基于经济地理学的零售业区位决策分析初稿2014.4.9修回

0本科毕业论文（设计）题目：基于经济地理学的零售业区位决策分析——以阜阳市大润发为例学生：王金玲学号：201040440151学院：社会发展学院专业：资源环境与城乡划管理入学时间：2010年9月12日指导教师：白如山职称：助教完成日期：2014年3月11日目录1引言2基本理论2.1中心地理论2.2零售引力模型2.3市场区位理论3零售业的区位论3.1消费市场状况3.2空间距离和交通条件3.3零售业间的竞争情况3.4地价3.5商圈分析4阜阳市大润发超市区位选择决策分析4.1消费市场庞大,客源稳定4.2交通便捷4.3集聚4.4竞争4.5地价4.6其他4.7不利因素5结论参考文献基于经济地理学的零售业区位决策分析—以阜阳市大润发为例摘要：零售业被称为“选址的产业”，由此可见零售业成功的关键就是“location-location-location”，因此，研究区位因素选择对零售业的发展至关重要。区位选择是零售业经营成功与否的首要影响因素。通过对阜阳市大润发商场选址的分析，从具体的区域上考虑具体的区位因素对零售业选址的影响，包括消费市场状况、零售业间的竞争情况、政策、地价、购物空间的接近性（即交通和距离）等，除此之外，还有一些类似消费者的购物倾向、投资者的地缘情节等主观影响因素，分析上述因素在零售业选址中的作用，以便得出一些有益的经验，为以后条件类似地区的零售业选址提供借鉴。关键词：零售业；区位：超市：选址；阜阳市Retaillocationdecisionanalysisbasedoneconomicgeography-RTinFuyangcityasanexampleAbstract:Theretailindustryisreferredtoassite,thisshowsthatthekeytoretailsuccessislocation-location-location,therefore,chooselocationfactorsessentialforretaildevelopment.Locationchoiceistheprimaryretailbusinesssuccessfactors.ThroughoninFuyangcitybigrunmademallsiteofanalysis,fromspecificofregionalShangconsiderspecificoflocationfactorsonretailindustrysiteofeffects,includingconsumptionmarketsituation,andretailindustrybetweenofcompetitionsituation,andpolicy,andpremium,andshoppingspaceofnearsexual(thattrafficanddistance),,besides,alsosomesimilarconsumersofshoppingtendencies,andinvestorsofgeoplot,subjectiveeffectsfactors,analysisabovefactorsinretailindustrysiteintheofrole,tocamesomeusefulofexperience,Forregionswithsimilarconditionsinthefutureprovideinsightsforretaillocation.Keywords:retail;location;supermarkets;siteselection;Fuyangcity1引言区位理论研究模型最早是由德国的农业经济学家杜能在其名著《孤立国》中提出来的；克里斯泰勒(Christelle)中心地理论的提出奠定了零售业空间布局和结构的基本框架，后来有学者根据这一理论提出了各种商圈分析模型和理论；赖利提出了零售引力模型是以不同商业中心的人口和中心间的距离来衡量商业中心服务范围的，但单纯以人口和距离作为吸引力的衡量指标，已经不能满足现代零售业对区位选择的要求，发达的交通运输条件和网购的兴起，对传统的零售业区位选择模型产生了不小的冲击，所以必须根据时代的发展和客观条件的改变，对相关理论作出适当的调整，做到与时俱进。改革开放以来，伴随我国零售业的发展，国内一些学者也对零售业的区位选择进行了一系列的研究，并取得了一些进展。如：王铮等根据上海市各区域零售业平均规模分布状况，对上海市区商业中心进行分析，认为人口密度对商业区位选择有重要影响；蔡国田等就轨道交通区位因素，探讨其对零售商业空间布局的影响。总体说来，国内外的学者在零售业区位理论的研究方面都取得了很大的成果，虽然有些在现在的观点看来不太实用的地方，但却是指导我们进行零售业区位选择的理论基础。根据具体条件的不同，有着不同的区位选择方法。下面，以阜阳市颍州区大润发超市为具体代表，研究零售业的具体区位选择。本文采用问卷调查和实地调研的方法，从阜阳市域尺度出发，以阜阳市大润发超市为代表研究零售业的区位选择。分别从消费市场状况、空间距离和交通条件、地价、零售业间的竞争情况等方面出发，结合研究区的具体情况，分析其区位决策的成功与不足。2基本理论2.1中心地理论中心地理论是由德国的克里斯泰勒通过对德国南部所有城市及中心聚落的调查，在分析大量基础数据和资料的基础上提出来的。它运用演绎法来研究中心地的空间秩序，提出了聚落分布呈三角形，市场区域呈六边形的空间组织结构，并且进一步分析了中心地规模等级、职能类型与人口的关系，以及在市场、交通、行政三原则基础上形成的中心地空间系统模型。并且提出了两个基本概念—商圈和起点。2.2零售引力模型根据克里斯泰勒的中心地理论，各中心的服务（零售）范围多重叠，且不易确定，所以1964年，赫夫（O.L.Huff）从概率论的的角度出发，提出了一个计算商业零售范围的公式，即零售引力模式，用它来区别重叠的市场空间。2.3市场区位理论德国经济学家奥古斯特.勒施于1940年提出了市场区位论。该理论认为，市场区位理论能够帮助企业决策者选取实现最大利益的商业所在地，这个地址就是最佳区位。所谓的最佳区位就是营业额与经营成本之差最大的区位。地理位置的不同，对生产行为而言意味着人力成本的不同，地租的不同等，这就导致生产成本会有高低之分，商品价格也会不同。并且，不同的位置，消费者的需求量也会不同。基于以上两个方面因素的作用，在企业收入最高的区位进行销售行为，实现企业利益最大化。3零售业的区位论3.1消费市场状况零售业按零售价格向消费者出售，是直接面对消费者的，消费者数量是零售业成败的关键因素。市场是零售业的核心，是零售业发展的导向。因此，零售业区位选择决策应首先从市场入手，消费者的数量、收入、人口构成和生活方式等方面都是分析市场状况的重要指标。零售业区位与其他产业区位相比较，其最大的特点是消费者指向，也就是说零售业的分布与市场区的人口数量呈正比。一定数量的人口对应着相应规模和种类的零售业，如合肥市与阜阳市相比，零售业区位的数量和等级明显不同。克里斯泰勒理论认为，一个企业若要正常运行，其所提供的商品或服务必须满足获得正常利润所需要的最低限度的消费者的范围。这一下限类似门槛人口，即使某项城市商业服务活动正常开业，并获得基本盈利的最小服务地域范围内的人口数。由此可见，人口规模确实是零售企业选址决策的指导因素之一。消费者的收入又是另一个重要的影响因素。收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般来说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比，平均每个家庭的消费量更大，而且消费的档次也更高，因此，对零售业的种类、等级、数量要求不一。农业人口与非农业人口的比重，消费者的购物偏好等也都会导致零售业区位决策的变化。3.2空间距离和交通条件消费者选择某一购物地点的一个重要因素是由其克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用决定的。通常，以一个理性消费者的角度来看，随着与购物地点距离的增加，选择在此购物的消费者会减少，特别是在日常生活用品方面表现的更加明显，而消费者的数量与零售企业的需求量直接相关。根据经济学所讲的需求曲线商品价格与需求量的关系如图a所示，而消费者实际承担的购买价格是商品价格与交通费用的总和，交通费用与距离的关系如图b所示，很显然，费用与距离成正比。因此购买价格与距离的关系如图c,从而得出购买量与距离的关系见图d,由此四张图可明显的得出结论，随着消费者与购物中心距离的增加，交通费用上涨，使得消费者购买商品所需的最终费用上升，消费者数量减少。当距离增加到某一临界值是，交通费用过大，购买量为零，这个距离临界值对应的点就是克里斯泰勒理论中所说的货物供给范围的上限或称为外侧界限。当然，随着交通工具的改进，此距离临界值也在不断的延长。图表a图表b图表c图表d交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。交通条件好的地区，消费者购物所花费的时间会缩短，减少了空间费用；对零售企业来说，其货物的供给范围会扩大。因此，交通枢纽处易形成大型购物中心，十字路口或沿交通主干道的区位是零售业区位决策者的首选之地。交通条件的优劣，主要取决于交通网的完善程度，可以用密度与结构来表述。交通网的密度是指在某一区域内单位面积的运输线路的总长度，当然运输线路的类型和总通过能力也是重要的考量指标。在其他条件一样的情况下，交通网密度越大，交通越便捷。但也不是绝对的，还要考虑交通网的结构，通常用连接度（connectivity）和通达度（accessibility）作为衡量指标。交通条件的优劣直接影响到一个区域的地理可进入性。区域的绝对地理位置是不变的，但随着交通条件的改善，区域的相对位置会发生很大的变化。如火车拉来的城市株洲，就是由于其位于交通枢纽处，所以才能快速发展起来。所以零售企业选择交通条件优越的地区，为物流和消费者的可进入性提供了便利。3.3零售业间的竞争情况同一区域内，新的零售企业的区位选择与已有的经营同种类的零售企业的数量和分布有着密切的关系。在需求有限且非弹性的条件下，已有的同种类的企业越多，新的企业就会面临越大的竞争压力。因此，对企业来说竞争者的数量、可能的辐射范围及市场占有率等都是其做出决策时需要考虑的因素。零售业间的竞争可能会产生两种不同的趋势，一种是相互排斥趋于分散，一种是在竞争中产生联合，即形成规模经济。在现实中，后一种情况更为常见。3.4地价对于特定区位的零售业是通过竞争来获得，能够支付最高地价的零售业最终占有这一特定区位。影响地价高低的主要因素有交通便捷性、空间的关联性以及周边的环境等。一般地说，一个城市市中心通常都是地价最高的地段，其原因就是市中心是全市交通通达性最好、空间关联性最密切的地区。高级商品店、高级办公楼等比较倾向布置在此处，因为他们有能力支付高额的地租费用。随着与市中心距离的拉大，交通通达性降低、空间关联度减弱，地价也随之降低。当然，不排除在某些环境较好或十字路口街角处，随着距离的增加而出现低价上升的现象。3.5商圈分析所谓商圈，是指零售企业以自己所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展能够吸引消费者的辐射范围。简言之，就是来购买商品的消费者所居住的地理范围。零售企业所处的地域、经营规模、类型、等级等条件的不同，也会导致商圈的规模和形态有很大的差别。同时，商圈也不是一成不变的，因为零售企业在不同的经营时期受到不同因素的干扰。商圈的形态多表现为各种不规则的多边形，一般情况下为了方便研究和分析，我们将商圈视为以零售企业为中心的同心圆。4阜阳市大润发超市区位选择决策分析通过对阜阳市大润发超市的调查和实地考察研究，可得出超市选址此处的主要特征如下：4.1消费市场庞大,客源稳定零售业的分布与消费者的数量呈正比。研究区域位于阜阳市颍州区颍河西路，此处距离中京花园小区、文振巷居民区约600m,与汇鑫水岸名苑相距约300m，还有相距约1公里的港利上城国际、西苑、明珠景园、怡和庄园等小区，距离阜阳师范学院1.7公里左右，附近