规划为4万平米商业综合体。23#1#24#11#14#16#22#8#9#10#13#12#15#21#20#19#18#17#35#34#33#29#25#30#26#27#31#32#28#西区东区景观中轴线高层公寓产品洋房产品小高层为主的高端大宅产品整体规划：整体呈蝶形东西两翼布局，是高层围合型封闭社区，整个社区追求景观最大化及生活的便捷高质。市政绿化公园景观中轴线园林是橡树湾主推的4D精装的重要组成部分，橡树湾以精装的手法精制园林，绿植、水系等软性景观将自然美与人工美熔炼一体；雕塑、小品等硬性景观注重人文气息的营造，并强调与周围环境的协调统一。整个社区植被五层垂直绿化，其中所有树木均为成树，是橡树湾采用三步移植法从同纬度的苗木基地移植过来。在一期洋房南侧，橡树湾开辟了大面积水系景观，为社区增添水的灵韵。一期水系园林规划：唐山首家推广三步移植法及五层绿化社区，园林示范区也是唐山最能触动顾客视觉神经的。三步移植法：三步分别是从同纬度的苗木基地将成树移植到园林示范区以适应当地环境，再由园林示范区移植到社区内，提高其成活率。五重绿化：第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木、藤蔓第五重：草坪、地被等23#1#24#11#14#16#22#8#9#10#13#12#15#21#20#19#18#17#35#34#33#29#25#30#26#27#31#32#28#一期产品二期产品东区一期：包括4栋高层公寓产品分别为1#、2#、3#、4#；三栋洋房产品，分别为5#、6#、7#二期：包括2栋高层公寓产品23#、24#；10栋洋房为8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#西区产品规划审核中，工期未定规划未定销售及工程分期：现整个项目东区分区已定，分为北侧一期，南侧二期，西区暂未确定施工及销售节点。23#1#24#11#