商业部分定位招商及运营沟通案.

一、引言二、市场及消费资源三、定位及招商思路四、服务及简介鉴于本项目需求产品定位及招商思路，故本篇方案以市场及消费资源为前提进行分析定论，而竞品由于片区发展较为成熟，商铺空置率极低（调研数据），于招商前提暂不予讨论西安商业地产发展特征对于刚晋升为商业地产“新一线”城市的西安，则成为商业地产开发的热区，一些大型开发商加快了布局西安的步伐，其中不乏龙湖地产、金地集团、曲江文商集团、大明宫实业集团等知名企业，但与此同时，经营不善、优质商铺空置率上升、去化缓慢，库存增大等问题不断出现，使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题，行业急需长效发展的商业经营思维。2014年西安商业用房市场发展概况1.市场供应量情况西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2014年，西安商业用房市场整体相对于去年各项指标涨跌不一，其中新开工面积为142.42万平方米，同比去年同期下降4.44%;投资额与去年同期上涨了27.62%，成为本年度涨幅最大的指标。此外，2014年，西安商业用房市场供应面积为252.72万平米，相对于去年同期下降9.43%。2、商业用房市场销售情况西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截止2014年12月末，西安楼市商业物业共销售107.28万平方米。从近一年的销量走势来看，2014年上半年商业地产整体销量平稳且低位运行，然而进入下半年，尤其是9、10月份，销量暴增，可谓“冰火两重天”的态势。后市发展预警1、市场供应情况西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2014年12月31日，西安商服用房结转可售面积为661.77万平米，相比去年同期增长24.07%，去化周期为74.02个月，去化周期远高于住宅、办公楼物业。随着城镇化建设的不断深入，城市框架的不断拉大，新兴商圈的不断崛起，商业供应也呈现异常活跃的局面，市场已呈现出明显供大于求的态势，造成行业竞争加剧。2、市场销量走势电商的冲击、空置率不断上升等因素虽说对商业地产供应和销售有所影响。不过随着人们的消费观念和行为方式不断发生转变，商业地产更加重视消费者的购物体验。形成了与电商合作的“线上下单，线下体验”的运行模式，另外，一些外埠新兴商业的入驻也将加速整体市场转型。项目临近商圈以3条主要干道为主分别进行分析：1.丈八北路2.团结南路3.科技路丈八北路北段以传统门面为主，靠近科技路处为新兴商业区域，人群汇聚点主要为科技路口处，消费人群来源主要为西侧村内，主要消费为日常用品及低端小餐饮，属于低端人群，可部分并入本项目部分消费资源中作为参考。业态分布小餐饮常规餐饮休闲餐饮酒店杂货/便利店汽车服务其他服务性行业百分比（%）38113123186盈利分布百分比（%）9080100/909080主力面积（平米）20200-600100-200/2040-1500/商铺空置率（%）8%人流量（万人/日）约10万1F2F3F租金（元/㎡*月）200-28080-150/消费人群来源主要为路西居民及部分周边楼盘人群团结南路侧以高端居住区底商为主，为周边高端人群消费及配套服务业为主，于本项目相距较远，参考价值不高，消费人群极少部分可并入本项目参考。业态分布小餐饮常规餐饮休闲餐饮高端服务性行业服饰杂货/便利店药店其他服务性行业百分比（%）2%28%14%28%2%6%10%10%盈利分布百分比（%）100%70%80%95%100%70%100%80%主力面积（平米）40200-400100-200200-3002002040-150020-80商铺空置率（%）0%人流量（万人/日）约5万1F2F3F租金（元/㎡*月）220-240100-150消费人群来源主要为高端大盘人群及部分上班族餐饮消费人群科技路侧为项目所处商业街中心，为周边上班族人群消费及周边楼盘配套服务业为主，主要为时段性商业，于本项目相关性极大，参考消费人群全部可并入本项目参考。业态分布小餐饮常规餐饮休闲餐饮大型超市服饰杂货/便利店药店其他服务性行业百分比（%）18%31%18%1%3%8%4%10%盈利分布百分比（%）95%80%70%/66%100%100%80%主力面积（平米）40200-400100-200/2002040-150020-80商铺空置率（%）2%人流量（万人/日）约17万1F2F3F租金（元/㎡*月）220-60080-120消费人群来源主要为上班族消费人群及周边楼盘人群、学生○片区市场及其成熟，空置率极低，对抗市场冲击力能力强。○业态分布以餐饮及配套服务为主，业态分布较为单调，缺乏新业态○租金较高，但商业盈利性强○消费人群数量充足○消费人群单一性强，但无法满足其多元化消费需求。○区域缺乏什么？→虽然区域商业较为成熟，但缺乏相关百货类商业○消费者需求什么？→区域消费者主要以周边住户及学生为主，缺乏日常及百货时段性消费，导致消费者集中区域远离○如何解决招商难度？→再不冲击市场的前提下，为了降低招商及运营难度，引入大商是最容易操作的手段。○项目适合做什么？→项目自身具备地铁商业的独特性，必须充分发挥优势。○我们要做什么？→区域内典型中高端综合商业。○现阶段西安市场商业售出率较低，库存量大，去化周期长，虽然片区商业成熟，但大规模出售风险性依旧存在，且长期收益也无法获得。○在面对区域单调业态的情况下，即使区域商业很成熟，空置率仅为2%，引入新业态也会造成市场部分冲击，带来招商难度及风险。○为了降低或消去此难度，引入大商统一运营管理，即为侧面将此难度转交给第三方，同时可增加项目商业活跃度，吸引小户入驻○区域独特业态地下两层地铁商业，其性质决定了可盘活项目整体商业气氛，且后期收益较高，故可进行统一招商，分块租赁。根据招商思路衍生下来的结果：建议出售比例不超过25%→建议出租地上1-3层（引入大商）→建议出售层数为4、5层（以租代售），避免出售1层提高招商难度，降低长期收益→建议出租地下两层地铁商业，因为产权划分及长期收益问题不建议出售。○区域市场业态较为成熟，其中餐饮业和服务、配套行业占总体比例超过70%，商铺空置率极低，若顺应此区域业态继续进行划分并引入，虽然符合市场需求原则，但由于后期市场饱和度问题，会造成部分问题。○大商引入，确立新业态，可以有效更新区域业态比例，同时弥补区域业态缺乏多元性的问题○区域消费人群以周边居民、上班族、学生为主，时段性消费及目的性消费比例较高，但也有其他多元性消费存在，但因区域缺乏问题，大多数会前往区域东边进行。○新业态的加入，可有效吸引人群消费回归○地铁的人群性质决定了地铁商业的业态：多元/小型/便捷。→由于消费人群及区域业态的性质，引入新业态百货可弥补区域不足，促进项目发展故目前规划业态如下：○商业百货○餐饮休闲○地铁商业地下两层为地铁无缝连接处，建议以标准地铁商业进行规划，分割为小型铺面，以多元业态（小吃，甜点，饰品，美甲等）丰富项目体量不足的缺点。地上1-3层建议引入大商，设立商业百货：○品牌店○黄金珠宝、名表眼镜、化妆品○男女装，运动服饰地上4、5层建议引入大型餐饮或休闲娱乐○大型火锅○休闲咖啡○KTV根据片区市场、消费人群及项目性质、体量，建议本项目商业定位为：中型地铁百货综合商业楼层租金（元/㎡*月售价（元/㎡）面积（㎡）年收益（万元）负1F2001669400.56负2F2001309314.161F60104174.952F60104174.953F60104174.954F70001041728.705F50001041520.50合计81832188.78计算出租及售出率后收益出租率计80%售出率计80%1751.02○根据区域租金价格，建议地铁商业不应高于1F220-600的租价，同时由于项目处于初期，故推荐地铁商业租金约200左右。○大商引入租金市场价一般都不高于60○4、5F售价根据租金反推首年收益表○○○○○○○○○○服务内容费用1大商定制2商业招商3商业销售4项目推广及服务费（以上收费标准均参考与现市场标准及实操项目收费标准）操盘手，商业地产旅游地产运营者。参与项目：交大常青藤，曲江华渚仲城，银川民生天街，三门峡天鹅湾等。统筹管理者，曾在多家公司任职，具有多年房地产实战经验。参与项目：名人港湾、鼎鑫·黄金水岸、凤凰城美食生态园、泗交大峡谷漂流、红鑫东镇·中央公园、宇丰·东城天韵、盐湖汽车城、楠枫华庭、水岸华庭、清华园、盛玺电器、力信酒业、港瑞·新天地等负责项目总策划，具有多年策划经验。参与项目：九锦台/海星未来城/龙湖佛莱明哥/济南鲁能项目/紫薇公园时光/紫薇永和坊/紫薇希望城/华东广场/万科大明宫/万科高新华府/中海开元壹号/绿地城等2005进入房地产行业，曾在多家房地产任职，其代表陕西华鼎建设集团、陕西丰隆实业、深圳联方柏业（代理公司）等，对房地产营销方面有着丰富的实战经验，对区域市场有独到分析及见解负责项目策划案，对商业划分有独特理解。参与项目：大兴国际汽配城，团结南路车库，大唐中心广场等负责供方和合作伙伴管理，知识信息与技术资源的管理，对选择、评价与改进的管理有突出见解。启航新天地水岸东方项目位于后卫寨立交西北角，世纪大道北侧，该项目是正奇公司在沣东新城核心腹地代理销售、全程策划的大中型商业街区，作为百万平米启航佳苑的项目底商，坐拥社区3万人消费人群基础，10万平商业业态，20-2000平米全临街商铺，城市级生活配套接驳地铁一号线，汇集区域商业地脉之精华。纯正的水岸品居洋房，被浓荫掩映于周至城内，项目一期总建筑面积约87000平方米，门枕亲水雅致的沙河休闲公园，西临商业成熟的南商东街，东望深远的108国道，南接宽阔的环城东路，四通八达，便捷辐射城市每个角落。服务内容服务内容汉唐新都汇江南名苑汉唐新都汇，傲居最具升值潜力的西咸新区-沣东新城核心区位，十万平米多功能复合街区，地铁一号线无缝对接，项目位于西安西咸新区沣东新城三桥新街与武警路、双拥路交汇处，沣东新城首席商圈。地铁一号线三桥东站东南出口，沣东商贸区核心。项目位于韩城市新城区饭盒大街之上；总站第面积约46.7亩，总建筑面积71189㎡，其中住宅面积67096㎡，商业面积4093㎡；项目总共13栋住宅，花园洋房10栋，高层3栋。项目定位超前，是韩城首家城市核心，低密度低公摊高绿化的项目。认筹当天就基本完毕。服务内容服务内容渭南北塘商城项目名项目位于渭南市胜利大街与北塘路交汇处东南角，项目性质为商业，整体建筑面积约15000平米，公摊为40%以上，是集商品批零购物、休闲、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心。项目销售用时4个月，招商与销售同步完成。天合公园旁，七万平米新概念公园景观院落，90-130平米板式通透小高层，仅半年时间，在证件不全的情况下销售过半，并且在当地众多竞争楼盘中创下最高销售价格。服务内容服务内容鑫城旺座鑫城国际项目由渭南知名的地产企业陶朱地产倾力打造；项目周边毗邻沋河公园、水上乐园，生态环境明显，是渭南唯一的生态住宅；住宅产品建筑面积从107-167㎡，并有70年的独立产权式门面商铺，面积从99-593㎡。位于渭南市中心的东风大街与前进路的西北角交汇处；项目产品丰富，集产权酒店公寓、商贸中心于一体的大型综合型项目，产品面积从39-102㎡不等。项目创造了渭南地产单体项目价格最高，销售速度最快的奇迹，且仅用5个月现金回款（未计按揭部分）1700余万。服务内容服务内容