土地估价基础知识

1土地管理基础知识十六、城镇基准地价与标定地价1、基准地价概念基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。例题：在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（）。（2002年土地管理基础试题）A.区域平均地价B.市场价格的平均值C.成交地价的平均水平D.评估价格的平均值答案：A解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。2、基准地价的作用（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和2土地使用者、经营者服务；（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据；（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；（4）为征收土地税费提供依据；（5）是政府制定协议出让最低价标准的依据；（6）为政府管理地产市场提供价格数据；（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。3、基准地价的表现形式常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。4、标定地价概念与作用《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标3定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价的作用：（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。例题：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（）的定期公布制定。（2002年土地管理基础试题）A.市场交易价格B.出让价格C.宗地地价D.标定地价答案：D4解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。十七、地价管理的内容1、定期公布基准地价、标定地价制度《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”2、建立土地价格评估制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”3、房地产价格评估人员资格认证制度《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”4、建立土地交易价格申报制度《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。5土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。5、制定协议出让国有土地使用权最低限价《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。例题：按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于()的基础上，确定其成交地价。(2000年土地管理基础试题)A．基准地价B．标定地价C．政府最低限价D．宗地评估价答案：C解析：《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。6、政府行使优先购买权6《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。例题：目前我国需要建立的地价管理制度主要有()。(2002年土地管理基础试题)A．地价评估制度B．土地交易价格申报制度C．基准地价、标定地价定期公布制度D．土地使用权出让的计划管理答案：ABC十八、地价管理的措施1．提供地价信息为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。2．制订地价标准通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易提供价格参考。制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。3．宏观调控地价水平对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格7的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。4．监管土地估价行业土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。地价管理的目的（掌握）地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。地价管理的目的在于：1、通过地价管理，防止地价暴涨土地是城市社会经济活动的载体，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。因此，为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也需要通过地价管理，通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴8涨的管理。2、通过地价管理，防止土地投机城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置引地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。3、通过地价管理，促进土地的合理利用为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。4、通过地价管理，规范交易双方的行为，建立规范的市场在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，提高土地估价成果的精度。6、通过地价管理，防止国有土地收益流失通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为和协议出让土地等行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有9土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。例题：通过地价管理，可起到（）等作用。（2000年土地管理基础试题）A.防止地价暴涨B.防止土地过度投机C.规范交易行为D.加大土地供给量答案：ABC十九、我国征地改革的方向与目标1、近两年来我国征地改革的进展2004年3月14日，十届全国人大二次会议对宪法进行修改时，将宪法第10条第3款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”首次在《宪法》中明确规定了征收的概念。2004年8月28日，全国人大常委会第十一次会议做出了修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中也规定了征收的概念，2004年宪法修正以前，我国的立法上和学术界没有严格区分征收和征用，一概以土10地征用的概念代替土地征收。修改前的《宪法》和《土地管理法》中规定的“征用”实为“征收”。2005年，国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，同时发布了《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》和《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》，为开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作打下了基础，这对于解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，维护被征地农民切身利益，保障经济建设健康发展起到了重要作用。2、征地制度改革的主要思路（1）定、细化征地目录，谨慎使用征地权，缩小征地范围《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”但是，在现阶段很难明确界定“公共利益”的范围，实际情况无论是商业用地还是公益性基础设施用地都是动用了征地权，因此依靠“公共利益”的一般性规定来缩小征地范围是很难凑效的。改革的方向是，在“公共利益”的范围的一般性规定前提下，先制定部门规章，确定细化的征地目录，设定可征地范围、不可征地范围，对均不在目录范围内的项目可以统一上收权限，由国土资源部统一审批，在试行可行和条件容许的情况下，上升到法律层面，达到尽量不征地或少征地的目标。11（2）扩大补偿范围，设定补偿最低限，保护农民利益目前征地补偿仅仅局限于对一定时期内土地收益的补偿、人员安置的补偿以及地表附着物或青苗的实际价值补偿，主要是针对因土地征收直接造成的经济损失的“偿，而未考虑土地产权的补偿以及因征地而带来的生活成本增加，原有社会关系损失，原有生产方式改变等难以定量的额外成本。因此，未来征地改革应该逐步调整征地的补偿范围，从农民生产、生活和发展三个角度解决补偿问题，由原来仅限于与被征地客体直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面，将原来仅局限于被征用客体物质损失扩大到物质损失和精神损失两个方面。（3）科学测算征地补偿标准，同地同价，逐步推行市场化从长远的方向看，一些具有营利性质的交通、水利、能源项目的土地征收都应该逐步市场化，实行公开谈判的方式，或者让农民在项目收益中得到一定提成。为保持农民生计的可持续性，土地补偿费的发放也不再是以前的一次性发放，而将实行一次性发放和逐年发放相结合的方法，将一部分土地补偿费存入国有银行或者保险公司，分批次发放，在实际操作中，安置手段也由原来的传统的货币安置和就业安置为主、逐步转向以货币安置、留地安置或以社保安置为主、多种安置方式相结合的安置方法，更强调最低生活保障安置。（4）透明征地程序，加强征地后期跟踪和监测征地程序下一步改革必然要从发挥农民的知情权、参与权、监督权和申诉权12入手，将征地程序改为“申请征地一预公告一协商补偿一报批一公告一补偿安置落实一征地”。首先，征地要尊重农民知情权，在协商征地补偿前，增加征地预公告过程；在报批前，须得到农民对补偿标准、安置方案的认同；在征地前，必须由农民对征地补偿的落实或者补偿时间进行确认，否则不能征地。其次，加强征地过程的平等性，关于补偿安