固始商业市场报告(0416)

固始商业市场报告说明本报告针对本项目的商业部分，市调重点针对固始县临街商铺和部分商业街区固始商业市场报告Part1.固始县市场总况分析目录Part2.固始县商业（商铺类）市场分析固始商业市场报告Part1.本案区域市场总况分析■固始县区域属性■固始县经济概况■固始县城市规划概况固始商业市场报告固始县区域属性固始县是河南省直管县（是河南省五个规划建设的区域性中心城市之一（鄂豫皖三省交界区域），享有与省辖市完全相同的经济和社会管理权限。固始县境在河南省东南隅，幅员2946平方公里，南依大别山，北临淮河干流，北、东、南三面为安徽省辖域所环抱，西南地近湖北省，属华东与中原交融、鄂豫皖三省交界地带。2014年，固始县总人口174万，为河南省县级行政区户籍人口数量第一。固始自古文风昌盛，历史文化积淀深厚，为“河南省十大文化强县”之一。固始书法群体备受国内外书法界关注，被中国文联和中国书协命名为“中国书法之乡”。因历史上有四次较大规模人口南迁，其后裔又逐渐播迁至闽、粤、台、港、澳、东南亚和欧美各地，固始又有“唐人故里，闽台祖地”和“中原第一侨乡”之称。每年承办由中国侨联主办的“中原（固始）根亲文化节”。河南省直管县，总人口数174万，为河南省县级行政区户籍人口数量第一。固始商业市场报告固始县经济概况固始经济发展环境—以农业经济为基础，工业初级加工为主导，劳务经济支撑第三产业的发展格局。固始县居民生活水平：城镇居民、农民人均收入持续增长，进而带动人们消费观的转变，人们的投资意识、品质观念得到进一步提升。综合实力跃上新台阶：全县生产总值年均增长12％以上，十二五‛末达到310亿元，人均生产总值达到17000元左右，居民消费率逐年提高。战略性新兴产业、文化产业对国民经济的贡献大幅度提高。结构调整取得新突破：促进经济增长向依靠消费、投资协调拉动转变，向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，提升工业主导地位，加强农业基础地位，发展现代服务业实力。预计到2015年，三次产业比例调整为20：42:38，二、三产业增加值比重达到80%左右，非公有制经济占生产总值的比重达到60%以上。改善民生取得新成效：居住、出行、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善，公共卫生服务体系进一步健全。县城建成区面积达到50平方公里，城区人口达50万人，新增转移农村剩余劳动力12万人。基础设施取得新发展：十二五期间，全社会固定资产投资累计完成1130亿元，年均增长20％以上。公路通车里程达到3134公里，其中高速公路通车里程达到76公里。城乡文化娱乐教育体育生活设施的改造和建设继续增加，覆盖面进一步扩大。生态文明取得新进展：可持续发展能力得到显著提升，人口自然增长率控制在6.65‰以内。固始商业市场报告规划期限为2013—2030年，至2030年中心城区人口达到80万人，城市建设用地规模控制在84平方公里以内。规划确定城市性质为：豫皖鄂交界区域性中心城市，豫东南装备制造业基地，根亲文化名城和生态宜居城市。构建“一主、两副、两轴、六心、多点”的城镇空间结构，形成“以城带乡、以乡促城、城乡互融”的固始县现代城镇空间结构体系。1、“一主”：由县城与蓼东组团、洪埠组团和汪棚组团组成，形成集行政管理、商业金融、教育科技、文体娱乐、医疗卫生、社会保障等为一体的综合服务核心。2、“两副”：依托固始港和柳编产业园，形成以三河尖镇为主体的县域北部副中心；依托史河湾产业集聚区，形成以陈淋子镇主体的南部副中心。3、“两轴”：国道312城镇发展主轴主要串联胡族铺—柳树店乡—石佛乡—黎集镇等乡镇；省道204城镇发展副轴贯穿三河尖镇—丰港乡—往流镇—李店乡—洪埠乡—南大桥乡—郭陆滩镇—赵岗乡—段集镇等乡镇。4、“六心”：段集镇、黎集镇、蒋集镇、胡族镇、陈集镇和往流镇等6个中心镇，形成全县主要的经济支撑点，对周边城乡居民点具有一定的辐射和带动。5、“多点”：一般乡镇，是固始县推进城乡一体化的切入点，是城乡统筹发展。固始县城市规划概况（2013-2030）固始商业市场报告固始县城交通以横、纵走向布局主干道，牵引城市发展；并辅以外环线勾通横纵走向干道，勾通乡镇区域。固始县城区规划概况蓼城大道成功大道中原路阳关大道天福金街黄河路■固始县城：老城区主要由三纵三横组成，分别由三纵：红苏大道、中原路、蓼城大道，三横：中山大街、蓼北路、黄河路主要部分构成，但随着受地理位置的限制，为谋求更大发展，固始县政府决定依托现有交通网“一主、两副、两轴”直接受益于南部片区。同时，随着怡和南部造城市计划，南部片区得到快速发展。■固始县的板块划分简述：A、老城区板块：各项配套成熟，老城区商业繁华度最高，为主流商业、品牌聚集区。目前老城区项目偏少，除中山大街上宝灵商厦在售在招。B、城北板块：教育、交通、休闲等配套日趋完善，居住品质逐步提升。但市政配套还不完善，片区居住及商业氛围还有待提高，主要由信合开发。C、城南板块：重点打造CBD商务区，提升产业集群效应，目前配套仍然处于发展起步阶段，市政配套有待加强。人口入住密集度不高。区域内居住人口、投资价值及商业氛有待提升。D、城西板块：行政单位云集，市政配套设施完善，依托秀水公园，区域内开发产品品质相对较高，住宅均价也处于全市较高水平。E、城东板块：依托义乌国际商品城，未来带动整个片区发展。城西板块城中板块城南板块城北板块城东板块固始商业市场报告Part2.固始县商业（商铺类）市场分析■固始县商业发展阶段■固始县商业市场概况简析■固始县在租商业租金简析■固始县商业市场需求特征分析■固始县消费特征分析■固始县商业市场小结固始商业市场报告固始县商业发展阶段固始商业市场报告固始的优势地理区位，使其在“中原经济”的建设中担当起连接“华东、华南”经济区纽带；同时“内联外接”的主导发展思路使其整体更具凝聚力，内外辐射能力更为突出。固始逐渐成为豫、皖两省交界区域性中心城市。固始县武汉合肥城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型分析研究模型固始商业市场报告¥3000-10000¥10000-30000¥30000-50000¥50000-100000传统商业发展消费者价格敏感转型商业形式个性、体验消费综合性商业形式体验式的购物需求综合业种的业态多选择，自由购物空间25%85%60%45%95%固始2014年人均GDP约为16000元城市化率43.6%商业业态已经比较成熟，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。一、二线城市专业卖场、大型购物中心、综合体及个性化商业形态固始商业市场报告目前固始县的商业形式处于转型阶段，体验式、情景化复合型商业是未来的发展趋势。固始县商业发展阶段蓼城大道成功大道中原路阳关大道天福金街黄河路城中区商圈固始县商业市场概况（1）从固始商业布局及产业集群特点来看，现初步将固始进行以下商圈格局划分：■城中区商圈（主商圈）：城中区商圈是固始当前商业氛围最浓厚的商圈，主要依托老城区发展起来。其由中山大街、中原路、红苏路、寥北大道等主街组成，主要有国源超市、华联超市、政府行政机关、知名品牌服饰、黄金珠宝，本土名牌零售、专业性市场等。同时，其中就包括踏月寺街、俏巴街、中山大街等备受人们青睐的购物场所；固始县城商业市场布局具有较为典型的“有铺就有店”商业布局模式，无大型复合型商业、一站式消费模式，以传统消费模式为主。固始商业市场报告蓼城大道中原路成功大道天福金街城北商圈■城北商圈（新兴商圈）：城北商圈主要是以信合购物中心，其功能主要包括品牌黄金珠宝、男女装、童装零售餐饮。同时，片区内规划花花市街十里商业街，更直接地形成了区域性专业市场间的联动、互补效应；固始商业市场商圈布局形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（2）蓼城大道中原路成功大道天福金街城南CBD商圈■城南商圈（待形成，城市新CBD商圈）：其是在“北扩南拓”影响下产生的新的CBD商务区，随着其的成熟将成为新一代商圈，其周边新盘林立、比较典型的就是怡和城南一号，天福公园首府、国源新天地、根亲名都、唐朝美景、二里井农贸市场等。固始商业市场商圈布局形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（3）蓼城大道中原路成功大道天福金街■城东商业街区（辅商圈）：以中山大街东部，寥北大道东部，淮河路为界，目前主要以温州商贸城为依托的商圈。城东商圈固始商业市场商圈布局形式有较明显的区域特征，区域性消费特征较为明显，以城中区商圈为主辐射周边。固始商业市场报告固始县商业市场概况（4）固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道成功大道中原路阳关大道天福金街黄河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业■固始县域商圈板块划分简述：A、城中板块：各项配套成熟，老城区商业繁华度最高，为主流商业、业态丰富、品牌聚集区。固始县商业市场概况（5）固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道成功大道中原路阳关大道天福金街黄河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业■固始县域商圈板块划分简述：B、城北板块：依托信合造城计划，教育、交通、休闲等配套日趋完善，居住品质逐步提升。片区成熟还需数年。固始县商业市场概况（6）固始商业市场报告固始商业市场业态布局形式以传统消费生活配套商业步行街零售业态为主，专业建材一条街、汽车美容4S一条街也已成规模，其中宾馆、酒楼、足疗等休闲娱乐成为固始商业业态一大特色，所占商业市场业态比例较大。蓼城大道成功大道中原路阳关大道天福金街黄河路红苏大道至蓼北路路口段主业态：超市、宾馆、家具、家居生活馆、电器、茶叶店、文具店、餐饮店等黄河路：建材为主，少量生活配套王审知大道：汽车美容修理、4s店、石材加工、宾馆等蓼城大道：宾馆、餐饮、休闲娱乐为主红苏大道至王审知大道段主要建材装饰为主中原路：保险公司、卫浴五金配饰儿童摄影洋河酒庄汽车美容广告公司茶庄小餐厅等中山大街：品牌服饰一条街、第一医院、学校、电器城、银行、通信、汽车站、酒店、西餐、儿童教育机构蓼北路：电网、税务、烟草、检察院等行政事业单位、银行、电器城、餐饮、酒店、影楼、服装服饰、建材、家居生活馆、华联超市等该区域基本以社区商业为主，除怡和新城都市风情街为综合型商业■固始县域商圈板块划分简述：C、城南板块：重点发展城市CBD商务区