零售地点选择零售地点选择的決策过程（PPT32页）

©華泰文化事業股份有限公司周泰華杜富燕著来自學習目標零售地點選擇的決策過程商業區域的種類與特性評估零售地點的技術購買、自建或是承租店面？發展零售據點網路Retailing来自零售地點決策過程評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。是否要設立一家單獨存在的商店、或將商店設在未規劃的商業區域或者規劃過的商業區域／購物中心。決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設店的地段、未規劃商業區域或規劃過的商業區域／購物中心。分析是否要發展零售據點網路。来自商業區域的種類單獨存在性商店(freestanding)自然形成的、未經規劃的商業區域。規劃過的商業區域及購物中心，或在捷運站出入口設立的規劃過的購物中心。(plannedbusinessdistrict/shoppingmalls)Retailing来自單獨存在性商店之優點沒有競爭租金成本低營運上享有彈性，調整自由度大Retailing来自單獨存在性商店之缺點剛開店時較難吸引顧客來店；顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇，缺乏聚集顧客的經濟規模；Retailing来自中央商業區域中央商業區域(CentralBusinessDistrict,CBD)，或稱為鬧區(Downtown)，往往是一個城市零售業早期發展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設施，相當多樣化。例如:中國深圳市中央商業區域，包括深圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及資訊大樓等。Retailing来自次要商業區域次要商業區域(SecondaryBusinessDistrict,SBD)係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍，通常一個城市有數個次要商業區域，如台北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業區域。Retailing来自鄰里型商業區域鄰里型商業區域(NeighborhoodBusinessDistrict,NBD)係指未規劃的購物區域，提供社區居民服務與便利的購物環境，如台北市民生社區大圓環及高雄市尖美商業區域。Retailing来自條狀商店街條狀商店街(String)在台灣住商混合的環境下相當多，只要馬路夠寬，交通便利，則極可能集結成市，由販賣同類或不同類的商品聚集在一起，如台南市及永康市的中華東路。Retailing来自規劃性商業區域／購物中心(PlannedBusinessDistrict／ShoppingMalls)規劃性購物中心係指一組建築物、一致的商業機構座落同一地點，商店種類平衡，由統一單位來管理或擁有，外面並設有停車場。通常是重新規劃及建立。例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，台北的京華城與微風廣場。Retailing来自購物中心類型購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間:鄰里型購物中心(NeighborhoodShoppingCenter)、社區購物中心(CommunityShoppingCenter)、區域性購物中心(RegionalShoppingCenter)、工廠直銷型量販式購物中心(OutletShoppingCenter)、超大型購物中心(MegaMall)。Retailing来自規劃過的購物中心之優點產品種類規劃良好及商店型態達到平衡郊區人口不斷地增長；一次購足；合作規劃及分攤成本；特有的購物中心形象；消費者流量極大化；来自規劃過的購物中心之優點道路近便性佳，且有足夠的停車場；鬧區購物的衰退；較中央商業區的租金低；流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠(ShoppingMallRats)。Retailing来自規劃過的購物中心之缺點個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃之下，營運時間及商店組合已事先規劃好，受到限制，可能無法隨心所欲，且開設新店與結束營業需經過購物中心管理公司核准；往往比單獨存在的商店租金高；顧客對購物活動的厭倦；Retailing来自規劃過的購物中心之缺點購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈；受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢商店支配。Retailing来自關鍵名詞購物中心(shoppingcenter,shoppingmall)——統一夢時代購物中心購物商場–香港又一城購物商場購物廣場(shoppingplaza)——香港太古廣場購物商城購物商廈購物公園Retailing来自評估零售地點的技術評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包括：經驗法則法(RuleofThumb)、檢核表法(ChecklistMethod)、類比法(TheAnalogMethod)及迴歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)。Retailing来自經驗法則經驗法(RuleofThumb)則可能來自個人經驗、實際的觀察及不斷摸索。Retailing来自檢核表法零售商將許多影響零售地點選擇的因素一一列出，以此作為評估是否適合開店的基礎，稱之為檢核表法(ChecklistMethod)。Retailing来自類比法類比法(TheAnalogMethod)選擇一家現存的類似商店分析其銷售狀況，以此推估新設商店的可能銷售情況Retailing来自迴歸分析法迴歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)係以現有連鎖零售分店的營業表現及主要影響因素之關係為基礎，建立迴歸方程式：依變數，通常為每坪之營業額獨立變數，通常為商店特性、地點特徵及商圈特性迴歸係數Retailing来自購買、自建或承租店面確定特定地點之後，緊接著要面臨的問題是以什麼方式取得零售店面，購買或承租店面？抑或蓋新的店面？Retailing来自發展零售據點網路零售商在建立一個據點後，接下來是如何逐步發展出零售據點網路。零售據點網路擴張的途徑以零售商的行銷策略為最高原則，例如行銷策略及競爭態勢要求公司採取飽和策略，以維持或搶攻市場佔有率，則要密集式的設立零售據點。Retailing来自討論問題請簡述不同商業區域的類型及特徵。請比較下列不同商業區域的優缺點：單獨存在的商店未規劃的商業區域規劃的商業區域及購物中心條狀的商店街請指出經驗法則法的優缺點。Retailing来自討論問題請描述檢核表法應涵蓋哪些項目。何謂類比法？並請舉例說明類比法的應用。請描述迴歸分析法的意義、限制及應用場合。請解釋下列名詞：零售綜效零售平衡請比較買店面、租店面，或蓋新的店面三者之優缺點。