杭州万象城零售市场研究

Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月Part1杭州零售市场供应分析1.1简介杭州市的零售区域主要集中在延安路沿线的区域内，北起武林，南至吴山，按照传统的商圈划分可分为：武林商圈湖滨商圈吴山商圈延安路商圈庆春路商圈目前杭州市区昀主要的单体商业零售项目，包括外资的连卡佛、本地的杭州大厦、银泰百货、杭百、解百、元华商城，以及湖滨国际名品街、西湖天地等开放式商业街都位于上述几个商圈内。资料来源：第一太平戴维斯商铺部版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。1Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月目前杭州的零售业态主要以本地的百货公司为主，武林路、凤起路、庆春路等商业街为辅，各百货公司经营状况均比较理想，特别是杭州大厦及银泰百货的年销售额甚至名列全国前茅。外资或外来的百货商厦还比较缺乏，只有连卡佛于2004年开业，而其它外资连锁百货如百盛、太平洋、新世界百货仍未进入杭州市场。总体而言，由于各个百货公司的定位及品牌组合方面都有一定层次的错位（这个特点在武林商圈体现得尤为明显），各自吸引了部分消费群，因此以目前的销售业绩来看均占有了一定的市场份额。杭州目前缺乏比较大型的购物中心项目（SHOPPINGMALL），有些项目如“杭州大厦购物中心”，虽然自称购物中心，但其商业形式还是百货公司；市中心唯一的购物中心—涌金广场，由于项目卖散，在管理上存在相当大的难度，也是一个失败案例；西湖区的西城广场是一个社区型的购物中心，主要以满足周边居民的日常生活需求为主，所以零售品牌如服饰类厂商，在进入杭州的时候选择性受到较大的局限。未来的供应量开始倾向于发展大型的综合商场，其中如太平洋商业中心、银泰购物中心等项目从其规划的规模来看具备发展成为大型购物中心的机会，但项目是否卖散、日后如何经营管理将是这些项目成败的关键。杭州的高档品牌消费主要集中在三个项目中，杭州大厦、连卡佛与湖滨国际名品街，集中了一批世界知名的品牌，如LV,Dior,Hermes,Celine,TODS,Cartier,Ferragamo等，随着湖滨国际名品街的逐步成熟，会有更多的国际奢侈品牌对杭州市场充满信心。杭州的餐饮文化历来发达，中式酒楼、各类中餐厅和中西快餐在杭州的经营状况都不错。杭州的娱乐设施也不少，但个性化的场所不多，而且与上海相比仍欠缺一定的氛围。版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。2Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月1.2供应量分析杭州市零售供应量百货公司仍是杭州市区零售业态的主流，目前主要以本地的百货为主。另外还包括了近年来个别开发及开发中的购物中心、商业街，主要有以下一些物业组成：杭州主要零售物业历史及未来供应量（百货及购物中心）年期项目名称所在区域商业建筑面积(平方米)1989杭州大厦武林广场1号65,000左右1989杭州百货大楼延安路260号24,0001992解百延安路、解放路100,0001998银泰百货延安路530号45,0002002EXOutlets(西湖时代广场）庆春路、东坡路20,0002003.5西湖天地南山路147号一期占地30,0002004连卡佛延安路619号7,0002004湖滨国际名品街湖滨路12-24号10,0002004元华购物中心延安路179号37,4002005西城广场文新路551号35,0002005国贸中心西湖大道1号30,0002005利星名品广场平海路124号22,6002005涌金广场西湖大道268号100,000（含酒店）小计约500,0002006C-Mall萧山区，杭州休博园300,0002006-7太平洋商业中心延安南路、西湖大道85,0002007浙江环球中心武林广场运河北侧37,0002007银泰购物中心丰潭路、萍水路100,0002007富强商业广场萍水东路以南，丰潭路以东，富强路以北占地面积2.52万版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。3Draft版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。4华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月2007西蒙广场（暂定）西湖区古墩路65,0002007世纪联华祥符购物中心祥符镇祥符桥村80,0002007星光大道商业步行街滨江区中兴路以北，府西路以西，江晖路以东，钱塘江射潮广场以南总面积300,000平方米，零售商业面积T.B.C2008本案钱江新城150,0002008湖滨国际名品街二期吴山路、延安路61,0002008-2009波浪文化城钱江新城（国际会议中心至杭州大剧院的城市广场区域）50,000-60,000T.B.C杭州大厦二期武林广场未定T.B.C武林广场地下商场武林广场运河北侧100,000T.B.C嘉里集团项目浙大湖滨校区T.B.C小计超过1,000,000资料来源：第一太平戴维斯商铺部备注：表格数据主要选取了杭州目前存在的主要零售物业，以百货公司和购物中心以及开放性商业项目为主。但不考虑以下几种物业：－不包括大部分的大型专业市场、超市（如家乐福、乐购超市等）、专业性物业裙房（如苏宁电器、国美电器等）及商业街街铺；－杭州清波商厦等以批发为主的低档服饰小商品市场，不计算在内。－不包括一些住宅的小体量裙房。表格数据选用到2006年2月，其零售物业供应量由上表可查，累计达到约50万平方米。从历史上看，在2002年以前，杭州市的零售供应量较少，总量不足25万平方米，而从2002年开始，杭州市整个零售市场开始活跃，2002-2005四年间的供应量就达到了2002年以前的总量。Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月就年度供应量而言，杭州的年供应量比较不平稳，众多零售商业项目集中在过去的二年中，导致了零售供应体量的迅速上升，这可以反映出以下两点：第一，杭州商业市场缺乏比较明确的总体规划，在供应量控制上仍以发展商的主观意愿为主；第二，杭州商业市场这两年明显活跃，虽然未来项目的成功与否现在仍不确定，但已经显示出杭州这两年在零售市场上的飞速发展。从零售区域来看，由于市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域。从供应量来看，未来的零售商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。从商业形态来讲，住宅聚集区内社区型商业将会有很大的发展潜力。版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。5Draft版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。6华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月1.3当前零售物业指标1.3.1租金与售价杭州零售市场现有的租金形式比较简单，街铺主要采用纯租金的形式；而百货公司则大多采用营业额提成的租赁方式。目前杭州市场上之所以没有比较成功的购物中心项目，一方面是因为整个零售市场的发展还处于刚刚开始加速的阶段，另一方面也因为零售市场的买卖活动比较活跃，导致杭州的商业发展商主要以短期投资为主，很少有完全以经营为目的的。目前，杭州买卖的零售物业主要包括以下三部分：第一，集中在写字楼及住宅的裙房；第二，市中心新开发的大型的楼盘，如国贸中心、西湖时代广场等；第三，另外，历史上发生过交易的街铺，如庆春路部分街铺。租金形式在杭州的零售物业市场上，街铺和批发市场大都采用纯租金形式。而在百货中如杭州大厦、银泰、连卡佛等，大多租户以营业额提成扣率作为单元的月租金。管理费用和其他费用一般也不另收取，作为店铺租金的一个组成部分。至于进场费用，则一般取决于品牌的号召力和预计的营业额情况。目前杭州零售市场上租金昀高的区域出现在延安路上，由于目前延安路上沿街店铺供不应求，使得一些地理位置靠近主要商圈的店铺平均租金可达到RMB20-25/平方米/天，部分面积较小的店铺（7-15平方米）的租金甚至可以更高；另外，武林路女装街、凤起路、庆春路的租金水平也受到延安路租金的影响水涨船高，以武林路为例，在靠近凤起路这段的店铺租金也达到了RMB20-25/平方米/天。Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月以下我司选取了部分区域的租金价格作为参考：当前主要零售区域租金水平所在区域面积（平方米）租金索价（人民币/平方米/月）备注湖滨国际名品街-USD1.2-1.5/平方米/天服饰（世界品牌）国贸中心1楼120左右300服饰国贸中心1楼150左右240餐饮（咖啡简餐）涌金广场2楼20-50115服饰武林路30-50600-750服饰（武林路、凤起路）武林路30-50450-600服饰（武林路、庆春路）武林广场（1楼）500458不可做餐饮延安路（1楼）1,280312餐饮、酒店、银行凤起路（1楼）8500服装东坡路（1楼）100725-工联大厦4楼20175童装工联大厦2楼7600服装工联大厦1楼61,000服装天阳明珠大厦B18300服装庆春广场B112833礼品资料来源：第一太平戴维斯商铺部版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。7Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月营业额租金营业额扣率租金采用一固定比率的营业收入来代替固定租金，优点一是在零售旺季给业主带来更大的收益；另一方面，使租户避免了营业风险。这一租金模式是目前杭州绝大部分百货商店所采纳的租金方式。目前，杭州市场上通行的扣率水平一般在8%－30%之间，取决于不同的行业和不同的客户。就百货公司的提成而言：－化妆品、珠宝、表饰等为25%－30%－男女时装的扣率一般为18%－30%，国际知名品牌服饰在10%-20％左右－童装和饰件（包括皮鞋）则一般为18%－25%－快餐业和食品类一般为8%-10%一般情况下，由于没有很高的底租存在，零售商承担的风险系数比街店低。同时，由于目前杭州的街铺档次不好，所以很多零售商在进入杭州市场时更愿意考虑入驻百货，尤其是杭大和银泰。售价昀近两年间，由于杭州房地产市场的迅速发展，大量住宅项目和商业项目涌入市场。投资方为实现迅速套现大都采取出售方式，如国贸中心、西湖时代广场等项目，但这一模式导致日后运营管理十分困难。由于本项目考虑只租不售的经营模式，同时项目又处于钱江新城这一新开发的区域，因此市中心一些成交的案例对本项目并无太大的参考价值。而在与零售商的接触中，我司发现除了境外零售商，不少本地知名零售商（主要是餐饮）也意识到租赁的营运模式对于一个商场的成功至关重要，因此他们也愿意以租赁的形式在一个商场内经营。版权所有，此报告仅供华润新鸿基房地产（杭州）有限公司内部使用，未经第一太平戴维斯书面认可，严禁将本报告的全部或部分内容以任何形式给第三方。8Draft华润新鸿基杭州项目商业定位报告，2006年4月1.3.2现实零售物业空置水平对于目前杭州市中心的百货与街铺而言，其入住率基本达到90%以上，即便是一些带有批发性质的商业项目如龙翔服饰城、工联大厦等，也基本处于满租的情况。但是一些卖散的购物中心项目，如国贸中心，除了钱柜入住，并且经营状况不错以外，一楼的小部分，以及二楼及以上楼层的大部分店铺仍然空置；建成多年的涌金广场虽然也勉强开业，但是二楼仍有不少商店至尽还未开业。造成这一现象的昀主要原因可能是项目在市场推广初期销售状况比较理想，且基本以投资客为主，发展商忽略了前期市场定位及项目整体的商业布局规划，给项目后期招租带来了很大的问题，同时对后期的经营管理也带来了很大困难。杭州市区一楼到二楼的商