XX年天津滨海湖旅游度假区地块产品建议

天津滨海湖旅游度假区A6、A7地块产品建议报告结构基本经济指标宏观政策导向临湖生态宜居社区竞品研究项目区位介绍项目背景市场背景区域研究区域发展项目定位产品建议滨海新区发展滨海地产格局客户调研规划要点用地分析具体建议尾声：未来销售预估一、项目背景本项目属于滨海核心区、北塘版块的黄港旅游度假区内，北接汉沽中新生态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。项目所在位置地块向北：距汉沽中心城区直线距离19公里；地块向南：距塘沽中心城区直线距离16.2公里，距离开发区直线距离10.2公里，距于家堡18公里，距开发区西区3km地块向东：距北塘水库5公里地块向西：距空港东丽区15公里；地块向西：距天津市区35公里；距北京145公里距塘沽中心区16.2km距开发区10.2km距汉沽19km距于家堡18km距空港东丽湖15km距天津市区35km，距北京148公里距北塘5km距开发区西区3km项目与核心区域的关系随着天津大道的通车，市区与滨海新区的联系进一步强化，本项目所在区域直接受益；西中环二期工程北上，河北路延长线外扩直接通达本项目所在的黄港水库二库，极大提升本项目通达核心区与于家堡金融区的可达性；中央大道的贯通，将彻底联系起塘沽、汉沽与大港。本项目所在区域的辐射范围将有可能影响到中新生态城、大港工业区；中央大道天津市区天津大道西中环黄港水库滨海湖河北路于家堡杨北公路海滨大道区域周边交通状况北塘板块内的黄港旅游度假区，以黄港水库为主体，自然资源丰富，旅游历史悠久，目前正着力打造为国家级的高档风景旅游度假区。黄港旅游度假区北塘水库黄港旅游度假区与北塘板块黄港旅游度假区是北塘板块中开发最早发展最快潜力最大的组成部分A地块占地约4100亩，其中住宅建筑用地1000亩，规划建面约70万㎡，划分为17个岛。内部建有高尔夫球球会会所、8万平米的酒店式公寓以及3万平米的商业小镇；其中A6、A7地块属于其中两个岛，位于滨海湖A板块的南部。B地块占地约1800亩，为规划中的深度旅游休闲度假区；C地块规划为住宅用地及高尔夫练习场整个黄港旅游度假区总占地面积约26平方公里，分为A、B、C三个地块。B地块A地块c地块黄港旅游度假区概况A1A2A3A4A8A10A9A5A11A12A13A14A15A16A17A1:爱澜岛A2:汐月岛A3：碧湾岛A4：芦漫岛A5：滨湖岛A6：滨海岛A7：晴海岛A8：叙晴岛A9：碧湖岛A10：美岭岛A11：银沙岛A12：栖霞岛A13：银鹭岛A14：澜茵岛A15：北月岛A16：晨曦岛A17：星屿岛一期开发地块二期开发地块三期开发地块后续开发地块目前A地块内，规划有17座岛，已开发建设了三期，主要产品形式为独栋和双拼。A地块开发情况介绍A7A6A6、A7地块位置A1A2A3A4A8A10A9A5A6A7A11A12A13A14A15A16A17A7地块临近项目南侧入口，未来这里将成为整个项目的主入口A6、A7地块处于整体地块咽喉，配套、资源相对集中，具备打造宜居中高密度产品的潜质项目南侧入口，配备满足业主日常消费需求的日常消费商业配套，面积达3000平米A6、A7地块基本经济技术指标总占地面积28430㎡总建筑面积23504㎡住宅占地面积28430㎡住宅建筑面积20758㎡容积率0.83总户数47绿地率36.5%住宅平均层数2.1A6地块基础信息：总占地面积96819㎡总建筑面积341990㎡住宅占地面积96819㎡住宅建筑面积257563㎡共建面积14027㎡半地下建筑面积43190㎡容积率3.25总户数1776绿地率43%住宅平均层数20.8A7地块基础信息：A6A7容积率低，适合做低密度的别墅产品容积率较高，适合做高层产品项目基本情况汇总：从项目所在区位看，项目位于滨海核心区域的北塘片区，未来发展潜力巨大；从周边环境看，项目周围有中央大道、西中环、杨北公路等多条主要交通干道；有湿地主题公园、水上运动中心、高尔夫场地等休闲水景资源；从项目用地条件上看，A6、A7依托于黄港旅游度假区内部的配套，分别适合做低密别墅和高密的高层；二、市场背景大环境宏观政策导向中环境滨海新区发展情况微环境滨海房地产市场格局放松-控制交替(1998-2010）—完善规则放开1997-2000年97年，中国银行开始办理房地产按揭贷款业务，代表个人购房新形式的萌生98年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，代表住房实物分配制度的终结经历亚洲金融风暴之后，由于启动内需政策的需要，国家开始运用财政政策和货币政策，促进房地产业的发展预警2001-2003年01年“195号”：央行《关于规范住房金融业务的通知》03年6月“121号文”：央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》03年8月“18号令”：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。严控2004-2007年04年“71号”：8.31大限05年“国八条”06年“国六条”：90·7007年5月“50号文”限外资07年8月“24号文”：保障性住房建设。07年9月，央行、银监会共同发布新的二次房贷政策。房地产投资过热，已影响经济正常运行。通过运用金融、土地、税收等手段调控房地产市场。且调控力度逐年加大。2008-2010年08年10月财政部、央行发出通知：减少相关税费，适当降低首付和利率08年12月”国六条”：适度减免住宅转让营业税、鼓励拓宽开发商融资渠道2010年4月，国十条2010年9月，新五条2010年11月，限购令受国际金融风暴的影响，出口受限，扩大内需成为解救国内经济发展的主要途径，而国内房地产市场也很低迷市场（或房价）发展曲线政策调控方向（+）政策调控方向（-）国家政策由宽松向趋紧方向发展宏观政策导向天津2010年政策发展趋势演变：11月3日4月17日跟随国家政策脚步，首次明确提出“商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。9月29日10月19日“新国五条”出台。遏制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。住房城乡建设部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》强调，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。在连续3年没有加息后，央行宣布，“金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。”两个月后，央行再次提出加息，次日建设部表态公积金存贷款利率同步上调0.25个百分点。三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台宏观政策导向调整结构的基调异常坚决，第三波政策走向将视岁末年初的房价而动，如果此次信贷政策效果不明显，预计2011年度内还有新的政策手段推出；政策抑制投机购房，市场将更加健康发展宏观政策导向宏观政策导向预判：政府将持续运用货币、行政等调控手段，遏制投资性需求。未来调控将呈现常态化趋势；房价尤其是高端物业价格未来必然会经历局部促销、全面降价、逐步回稳的发展阶段；以别墅为代表的豪宅未来将面临着政策和市场的双重压力；而普住市场则会迎来新的机遇。整体宏观政策前景难言乐观，高端豪宅面临较大市场风险，普住市场需求依然旺盛。中心城区城市发展规划：双核发展—中心城区与滨海新区共同发展中心城区规划为：市级行政中心、商业和商务中心、文化娱乐中心；滨海新区核心区规划为：临海临港经济中心，重点发展高端制造业、物流业服务业等。中国经济第三极的核心引擎随着区域经济的不断发展，城市的功能分工也将越来越明显：北京将发展成为政治、文化中心，天津将成为经济及现代化港口中心。天津滨海在国家扶持及政策的重大利好下，正在飞速迅猛发展：2008年滨海GDP上涨31%；2009年,滨海新区完成生产总值3810.67亿元,增长23.5%,占全市比重约53.7%；滨海新区2010年发展目标是GDP增速为24.5%06-08年滨海新区GDP涨幅1850.18亿06-09年滨海新区固定资产投资涨幅1638.37亿滨海新区近四年的经济率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2006200720082009全年GDP第二产业固定资产投资直接利用外资合同金额滨海新区经济水平滨海新区常住人口走势05010015020025019931995200020022005200720080%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%常住人口（万人）平均年增长率年新增人口30.64万人，新增人口占全市人口增量的50.2%年人口增长率17.8%按滨海新区规划，预计2020年，滨海新区人口将达到550万人，是现有人口两倍滨海新区人口增长第一大战役：南港区域第二大战役：临港工业区第三大战役：滨海新区核心城区第四大战役：响螺湾和于家堡中心商务区第五大战役：中新生态城第六大战役：东疆保税港区第七大战役：滨海旅游区第八大战役：北塘区域第九大战役：西部区域第十大战役：中心渔港NO.3优化新区环境，打造现代城区NO.1世界级重化工基地迅速崛起NO.6具备集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”NO.4滨海新区CBD呼之欲出NO.9开发区西区2020年工业产值将超过3000亿NO.8打“海鲜”牌走特色路NO.2“路到哪儿，项目跟到哪儿”NO.5打造绿色生态城市样板NO.7打造滨海旅游业新亮点NO.10滨海启航做足海洋文章滨海新区十大战役滨海新区发展情况小结：在经济高速发展和人口快速增加的影响下，滨海新区正跨越式发展，住宅需求稳步增长；北塘作为政策重点发展区域之一，未来向好；滨海新区在京津冀经济圈中，作为中国发展第三极，扮演着核心引擎的角色；滨海新区的经济发展速度和人口增长近几年快速发展，从而带动住房需求的增加；作为滨海新区十大重点战役之一的北塘片区，在政策强力扶持下，未来两到三年内将有质的飞跃；4.15新政9.29新政滨海新区伴随着两次政策来袭，全年呈现两个价量趋势；4月新政后价量齐跌经过2个月的观望，7月价量回升价格上出现了全年的最值，随后成交量逐步攀升，但价格逐步回落，其后呈现的价量关系为量升价稳，表现出较强的区域需求潜力。滨海新区2010年商品房成交情况滨海房地产市场塘沽2010年商品房成交量价走势02004006008001000120014001600套02000400060008000100001200014000元/㎡成交套数1056241103090047728137560110608809301348成交均价98761152111050117589543964510575981494569716101419887一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月两次政策来袭，区域市场呈现出明显波动；但在整体通货膨胀由预期变为现实的宏观背景影响下，市场对政策的应对能力越来越强，成交量都呈现“v”型变化，在价量博弈条件下，表现出较强的区域需求潜力。滨海房地产市场东疆港港口经济、海景休闲复合型功能区于家堡滨海中央商务区响螺湾CBD起步区及实验区中新生态城国家级环保生态居住区北塘资源型低密居住区海滨休闲旅游区休闲旅游综合服务区区开发区高端居住区塘沽老城原始居住区港东新城产业驱动的居住配套区上北新型居住区中部商务经济南部大型工业北部宜居生态滨海新区住宅市场格局北宜居、中商务、南工业滨海核心区以老城区为中心呈现内部饱和，北上南下的趋势明显，供应量外扩，需求受各片区价格挤压逐步外溢，供需关系同步升级。上北区域新港紫云区域开发区区域