商务花园专题BDA国际企业大道创智天地

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。BusinessPark专题Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010BusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率BusinessPark的概念＞从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等；＞产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分布、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”；＞从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性；＞从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显；＞从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主；＞从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发展生态。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010发展阶段——第四代BusinessPark第一代：工业园的演发第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素成为城市功能的一部分，出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区目前所处阶段Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010案例分析案例1BDA国际企业大道案例2创智天地Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010一期二期三期BDA国际企业大道基本情况：BDA核心位置，由43栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品项目地处BDA核心位置，由43栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品。“双生态独栋企业建筑”是改项目最大的亮点，“双生态发展空间”是指把“产业生态”与“自然生态”有机结合在一起的企业运营环境基本指标：总占地面积：12万平方米；总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米；容积率：0.77；绿化率：41%Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010园区打造：全区统一采取现代简洁风格，各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造，每栋面积1000－3000平方米，3-4层＞物业风格：全区统一的现代简洁风格，各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造；＞产品形式：每栋面积1000－3000平方米，3-4层。BDA国际企业大道Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010产品形式——A型＞A型：地上四层、地下一层。独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积427.16平米，建筑面积1649.83平米BDA国际企业大道Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010产品形式——B型＞A型：地上三层。二楼座组和，无电梯。单层面积893.61平米，建筑面积2571.96平米BDA国际企业大道Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010产品形式——C型＞C型：地上三层。二楼座组和，无电梯。单层面积839.58平米，建筑面积2174.29平米BDA国际企业大道Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010产品形式——D型＞D型：地上四层、地下一层。独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积624.78平米，建筑面积2184.78平米BDA国际企业大道Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010产品形式——E型＞E型：地上三层、地下一层。独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积720.27平米，建筑面积2171.54平米BDA国际企业大道Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010楼型比例＞二、三期2200平米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；＞增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用。BDA国际企业大道Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010项目特色：建筑风格与楼体形式多样化，使每一楼型价值最大化，小尺度绿化景观更具实用性BDA国际企业大道Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010客户需求：购买决策因素可以分为三大类包括必须满足的因素、综合考虑的因素和加分因素必须满足的因素＞交通便利＞配套完善＞面积满足其个性化需求＞政府优惠政策＞高速信息网络综合考虑的因素＞入驻相关企业＞园区产业框架＞办公楼面积易于划分＞人力资源基础＞区域大环境＞完善的服务体系＞生态环境加分因素＞标杆企业入驻＞特色化的服务＞灱活的经营方式＞彰显企业个性与文化的建筑形态BDA国际企业大道Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象，楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感，受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品1000—3000平方米的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间，形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要成功之处不足之处案例借鉴点：BDA国际企业大道Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010上海创智天地基本情况：BDA核心位置，由43栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品区位：＞上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：＞杨浦区是上海传统高教区，老产业基地；＞目前定位“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；＞传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：＞22个国家级重点实验室、14所高等院校、100多家科研院所、2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈北外滩航运中心陆家嘴高校科技区国际商务区创智天地五角场商圈(复旦科技园区)Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010上海创智天地基本情况：BDA核心位置，由43栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010规划功能划分：公众活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区；高科技园区--着重推动研发。上海创智天地Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010客户定位：＞创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。＞创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等）等等，并提供一种客户生物链，资源共生。上海创智天地Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010“创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式人文环境：公共活动中心区效果生活工作区工地实景上海创智天地Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010公共活动中心租售长期收益生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资获取长期收益为主要目的盈利模式：高科技园区租售获取长期收益上海创智天地Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010项目照片：上海创智天地Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政店合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政店的强力支持（政店入股）案例借鉴点——宏观角度：三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才案例借鉴点上海创智天地Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010二是充分体现创意性：通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感一是在城市中心走低密度生态化路线：创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线案例借鉴点——产品角度：案例借鉴点上海创智天地Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝案例借鉴点——营销角度：三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设案例借鉴点四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础上海创智天地Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010ThanksforyourattentionWishyouagoodday!