土地经济学

土地经济学2013年宋雨婷1土地作为自然资源来讲，土地是由地球陆地及其水面的土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。现实的土地经过人类长期开发、改造与利用，是一个由土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成并综合了人类正反面活动成果的自然—经济综合体。2土地集约利用是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。3土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护才能成立。如某人利用欺骗或暴力等手段占有他人的一块土地，并不表示他拥有这块土地的产权。4地租地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。5土地价格内涵在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值。这一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的地租量不同，其价格的市场表现值也不同。6土地人口承载力也叫土地资源的人口承载潜力（或能力），是指一定面积土地的食物生产潜力所能供养的一定消费水平的人口数量。简答1土地经济学研究领域土地经济学的研究领域包括三个方面，即土地资源利用、土地财产制度、土地资产流转。土地经济学的对象可归结为两个方面，即土地利用中人与土地的关系和土地利用中形成的人与人的关系问题。土地资源利用是指土地资源在国民经济各部门的分配与使用，具体包括土地资源的勘察、技术经济评价、土地资源利用的规划与计划、土地集约利用、土地区位利用、土地规模经济及土地可持续利用等方面的经济问题。所研究的是人与土地之间的经济关系问题。土地财产制度是指土地财产的权属制度，具体包括土地所有制、土地使用制以及土地国家管理制度的建立、演变及其实施等方面的问题。所研究的是土地利用中发生的人与人之间的经济关系问题。土地资产流转是指土地作为资产其权属的市场流转和随之产生的土地收益分配问题，具体包括土地市场的建立及其供求关系、土地使用权流转中使用者向土地所有者支付的地租、土地作为商品买卖形成的价格、以土地资产作为担保标的物形成的债务抵押关系以及国家参与土地收益分配的具体形式——土地税收等。土地资产流转所研究的也是土地利用中发生的人与人之间的经济关系问题，但它所涉及的仅是土地资产流转和土地收益分配中产生的人与人之间的经济关系问题。2当前中国土地利用存在的问题1．土地粗放经营与过度利用并存目前在中国的一些地区，特别是部分边远地区和少数民族地区，仍然存在粗放经营、广种薄收的状况，这些地区生产力水平低下，科技落后，或者因为管理松懈，导致土地利用收益不高，与此同时，在一些经济发达地区，土地垦殖率过高，土地承载量过大，对土地只用不养，地力日趋下降。2．土地供不应求与土地浪费兼有中国土地短缺集中表现为耕地严重不足，但同时在许多地区又到处可见耕地荒芜现象。非农建设在日益蚕食耕地的同时，也存在很大的浪费，大片沃土良田占而不用、多征少用。土地浪费还表现在不合理的土地利用结构上，从需要来看，在一些地区耕地所占比重明显偏低。3．土地利用率和利用效益还有待提高尽管中国人均土地资源很少，但土地的利用率和利用效益斌不高，非农建设用地的潜力也很大。中国城市土地的容积率不高，交通组织不尽合理，开发区用地占而不用，这些都导致城市土地利用效益难以提高。3土地区位配置原则土地区位配置即依据土地区位利用基本原理和产业政策，在土地空间上布局城乡居民点及各业用地。（一）地域分异原则各地区在进行区域内土地资源利用规划时，一定要首先考虑区域内土地的自然特性，从实际出发，优先满足农业用地的特殊要求，以保证农业的发展，然后根据地区矿产资源、土地、水热资源的分布，进行工业及其他相关各业用地的具体配置。（二）区位利用原则在进行土地资源配置时，自觉利用区位理论，确定各种区位土地的最佳利用途径及方式，以提高土地利用的总体经济效益。（三）生态系统平衡原则在进行土地资源配置时，还需要研究土地资源生态平衡问题，遵循生态规律，按照生态平衡原则，结合土地资源的区位利用，确定其不同的经济用途，以提高土地资源生态系统的总体功能。（四）系统综合原则在进行土地资源配置时，根据系统综合原理，不仅要注意农用地和非农用部门内部的用地配置问题，更要注意农用地与非农用地之间的有机结合，以提高土地利用系统的综合效益。4土地市场的特点土地市场是指土地这种特殊商品交易的场所或接触点，是土地交易过程中发生的经济关系的总和。由于土地位置的不可移动性，真正发生交易的是土地的各种权利，如土地所有权、土地使用权等。土地市场的特点有：1.地域性土地位置的固定，使土地市场具有强烈的地域性特点。2.竞争不充分性市场信息获取较难，可作参考的类似交易不多，导致土地市场竞争不充分。3.供给滞后性土地产品的生产或开发周期较长，致使土地供给很难根据当时当地的市场需求变化而快速应对。4.供给弹性较小土地资源一般不可再生，土地自然供给没有弹性，土地经济供给弹性也相对较小。5.低效率性土地市场参与者较少，同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，交易效率较低。6.政府管制较严政府在宏观上对土地资源的利用作出规划和限制、对土地投机、地价非理性增长等市场现象进行调控。5土地征收程序土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地强制地转为国有土地的行为。土地征收应当遵循的原则：一是公共利益需要的原则；二是依照法定程序的原则；三是依法给予补偿的原则。根据《土地管理法》和有关规定，土地征收程序是：（1）拟订土地征收方案并公告（2）开展现状调查并告知调查结果（3）复核调查结果和组织听证（4）征收土地报批和审查（5）征地方案公告并组织实施（6）征收土地补偿争议裁决（7）支付征收土地补偿费，妥善安置被征地农民6经济发展对土地需求的影响经济发展包括经济规模的扩大和产业结构的变化，前者将引起土地需求总量的扩大，后者导致土地需求结构的变化。经济发展必须以一定的投入为基础，从资源经济角度可以把投入分为两大部分：一部分是土地资源，另一部分是非土地资源，如资金、物资、劳动与技术等。在一定的经济水平下，上述两部分投入通过一定的组合就形成相应的产出。当一类投入减少时，必须增加另一类投入，才能保持产出不变，如图等产出曲线I。例如中国要实现人均450公斤的粮食目标，只有两个途径：要么继续扩大耕地面积，要么在耕地面积继续减少的情况下，增加更多非土地资源投入。前者在中国不太现实，主要依靠增加粮食产量的非土地资源投入才是根本出入。当生产力水平提高、经济向前发展时社会总产出进入更高水平，等产量曲线由I移动到I’，这时，如果保持非土地资源投入不变，则需要增加较多的土地资源投入。在现实中，这两类投入是同时增加的。因为土地资源有限，价格越来越高，所以，非土地资源投入的增长幅度往往大于土地资源投入增长的幅度。正因为这样，近代生产都趋向于劳动密集型、资本密集型和技术密集型。另外，产业结构的变化也影响土地资源需求。一方面，各产业及产业内部的各行业的用地标准和用地数量不同，对土地的需求数量也不同，另一方面，各产业在发展初始阶段、发展盛期和衰退时期对土地的需求也不完全相同。这些都需要视具体情况区别对待，合理分配土地资源。论述1我国地价政策的完善地价内涵：在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值。这一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的地租量不同，其价格的市场表现值也不同。土地价格的特点：1.土地价格是土地的权益价格2.土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大4.土地价格呈总体上升趋势5.土地价格具有强烈的地域性影响土地价格的因素：(一)一般因素1.经济发展状况2.财税体制3.相关政策4.城市规划5.城镇化速度6.土地资源禀赋7.土地产权状况(二)区域因素1.区段位置2.基础设施条件3.规划限制4.环境质量(三)个别因素指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。中国地价管理制度（一）土地估价制度自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。（二）土地估价机构和估价人员的资格认证制度开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性，管理机关要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分A级、准A级和B级三类，对不同类型的估价机构的设立标准和从业范围进行了严格的规定。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。（三）基准地价和标定地价定期公布制度《中华人民共和国房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。（四）地价监测系统为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部即可及时制定相应的地价管理政策；同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。目前，全国主要大城市正在国土资源部的帮助下，建立本市的地价监测系统。（五）土地供应计划制度和土地储备制度为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据全国土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合当地经济发展的实际和土地资源的禀赋，制定并公布年度土地供应计划，实施调控土地市场的土地储备制度。（六）土地交易最低限价制度《城市房地产管理法》及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。此外，为了规范土地及房地产市场的交易秩序，抑制土地投机，国家自1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税的实行有效地抑制了土地价格的过快上涨。实现地价的平稳发展，关键要靠政府对土地市场进行有效的宏观管理与调控。如城市国有土地使用权的出让市场，在市场需求过旺供不应求时，为了防止市场过度竞争引发地价的剧烈上涨，在通过各种途径适当增加供给、抑制需求的同时，从土地出让方式、出让土地的布局、数量、规模和节奏上进行灵活的调节，以降低市场的竞争程度，引导市场竞争主体的理性参与，促进土地市场及地价平稳发展。论述2市场经济条件下如何保护农民的土地利益从以下四个主要手段进行分析：一、政治手段：1、成立适应农业发展水平的合作组织。农民专业合作经济组织是由从事同类农产品生产经营的农民、组织和其他人员自愿组织起来，以对成员提供产前、产中、产后各种服务为宗旨，以生产经营活动为纽带，以技术、信息、购销、加工、储运等环节的合作为重点，以提高成员的市场竞争能力、维护成员利益、增加成员收入为目的，实行自我管理、民主决策、互助合作的经济组织。在当前农村市场经济进一步发展和经济全球化的新