商品房合同备案登记能否产生对抗第三人的效力

商品房合同备案能否产生对抗第三人的效果近两年随着房地产市场总量的增加和购房者逐渐理性的购房行为，房地产市场告别了火热销售的局面，迎来相对的冷淡期。再加上，2014年以来地方政府整顿房地产市场的铁腕力度，使得很多开发企业的在建（手续不完善）项目，因不能销售而出现资金断档的状况。从而诱发，个别房地产开发企业将公司开发的具备预售许可证项目的房屋一房二卖、甚至一房多卖，以解决公司的资金问题。在购买商品房的时候，绝大多数购房者也都会做出一些行为，以避免开发企业将已购房屋再出售给他人，最常见也是最容易想到的就是：和开发企业签订正式的商品房买卖合同，并在房管局办理商品房买卖合同备案手续。大多数购房者也认为，一旦办理了商品房合同备案手续，开发商就不可能再将该房屋出售给第三人，也就相当于自己已经取得了该房屋的所有权。那么事实上，依据我国法律物权法，商品房合同备案的效果是否真的像大多购房者认为的那样呢？根据我国《物权法》，不动产的权属以办理登记为准，只有办理了权属登记，该不动产才能确定权利人，并对抗第三人。这里的登记和上面提到的商品房买卖合同的登记是完全不同性质的两种行为，也必然产生两种不同的效力。商品房买卖合同备案登记是依据《城市房地产管理法》、《城市房地产预售管理办法》等法律、法规，政府行政单位做出的一种行政行为，立法目的是为了有效管理商品房的销售行为，尽量防止开发企业一房二卖。备案登记一旦做出，除非经开发企业和购房人共同申请撤销备案，该房屋不能再登记备案给其它购房人。但是，这并不能避免开发企业在隐瞒事实的情况下，将该房屋再次“出售”给其它善意第三人，而不办理合同备案，甚至可能将该房屋实际交付给善意第三人。这种情况发生后，依据《物权法》产权登记后才能对抗善意第三人的原则，恐怕在先办理合同备案登记的购房人和在后未办理备案的购房人之间并不一定存在取得房屋产权的先后次序。因此，建议购房人在办理完成商品房买卖合同备案登记后，依据《物权法》，再花上一点点的时间申请商品房预告登记，这样才能确保房屋权利不受侵害。王庆刚河北张金龙律师事务所律师二零一六年一月十九日