售后返租的涉税风险分析

售后返租的涉税风险分析一、售后返租的模式售后返租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。目前售后返租的模式有4种：一是招商→经营→销售→返租。该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。优劣势：该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的返租运营阻力也较小。二是招商→销售→返租→经营。该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。优劣势：该模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的统一运营阻力也较小。三是销售→返租→放任。该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。优劣势：该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。但是后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。四是销售→返租→招商→经营。该模式先就将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作“管理型商铺”。严格讲，与上述三种模式相比，这种模式不是售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，商业管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。这也是贵公司倾向的一种操作模式，房地产卖给业主之后的经营管理由商业管理公司完成，商业管理公司负责定期向业主给付租金。优势：该模式是现今较为广泛运用的销售当初操作模式之一。拆零售产权使得房地产商可以快速回收资金，并且在房产销售之后无需管理即可转战下一个项目，由商业管理公司统一管理和经营。劣势：放弃后期的经营管理意味着开发商利润空间的减小。同时，由于业主进行售后返租往往是出于投资目的，对投资的收益回报极其敏感，因此，房地产的销售与商业管理公司的营运实力息息相关，商业管理公司的实力自然成为一个重要的问题。二、售后返租的优点与风险1、售后返租的优点：（1）作为开发商的一种融资手段，售后返租通过零售产权，可以帮助贵公司短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常运营。（2）在经营管理上不同于零售物业和独立商铺的散乱，而是类似于自持物业，可以做到统一经营和规范管理。（3）售后返租可以让业主得到物业升值空间带来的利益，从而达到促销目的。2、售后返租的风险（1）高运营成本售后返租对于开发商而言是一种高成本运营的销售方式，除了开发项目的建造成本外，还需要大量的后期经营成本如高额的售后返租租金，以及承租方经营不善时，承租方履约能力欠缺造成的后期回报不稳定。在售后返租这种高利润高风险的操作模式中，涉及大型商业项目的规划、设计、工程、销售、招商等所有环节，对于开发商的综合运营能力要求较高。（2）非法集资的风险经营性售后返租面向的是社会公众，尤其是不特定的买受人，稍有不慎，将可能面临非法集资的风险。再如出卖人在房产销售前就知道房产无法过户和办理产权证，在销售过程中对外宣传可以办理产权证或者直接以无产权房售后返租，这种不涉及产权的售后返租，可能因不具有房产销售真实内容或不以房产销售为主要目的而被认定为非法集资。依据从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。根据《非法集资解释》第1条规定，认定非法吸收公众存款罪必须满足的四个条件，分别是：（1）未经有关部门未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；（3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。由上可知，开发商进行售后返租，一般均满足以上后三项条件，因此，认定售后返租是否构成非法集资的关键点在于是否未属于“经有关部门未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金”。（3）法律禁止未竣工商品房的售后返租根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。根据国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。由上可知，由上可知，国家对于房地产开发企业以未完工开发产品作为标的物进行售后回(返)租或者包租等行为是禁止的，售后回租业务必须以竣工的房地产为标的物。未竣工商品房的售后返租，依《商品房销售管理办法》要承担相应的行政责任，其中未取得预售许可资格的未竣工商品房的售后回租，还可能承担非法集资的相应责任。如果项目以销售期房为主的，则意味着开发商和业主签订售后返租协议本身是一件违法的事情，本身合同就不具备法律效力，如果打官司法院则是判决原价退房，开发商的利益保护就很有限，因此开发商在销售中依然存在一定法律风险。如果开发商将售后返租项目交由独立的商业管理公司来经营管理，则绕开了政策规定，不过风险仍然存在。三、售后返租的涉税处理依据《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)的规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。文件同时明确，企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：(1)获取资产增值收益的权益；(2)承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失：(3)占有资产的权益；(4)在以后资产存续期内使用资产的权益；(5)处置资产的权益。企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。由上可知，售后返租一般分为出售和租回两个涉税环节：1、出售环节（1）营业税根据营业税暂行条例及其实施细则，应按“销售不动产”税目征收5%的营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加，营业税的计税依据应按照向受让人收取的全部经济利益作为计税依据的原则，应该作为营业税营业额的不仅仅是房地产公司取得的转让房产收入，也包括取得的若干月的免租的市场价值等。（2）企业所得税企业所得税应将销售收入全额在当期确认（3）土地增值税按转让房地产取得的收入计算缴纳土地增值税。2、回租及转租环节（1）营业税商业管理公司将商铺租回后转租给经营者并收取租金，所收转租租金要全额按“服务业”税目交营业税。因此，售后返租的模式将使开发商和业主面临租赁收入营业税的重复缴纳。另根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。由上可知，若由商业管理公司与业主签订委托代理租赁协议，那么收取的租金则可以分解为代收租金与代理手续费。按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司适用差额纳税，可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税。因此，此时如果商业管理公司为开发商所掌握，则可以在代收费用上加以筹划从而减少缴纳租赁收入的营业税金及附加。（2）企业所得税商业管理公司将商铺租回后转租给经营者并收取租金，所收转租租金按全额确认收入，代收的物业费和给业主的租金等支出项目可以凭合规发票税前扣除。（3）房产税由于开发商并不拥有商铺的所有权，因此贵企业在经营中不需要缴纳房产税。（4）印花税无论是销售还是回租环节，都要交印花税，销售环节适用税目为“产权转移书据”，税率为万分之五；回租环节适用税目为“财产租赁”，税率为千分之一。另外，因为是转租业务，应注意回租合同与转租合同应分别缴交印花税。四、成立商业管理公司的经营要求贵公司若成立一家新公司（商业管理公司）做售后返租业务，则其操作模式为：贵公司先将商铺进行分割销售，再由该商业管理公司以返租的形式进行统一招商、物业管理和整体经营。这是目前广泛应用的销售操作模式之一，这种模式有利于保持物业经营的整体性，保证了经营利润的完整性。不过这种操作模式对于商业管理公司具有严格的市场介入条件建议贵公司在售后返租在开始之时，对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。