培训教程(法律)2

第1页共5页商品房销售有关法律政策第一章商品房销售有关法律政策一、商品房基础法规1、房屋维修基金（1）为什么要建立房屋维修基金？用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范围内建立房屋维修基金？自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）如何缴存？在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？由市维修基金管理机构管理。2、市商品房管理条例（1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：《商品住宅质量保证书》：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用说明书》：说明承重结构、管线部位不得拆改部位、和其他使用注意事项。（2）定金可以退吗？答：《条例》规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。3、物业管理相关说明（1）物业服务包括什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供的服务如下：①保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、使用人按有关规定装修、使用房屋。②维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。（2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？代收煤气、水、购电服务是免费的。家政服务，维修特约服务是收费的。（3）主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？第2页共5页万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大）将按照天津市物业管理条例执行。物业协助相关部门解决。（4）修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般300元左右。（5）楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。（6）小院里能加一些防护设施吗？所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。（7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年的物业费、业主装修押金1500-2000、电费（300度）、卫视费、水卡费。（8）办入住时是否还交配套设施的初装费？办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。（不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费）（9）装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。二、财务知识1、项目直接成本及总成本包含的内容项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。2、销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。3、相关计算公式：(1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税4、贷款知识：(1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。(2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。(4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。(6)用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押合同借款合同,董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。(8)土地在条件许可的情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。第3页共5页三、法务知识：1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、商品房可以按什么样的方式计价销售？商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。6、商品房面积由谁来申请测绘？《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋权属登记。7、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。8、商品房现售应符合那些条件？第4页共5页商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。9、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。10、购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由可以请求法院确认合同无效吗？购房人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。11、商品房面积误差如何处理？出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。12、法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。13、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。14、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。15、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。16、法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。17、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。18、房地产广告中不得含有的内容：第5页共5页（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（3）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。19、房地产预售、销售广告，必须载明什么事项？（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。20、房屋契税：是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（