城市零售商业网点布局研究

城市零售商业网点布局研究摘要城市零售商业布局是城市总体布局的组成部分，改革开放20多年以来，在区位交通优势和市场经济新体制的有力推动下，海口市的商业建设取得了长足的进步，商业基础设施逐步完善，商业网点形成一定的规模，一批新的商贸企业集团也如雨后春笋般快速成长和发展起来。商业的发展在推动海口市国民经济水平提高的同时，也加快了社会进步的步伐。虽然海口市综合实力得到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之地，但是纵观海口市的商业发展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态创新等方面，海口市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。本文通过对比海口市与其它大中城市的商业网点密度，采用定量与定性分析相结合的方式对市内零售商业网点的中心进行整体界定，指出海口市商业布局的特点及存在问题，并在此基础上提出了针对海口市商业布局的具体优化措施。关键词：商业布局；商业中心；中心地理论；等级体系；布局优化目录绪论………………………………………………………………………………………1第一章零售商业网点的基本涵义与特征…………………………………………………41.零售商业网点的概念界定……………………………………………………………42.零售业空间布局的定义………………………………………………………………53.零售业空间布局合理性的界定………………………………………………………64.选取指标的界定………………………………………………………………………6第二章零售商业网点分布研究的理论与实践……………………………………………71.中心地理论……………………………………………………………………………71.1克里斯塔勒中心地理论……………………………………………………………71.2廖什的市场区位理论………………………………………………………………82.商业中心空间模式……………………………………………………………………82.1加纳模式……………………………………………………………………………82.2卡瑞四边形模型……………………………………………………………………93.城市零售业区位理论…………………………………………………………………94.区位理论………………………………………………………………………………114.1区位论中的成本学派……………………………………………………………124.2区位论中的市场学派……………………………………………………………124.3区位论中的行为学派……………………………………………………………124.4提升生活价值与和谐理论………………………………………………………135.国内学者的研究现状…………………………………………………………………13第三章零售商业网点分布的影响因素…………………………………………………161.人口……………………………………………………………………………………161.1人口规模对商业网点总量的影响………………………………………………161.2人口分布对商业网点分布的影响………………………………………………171.3人口数量和结构对业态结构的影响……………………………………………182.交通对商业网点分布的影响…………………………………………………………192.1交通与商业网点布局……………………………………………………………192.2商业区的停车位设置……………………………………………………………202.3交通体系的效率衡量……………………………………………………………203.土地价值对商业网点布局的影响……………………………………………………223.1级差地租理论……………………………………………………………………223.2赫德、黑格、李嘉图地租理论……………………………………………………233.3土地价值对网点布局的影响……………………………………………………234.城市空间结构和业态对商业网点布局的影响………………………………………244.1城市的空间结构对商业网点布局的影响………………………………………244.2商业业态对商业网点布局的影响………………………………………………24第四章海口市零售商业网点特征分析…………………………………………………261.研究区域基本状况……………………………………………………………………262.海口市零售商圈现状…………………………………………………………………273.海口市零售商业环境现状……………………………………………………………294.海口当地消费状况……………………………………………………………………305.政府的取向……………………………………………………………………………306.海口市零售商业布局特征……………………………………………………………317.海口市零售业态现状…………………………………………………………………31第五章海口市零售商业布局优化建议…………………………………………………331.海口商业布局存在的问题……………………………………………………………332.问题产生的原因………………………………………………………………………343.对海口市零售商业布局水平的判断和分析…………………………………………354.海口市城市化“弱质”对加快经济社会发展的不利影响…………………………365.海口市城市化“弱质”的原因………………………………………………………376.海口市城市化进程的预测……………………………………………………………387.加快推进海口市城市化进程的措施建议……………………………………………38结论……………………………………………………………………………………42参考文献……………………………………………………………………………………43致谢……………………………………………………………………………………451绪论1.研究背景1.1经济全球化随着科技进步，尤其是信息技术的突飞猛进，城市经济的迅速发展使城市商业空间产生了前所未有变化。改革开放以后，我国正好赶上世界全球化这一重要历史时期，东南沿海的经济和城市的快速发展正是积极地顺应了全球化发展的结果，而我国加入世贸组织将进一步加快城市经济的发展。1980年以来，伴随着经济全球化，新的劳动地域分工在世界范围延伸，后工业社会的经济组织关系使城镇发生了巨大的变化，城市规模扩大、城市结构优化，城镇区域化、区域一体化日益成为全球城镇的发展趋势，并呈现出纷繁复杂的新格局。1.2经济发展迅速十一届三中全会以来，我国实行了改革开放的政策，我国的经济体制由计划经济体制向市场经济体制转变，经济体制改革全面展开。改变了束缚生产力发展的体制格局，使经济活力明显增强，社会结构发生了急剧变化，居民得到了真正的实惠，生活质量有了明显提高。反映在这一时期的社会经济发展水平的增长速度比改革前26年要快得多。经济的发展使得城乡居民的购买力大幅提高。按照世界银行的分类，人均GDP在650美元以下的为低收入国家，650—2555美元的为中等收入国家，2555—7911美元的为中上收入国家，7911美元以上的为高收入国家。1996年，我国人均GDP超过650美元，开始迈出低收入国家的行列；2003年又迈上了1000美元的新台阶，到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标时，人均将达到3000美元，将成为中等收入国家并开始向高收入国家迈进。1.3商业稳步增长商贸流通业是国民经济的先导行业和重要驱动力，我国自实行社会主义市场经济以来，消费品市场销售平稳增长。商品经济快速发展，商业空间的规模不断扩大，新的商业业态不断产生。2002年中国城市的社会消费品零售总额为25774亿元，占全国的63%，城市商业承载着三分之二以上的商品流通任务。城市商业既要服务服从于经社会发展的要求，同时又要对经济社会发展具有重大的推动作用，据预测，我国社会消费品零售总额仍将以8%—10%的速率增长，可以预见，在“十一五”规划的后半期，我国商业仍将稳步增长。1.4城市化快速发展城市化的重要特征是城市数量的增加和城市地域面积迅速扩大。1995年我国640个设市城市建成区面积19264平方公里，是1981年233个设市城市建成区面积7438平方公里的2.59倍；2003年末，建设部城建公报统计显示全国设市城市660个城市人口33805万人，城市面积39.8万平方公里，其中建成区面积2.8万平方公里。据测算，我国城市化水平已超过40%，在大城市地区形成了城市建设连绵的大都市区。2.问题提出2.1问题提出改革开放以来，我国商业网点建设发展很快，但也存在一些急待解决的问题。一方面部分地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾日趋突出，布局不合理，业态结构比例失调，大、中、小商店发展不均衡，商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。按照加入世界贸易组织的承诺，我国已于2004年12月14日，取消了对外商投资地域、股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和规范，势必将进一步加剧这些矛盾。因此，我们要借鉴发达国家的经验，完善商业网点建设的管理制度，应抓紧制定《城市商业网点规划条例》，使我国商业网点建设的管理有法可依，依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。城市商业网点规划是城市规划中重要的一部分组成，2001年原国家经贸委着手开展城市商业网点规划。2003年国家机构改革后，新成立的国家商务部主管这项工作。由于我国城市商业网点规划工作起步晚，经验少，理论研究、方法探讨都相对贫乏，所以给商业网点规划的编制工作带来很大困难，需要尽快在政策、标准、理论和实践等方面进行深入、细致的研究，尤其是从哪些方面进行分析，切实提高商业网点规划的科学性、前瞻性和操作性，是急需研究和解决的问题。2.2缺乏规划给我国商业网点建设带来的问题商业在社会经济中具有重要地位。商业网是社会经济运行中的重要网络，是流通生产力的重要组成部分是商品流通领域的基本物质基础是以人为本，为人民服务的重要物质设施是展示国力逐步强大、社会持续发展、人民生活不断提高的重要窗口。但由于长期以来我国并没有进行商业网点规划工作，因而给我国商业网点建设造成诸多问题。2.3我国商业网点建设存在的问题2.3.1商业网点建设缺乏规划，网点布局不尽合理。具体表现在两个方面。首先，从全国范围来看西部地区明显落后于东部地区。据国家统计局资料显示，东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.6%和14.4%。其次，从全国大中城市商业网点的布局来看，也存在着结构不平衡的问题。多数商业网点建在城市繁华的商业区，而新建居民区商业投资明显不够。2.3.2业态结构、单店规模等不合理。个别商业业态投资规模偏大，建设速度过快往往导致重复建设。1996年前后，我国曾经盲目发展大型百货商店，导致大型百货商场曾严重过剩。北京市曾提出要建100家1万平米以上的大百货商店，但发展到六七十家时就开始有亏损甚至倒闭的，僧多粥少，客流分散是主要原因。一些企业盲目追求单店规模，而不注意运用连锁、联营、合作、合资等新方式追求规模效益。2.3.3经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺，社会资源浪费巨大。一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位。“但粗枝大叶，凭主观臆断，听任官员主观拍板等现象仍屡见不鲜，反面的教训不胜枚举”。商业网点布局和店址选择的科学规划有待加强，特别是外资企业任意选址问题严重，需引起重视。第一章零售商业网点的基本涵义与特征1.零售商业网点的概念界定1.1零售业的定义零售业是以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。它与批发业相对，是直接面对终端消费者，对居民生活和国民经济具有重要作用的包容众多业种和业态的一大类行业。然