您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 其它文档 > 土地登记的风险出在哪儿
1土地登记的风险出在哪儿?■中国土地矿产法律事务中心石珩肖攀摘自《中国土地》2011.05近年来,我国土地登记制度建设取得了长足进步,在支持经济社会发展和国土资源管理中发挥了重要作用。但是,随着土地交易的日益活跃,土地财产价值属性的不断显现及人们法律意识的不断增强,土地登记工作面临着一些新的问题和风险。尤其是《物权法》出台后,认清新的问题与风险,对于防范土地登记风险、规范土地登记行为、保障土地权利人合法权益具有重要意义。土地登记形式审查引起的风险一是形式审查可能导致虚假的土地使用权。我国土地登记采用的是形式审查,这一制度本身,就隐含着土地使用权虚假的可能性。作为土地权利归属和内容根据的土地登记簿,其内容是按照申请人提供的材料进行记载的。一旦申请人提供了虚假的材料,该项土地使用权从法律上看,实质上就是虚假的使用权。登记机构仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查,只要其申请登记的材料符合形式要件,就认为是合格的。这种做法极易导致形式与实质背离,增加了土地登记机构的法律风险。二是实地查看不到位会引发土地争议。我国《土地登记办法》第13条规定,国土资源行政管理部门受理土地登记申请后认为必要的,可以就有关登记事项向申请人询问,也可以对申请登记的土地进行实地查看。这里的“必要”是什么界限,应该对哪些资料进行必要的审查,土地登记机构难以把握。如果登记人员没有进行实地查看,引起土地争议,出现错发证的责任一般由登记机构承担。另外,根据《土地登记办法》第9条,申请人申请土地登记应当对提交材料的真实性负责。但是,实际操作中如果土地登记人员不对申请人提交资料进行现场核实也会发生许多问题,如边界不清、代替邻地指界人指界等,造成土地权属争议,还得由国土部门负责处理。土地登记管理不协调引起的风险其一,土地分散登记导致权利确认混乱。目前,我国不动产因管理机构不同而由不同部门登记,房屋由住建部门登记,建设用地和农用地由国土部门登记,草地由农业部门登记,林地由林业部门登记,承包地由农业部门登记等。由于各部门登记方法、技术规程不一致,且登记信息不能共享,极易出现重登、漏登现象,甚至导致大量登记错误,引发了许多权属纠纷,扰乱了正常的市场秩序。其二,宅基地“一户多宅”审核难引起法律责任。实际工作中,登记人员很难核实申请人是否仅拥有一处宅基地,农民无论是通过转让方式还是批准方式取得的宅基地,国土部门经过审核只要是权属来源合法、界址清楚,就会办理宅基地登记,因而难免出现一户多宅的情形。而一旦发生纠纷进行司法程序时,土地登记机构会面临宅基地使用证颁发是否合法的问题,进而因审核不严而承担连带责任。2其三,土地利用现状分类标准适用不一致引发冲突。2008年新的土地利用现状分类标准已颁布实施,但从实际情况来看,国土系统内部未完全启用,规划、建设、房产、林业等相关部门也未及时调整,导致办理土地登记时,规划及出让环节土地用途名称不一致,需要做大量的解释协调工作;在部分地方的土地整理项目施工中,由于林地与荒地用途认定不一,甚至导致林业部门扣押施工人员、引发部门冲突等。土地登记收费标准和技术标准过低引起的风险土地登记收费标准过低引起违规收费。现行土地登记收费仅包含地籍调查费和工本费两项,且收费标准过低,难以保证工作需求,以致有些地方出现不同程度的土地登记“乱收费”现象。另外,也有地方违规收费,如规定土地使用权转移的变更登记按照0.5元/平方米收取土地登记费,土地使用权不发生转移的按照《关于土地登记收费及其管理办法》收取土地登记费。而《物权法》第22条规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。若继续执行按照土地登记面积收费,违反了《物权法》的规定。以土地利用现状调查替代地籍调查引发技术风险。土地利用现状调查和地籍调查是土地调查的两种基本类型。土地利用现状调查是土地资源普查,基本比例尺一般为1:10000,地籍调查是权属调查,基本比例尺一般为1:500。土地管理中,将米级精度的资源调查数据用于要求厘米级精度需求的权属调查和土地登记,将会使土地权属管理工作的业务基础失去稳定性,甚至产生严重后果。在农村集体土地登记发证工作实践中,有地方将土地利用现状调查替代地籍调查,将资源调查的资料直接用于农民宅基地使用权和其他农村集体建设用地使用权的登记发证,由于精度不符、质量不高,产生了一系列矛盾。土地登记不规范引起的风险土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险。一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续;二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的;三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的;四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记;五是为了土地抵押融资需要,一宗土地办理多个土地权利证书,导致重复发证,造成重复抵押风险等。土地登记机构错登引起的风险。一是土地使用者名称登记错误;二是土地权属性质类型登记错误;三是土地界址登记错误,对于缺席指界的,简单地将地籍调查表交申请登记人到相邻宗地使用者签章认可,而申请人骗取或伪造毗邻印章,私按手印,造成土地登记界址的错登,损害了相关权利人的利益;四是土地用途登记错误,如仅依据土地使用者的批准用途予以登记发证,忽视了土地的实际用途,违反了土地登记实际用途与批准用途相一致的原则等。土地登记申请人骗登引起的风险。一是申请人没有合法土地使用权骗取登记,如利用村里开具的房屋使用证明作为土地权源凭证,向土地登记部门申请办理土地登记发证;二是申请人篡改土地权源审批证件骗取登记,如土地登记部门没有把土地登记申请人提供土地审批原件作为土地登记发证的必备条件,因而有人用他人的审批复印件改为自己的姓名进行骗取登记等。土地登记法律政策不明确引起的风险股权转让导致的变更登记申请是直接登记还是办理土地使用权转让手续,没有明确的规定。各地做法也不一,有的认为股东之间进行股权转让不视为土地权利转让,但股权转让给现有股东之外的单位和个人则视为转让;有的认为部分转让不视为土地权利转让,但股权全3部转让的,则认定为土地权利转让等。对此操作不当,则易发生规避法律限制性规定或逃避国家税收的后果,隐患很大,土地登记机构面临着很大的审查责任和法律风险。现实中,房屋多次发生转让,仅变更房产证而未办理土地变更登记的现象很多,对此没有明确的指导意见。有意见认为可以进行公告后予以登记。但是涉及划拨土地转让须缴纳土地收益金,且历次转让都要收取,如直接登记发证,则会导致中间环节的国有收益流失,工作人员有“渎职”之嫌。划拨土地上建房的共用宗地登记,没有统一的登记规则。对于划拨土地上的成套住宅(如房改房、集资房、经适房等)的所有权人申请补办出让手续的,理论上只要提出申请、经评估、补签出让合同、补交出让金就可以确定土地使用权。但是对于共用宗地来说,会出现部分分摊土地是出让地、部分为划拨地的情况,登记难以操作,亟待规范。此外,城市小区建筑物区分所有权人如何进行土地登记,也没有操作性规范。这些问题一方面阻碍了土地登记的规范化进程,另一方面也增加了土地登记机构承担法律责任的风险。堵住风险出口的四点建议面对上述土地登记存在的问题与风险,主要应该从加大物力投入、加强协调管理、加深标准研究、加快法律规范、加快政策指导等方面入手,建立土地登记风险防范的制度体系。建立实质审查制度,推进土地登记实质审查。实践中,仅凭现有的技术、人员,很难做到土地登记实质审查。然而,法院系统认为,不管如何审查,如果国土部门应当尽到的审查职责而未尽到,就应承担赔偿责任;老百姓也普遍认为政府登记的土地就是具有法律效力的,就是实质审查。另外,登记机关完全依赖土地审批材料进行登记而不对材料进行实质性审查,也难以满足现实市场交易需要。因此,应顺势而为,建立土地登记实质审查制度。加强协调,提高土地登记管理水平。一是积极与各土地登记部门沟通协调,加快土地登记资料的收集、整理、共享与汇交,建立以土地为基础的不动产统一登记制度。二是在《土地登记办法》里明确农民在办理宅基地登记由农民所在村出具只有一处宅基地的证明。树立“凭证用地、凭证补偿”的工作机制,提高集体土地违法用地成本。三是加大对新的土地利用现状分类标准的宣传,加强利用。深入研究,确定科学合理的土地登记收费标准和技术标准。对土地确权登记成本进行合理测算,争取早日制定土地登记收费标准,尽快解决土地登记经费少的难题。研究土地登记统一技术规范,加快第二次全国土地调查成果的转化应用,推动土地确权登记体系制度化和标准化建设。完善政策,促进土地登记工作健康发展。国土资源部应出台《土地抵押登记办法》等政策文件,将散见于各类法律、法规和政策性文件的规定进行归并和整理,明确可以依法抵押的土地范围、办理抵押登记的要件等,方便土地登记机构依法办理土地抵押登记手续。明确土地登记机构在受理申请后,应在实地查看的基础上,对当事人提交的有关资料进行实质审查,审查所提交的资料是否符合登记要件要求,有无遗漏;权属是否明晰,有无纠纷等。明确土地登记人员应对办理的登记工作终身负责,因违规操作造成错登、漏登的;因违规登记造成权利人重大损失的,将严格依照相关法律,坚决予以责任追究。
本文标题:土地登记的风险出在哪儿
链接地址:https://www.777doc.com/doc-2559977 .html