合肥城市进入研究报告.

1房地产市场总体研究12市场总量分析市场结构分析3土地市场分析4商业及商圈研究6利润空间研究5办公市场研究2瑶海区庐阳区新站区蜀山区高新区包河区经开区政务区滨湖区3市场总量分析/住宅市场1供应量成交量供求比供应量（万㎡）环比（%）成交量（万㎡）环比（%）供求比环比（%）2007年560.4——907.1——0.62——2008年751.334.06689.9-23.941.0975.812009年857.0414.071105.1060.180.78-28.442010年1-6月398.3830.03404.940.580.9829.28%合计2567.12——3107.04——0.83————从07年到09年上半年，合肥商品住宅市场总体表现优异，需求量大于供给量，市场存量大量消化。——10年4月的密集政策调控对合肥市场影响巨大，但从7月起成交量开始恢复，市场对于下半年政策前景上存在分歧，但整体经济氛围不同于08年，观望气氛不甚浓。4市场总量分析/住宅市场1就商品房市场而言，从09年1月开始，市场存量逐渐降低，市场存量与成交量之间的缺口也来越小。2010年4月市场存量只有239.41万平米，2010年4月，国家新政陆续出台，政府要求增加供应，并且对需求进行策略性的抑制，合肥市场的成交量急剧降低。短期内，市场存量呈现增加的局面。长期看，由于土地供应不充分，未来在开发链中的矛盾焦点将更明显地由房屋销售前移到拿地环节。存量将保持较低的水平。5市场总量分析/住宅市场1合肥商品住宅价格从09年下半年开始暴涨，9个月内增长近50%。在政策调控导致10年5月后成交量暴跌的局面下，房价的继续升高主要体现了成交结构的变化。若干高端楼盘保持相对好的销售局面推高了房价，而实际上有相当多的楼盘出现了价格松动。6603.976677.126148.326089.25618558395773524849804738461043204299417742694153412041344062402720003000400050006000700009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-8元/平方米成交价格6市场总量分析/商业市场108年开始，合肥兴起建造大型SHOPPINGMALL的浪潮，在起到拉开商业格局、提升商业能级的积极作用的同时，各项目也将承受较大的市场竞争压力，市场基本呈现供应大于需求的局面。7市场总量分析/商业市场109年4月合肥房地产市场回暖后，商业物业的价值被市场重视，投资资金愿意投入商业物业中，市场矛盾焦点在于尚有大量商业供应为较随意的、未做细致市场定位与规划的物业。随着商业市场供应压力增大，未来商业升级有充分的动力，各项目将更加贴近消费者需求。163521240511666104481369087827941925466819186936010810103999807119111242912978131182000300040005000600070008000900010000110001200013000140001500016000170001800009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-6元/平方米成交均价（元/㎡）8市场总量分析/办公市场1050010001500200025009-19-29-39-49-59-69-79-89-99-109-119-1210-110-210-310-410-510-6051015202530供应套数供应量（万㎡）合肥办公市场长期处于供过于求状态，10年上半年办公物业供应73万方，成交43万方，在目前的竞争格局下，存在去化缓慢的风险。但从绝对量上看，合肥办公市场也在逐渐发展中。9市场总量分析/风险度分析1住宅风险度——预测未来供求比商业风险度——预测未来供求比办公风险度——预测未来供求比根据数据分析推测，未来半年内住宅市场风险度最小，商业和办公项目操作成功时可以获得更高的利润率，但要承担较高的失败风险和一旦销售缓慢而对现金流的巨大压力。10市场总量分析/住宅热销项目一览表1排序项目名称成交面积（万㎡）成交集中度开发商1滨湖世纪城24.746.11%安徽世纪金源置业发展有限公司2滨湖假日花园23.815.88%安徽蓝鼎置地发展有限公司3恒大华府11.462.83%合肥祺嘉置业有限公司4华润紫云府7.681.90%华润置地(合肥)实业有限公司5滨湖时代广场7.641.89%安徽高速公路房地产有限责任公司6中环城7.381.82%合肥中恒置业有限公司7合肥百乐门名品广场6.881.70%安徽菲华房地产开发有限公司8恒盛豪庭6.801.68%安徽恒茂房地产开发有限公司9信旺·华府骏苑6.521.61%合肥大唐置业有限公司10恒大城6.341.57%安徽三林置业有限公司2010年1-6月合肥住宅销售面积排行榜11市场总量分析/住宅热销项目一览表1排序项目名称成交金额（亿元）成交集中度（%）开发商1滨湖世纪城14.576.18%安徽世纪金源置业发展有限公司2滨湖假日花园14.186.01%安徽蓝鼎置地发展有限公司3恒大华府7.253.08%合肥祺嘉置业有限公司4金色名郡5.432.30%合肥一航万科地产有限公司5华润紫云府5.322.26%华润置地(合肥)实业有限公司6万达广场4.561.93%大连万达商业地产有限公司7恒盛豪庭4.101.74%安徽恒茂房地产开发有限公司8滨湖时代广场4.021.70%安徽高速公路房地产有限责任公司9信旺·华府骏苑3.931.66%合肥大唐置业有限公司10中环城3.791.61%合肥中恒置业有限公司2010年1-6月合肥住宅销售金额排行榜12市场结构分析/各区域住宅供求量分布22010年1-6月住宅供求结构分析846,0352,562,001133,447585,258912,6961,336,977636,578606,876877,69301,000,0002,000,0003,000,0004,000,000包河区滨湖区高新区经济区庐阳区蜀山区新站区瑶海区政务区成交面积(M²)供应面积(M²)2009年住宅供求结构分析13市场结构分析/户型结构分析215.6%48.8%30.4%3.5%0.3%1.4%供应1房2房3房4房别墅复式16.2%48.2%30.6%3.4%0.3%1.4%成交1房2房3房4房别墅复式2010年1-6月住宅户型供应结构（套）2010年1-6月住宅户型成交结构（套）从成交户型上看，从2010年1月到6月，市场成交的主力户型是2房，占据48.2%，其次是三房，占据30.6%，1房的成交量位于第三，占据市场住宅成交量的16.2%。从上图不难看出，市场2010年1-6月供应的主力户型为2房，占据市场住宅户型的48.8%，其次是3房，占据市场供应量的30.4%，1房的供应量占据15.6%。14市场结构分析/价格结构分析26月5000-6000元/平米的商品住宅成交量为8.6万平方米，共成交了941套，占整个合肥市商品住宅成交量的35.52%，6000-7000元/平米的商品住宅成交6.58万平方米，占总成交量的27.10%。8000元以上的高端住宅价格分布比较分散，从8000到20000元以上都有供应，且都能被市场接受。213033772646186111657064475341112112652153109901000020000300004000050000600007000080000900001000003000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-1400014000以上面积（㎡）2010年6月住宅成交价格分布15土地市场分析/全市土地市场研究3新政前土地供应市场基本保持高位运行，09年一年，土地月供应量基本保持在80万平方米以上，10年初有下降趋势，2月份后土地供应量开始大幅回升；新政后，土地供应量迅速下跌，至6月份土地供应开始呈现上升趋势。6月份土地供应量环比上升91%。成交量方面，在新国十条下发以后，成交量持续下跌，6月份成交量较新政前比较，下降90%。合肥市土地供应成交情况走势图16土地市场分析/全市土地市场研究3从下图中可以看出，2010年合肥土地市场供应主要集中在瑶海区、经济区、政务区和包河区。合肥土地市场供应结构图（2010.1-2010.6）34.4869.5931.18222.949.9333.2228.0568.9719.833.5629.413.63000.913.33001020304050607080包河区政务区庐阳区经济区蜀山区瑶海区新站区滨湖区高新区经营性用地（不包含工业用地）工业用地单位：万平方米17土地市场分析/全市土地市场研究3从走势图中可以看出，10年初至新政前，楼面价平稳保持在2000元/平方米左右，新政后第一个月，当月平均楼面价为1452元/平方米，下跌30%，第二个月继续保持下将趋势，下跌了26.5%，6月份开始楼板价开始呈现上升趋势，环比上升37%。合肥市土地楼板价走势图18土地市场分析/全市土地市场研究3从下图中可以看出，新政前三月份的地面价为535.15万元/亩，新政后第一个月，地面价为199.76万元/亩，环比下降63%，第二个月开始呈现上升趋势，至6月份地面价为314万元/亩，开始呈现上升趋势。新国十条合肥市土地地面价走势图19商业研究/合肥商业发展阶段4合肥人均GDP（美元）发展阶段代表性商业形态特征1000~2000综合购物中心百货商场商品较齐全，突出一站式购物2000~3000超级市场购物中心大型超市/百货/专业市场生活超市、专业市场、百货店3000~4000体验型购物中心含盖餐饮娱乐的购物中心业态功能丰富，突出一站式消费4000~6000都市型购物中心城市中心主题购物中心依靠城市便利公共交通和城市中心人口聚居发展起主题各异的购物中心2010年6100美元6000~7000社区型购物中心生活型社区购物中心在社区集中的城区内形成的以生活购物为主的购物中心8000~9000仓储式购物中心集中采购方式的购物商场在交通优势突出的区位形成辐射区域广泛的有集中采购特征的购物商场或购物中心10000郊区购物中心城市近郊兴起的购物中心郊区化发展迅速的大城市副城中心，以交通便利的优势发展大型购物中心12000购物中心大发展交通便利的副城中心区大型购物中心类似美国MALL的大规模、多功能、体验型购物中心兴起20商业研究/合肥商业发展阶段4合肥商业处在以都市MALL、仓储式购物中心和社区便利店的最佳发展模式阶段。合肥人均GDP对应时间人均GDP（美元/年）相应开发模式国内城市发展时间段2002-20041000百货商店1990年代初2005-20072000-4000大型综合超市1990年代中后期2008-20124000-8000都市MALL2005年左右社区便利店仓储式购物中心10000郊区MALL21时间代表项目经营特点90年代红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦经营商品较为齐全；商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。1990-2000年鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。2000-2005年白马服装城，安徽大市场大型综专业市场和购物中心面世，但百大集团垄断趋势没有得到改变；家乐福进入后，外地与本土企业竞争格局产生微妙调整；2005年至今国购广场，新