东华能源：简式权益变动报告书 XXXX-12-14

中海投资·黎香湖项目整体定位谨呈重庆中海投资有限公司1项目组工作的阶段划分项目区域属性研究城市发展轨迹研究中国旅游地产发展现状及趋势研究新形势下城乡统筹农业开发项目发展前景研判旅游地产开发运营模式及价值体系研究项目发展方向研判项目整体定位项目开发策略及开发顺序研究项目整体定位报告项目南区属性研究旅游度假物业发展特征研究项目各类物业发展方向研判项目定位项目物业价值实现——价格定位项目经济评价项目概况项目地块情况项目定位配套建议景观处理建议规划设计总体要求建筑设计要求、景观设计原则设计内容及成果设计跟进项目设计任务书第一阶段整体定位第二阶段南区产品定位及规划设计建议第三阶段设计阶段项目南区定位报告2南川主要调研项目重庆主要调研项目国内外参考案例市调回顾：本报告数据来源广泛、有针对性，主要通过重庆旅游市场调查、南川住宅市场调查、案例研究等方式呈现►隆鑫花样的山谷►芳草地雪岭仙山►夏宫二期►塞拉维假日►汇祥云深处►依云美镇►仙山流云►戴斯大卫营►木里小镇►隆鑫澜天湖►……►康田熙岸二期►香格里拉西苑►博赛豪庭►金山丽苑►同邦国际城►金佛美庐►锦辉尚江郡►永隆山新城►……►日本中富良野►达沃斯论坛►千岛湖度假区►九龙山庄►东部华侨城►成都国色天香►成都三圣花乡►惠州金海湾►广州假日半岛►万科十七英里►厦门发现之旅►……主要参考数据►世联数据库►重庆市统计局►南川区房管局►南川生态大观园管委会►……3报告结构思路项目价值盘点开发模式研究整体开发策略134物业发展建议5现实条件梳理24PART1项目价值盘点5区域价值6价值点一：位于重庆1小时旅游圈，东南部黄金旅游带上，开发旅游地产的基础条件具备7黎香湖镇位于南川西北部，在重庆二环高速与三环高速公路之间，距重庆主城58公里，距南川区中心33公里，距渝湘高速公路大观出口11公里。项目位于南川区黎香湖镇，处在市级自然景观风景区——黎香湖风景区的核心。重庆旅游景点分布图1小时旅游圈重庆一小时旅游圈内，现有交通便捷，可达性高，易于形成对外辐射力区位8重庆黄金旅游带概述：I.重庆黄金旅游带沿重庆1小时经济圈分布，车程范围在1-1.5小时，主要旅游区域有仙女山区域、金佛山区域、黑山谷区域、四面山区域；II.重庆黄金旅游带交通等市政配套成熟，渝湘高速贯穿仙女山区域、金佛山区域。III.重庆黄金旅游带旅游产值占重庆旅游的一半以上，是继长江三峡之后的又一重庆旅游名片。位于重庆东南部黄金旅游带上，是通往金佛山、仙女山景区的第一站，旅游区位优势显著，对旅游人群可形成较好的拦截效果仙女山区域金佛山区域黑山谷区域1小时车程范围四面山区域渝湘高速重庆黄金旅游带本案区位9一小时旅游圈内以仙女山区域为代表，整体旅游市场处于发展起步阶段。旅游项目主要依托风景区、温泉等自然资源规划建设，以满足旅游观光、休闲避暑等基本旅游度假需求为主。分区概况I.仙女山区域是重庆旅游地产开发最早，且是发展较成熟的地区，目前仍然是市场供应主体，拥有最高的市场认知度与接受度；II.同时以黑山谷、金佛山、长寿湖为代表的区域处于旅游地产开发的第二梯队，单个开发项目往往规模较小，产品品质较低；III.四面山，包括缙云山等地的旅游地产开发处于起步阶段，伴随重庆城市旅游价值的提升及休闲度假游时代的带来，区域开发情景看好；旅游基础10仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势，奠定东南部旅游规模化发展的基础景区区域定位核心卖点核心竞争力交通配套吸引游客能力接待游客能力仙女山度假旅游之城、户外运行之城、生态环保之城山景、雪景、参与项目★★★☆★★★☆★★★★★★★☆金佛山以观光游为主，辅以少量休闲度假游、会议商务旅游山景、雪景、商务接待★★☆★★★★★★☆★★★黑山谷生态旅游，养生山景、峡谷、养生★★★★★★★☆★★☆四面山生态旅游山景、养老★★☆★★☆★★☆★★☆长寿湖观光休闲旅游湖景★☆★★★★★★☆旅游基础11关键点二：西部最大的国家级现代农业示范区，旅游观光产业，区域强势发展12西部最大的国家级现代农业示范区，以政府为发展主导，超大规模支撑其发挥最佳经济效益，实现最大辐射力项目规模产业潼南现代农业示范区20平方公里农业观光、循环经济、山野观光南川现代农业示范区280平方公里特色种养、旅游观光、休闲度假荣昌现代农业示范区67平方公里现代畜牧业、生态种植攀枝花市国家现代农业示范区50平方公里特色水果、早春蔬菜、优质烤烟、畜牧水产、林下生物四川省泸州市江阳区国家现代农业示范区67平方公里畜牧业，生态养殖四川省苍溪县国家现代农业示范区67平方公里生态农业、特色养殖，休闲观光2010年9月，国家农业部批准成立北京市顺义区等50个县（区、市、垦区）为第一批国家现代农业示范区。2012年1月，国家农业部批准成立北京市房山区、重庆市南川区等101个市（地）、县（区）、镇（乡）为第二批国家现代农业示范区。目前，全国共有151个国家现代农业示范区，其中重庆市有潼南、南川、荣昌三个国家现代农业示范区，四川省有7个国家现代农业示范区，是分布最密集的省份。国家级：国家现代农业示范区、全国休闲农业及乡村旅游示范区省级：重庆市生态农业示范区、重庆市统筹城乡集中示范区相关链接：按国际惯例，农业旅游区半径大于9.5公里时，才能发挥最佳经济效益，折合面积约280平方公里。13政府主导下进行整体区域布局规划及产业规划，呈现出较为合理的发展格局生态农业园区产业布局产业分布一心两区两带功能定位一心大观镇镇区生态农业综合配套服务中心两区黎香湖湖区、天都湖湖区以黎香湖湖区为中心的中高端休闲度假功能区；以天都湖湖区为核心的体验娱乐功能。两带龙川江经济带、黎天休闲度假旅游带龙川江经济带是主要的农工生产区、水体休闲旅游观光带；黎天休闲度假旅游带是旅游资源品质最高地区，是南川与重庆主城休闲度假的后花园。产业定位：重庆近郊生态休闲观光旅游度假区、国家级现代农业展示区。产业目标：到2020年，示范区经济总量年均增长15%，达到50亿元左右；人均收入达到2万元以上；建成重庆市绿色蔬菜等“六大农业基地”，打造生态农业示范区和农业观光、休闲、养老、度假基地。一心—大观镇镇区两区—黎香湖湖区两带—黎天休闲度假旅游带两区—天都湖湖区两带—龙川江经济带14生态农业园区主导产业主要以特色种养、旅游观光、休闲度假三大产业为主，规划有11类产业分支，园区发展呈现丰富、复合特征生态农业园区主导产业规划主导产业特色种养示范类特色种植示范笋竹产业、油菜产业、绿色蔬菜示范基地特色养殖示范新建万头生猪养殖场、欧洲雁养殖场高档花卉及经济林木生产示范苗木基地、蓝莓种植基地旅游观光类魅力乡村体验以黎香湖综合开发为主导的农家乐建设体系珍稀植物园薰衣草森林公园，打造成欧洲皇家园林风情公园食物疗养中心水产养殖、海鲜养殖基地，新建钓虾休闲园、避暑山庄、现代化会议中心主题乐园白马山狩猎公园、CS山地体验、生态创业园休闲度假类巴渝旅游小镇区主要功能是浪漫度假、山地文化园林城、巴渝民俗文化风情、特色产品购物、特色表演度假别墅区高端住宅区山水情趣游览区水上休闲娱乐、野餐野营活动、跑马场、夏令营水陆主题游览区以农耕文化为主题，展示重庆特有的农耕文化15园区招商优惠力度较大，覆盖各产业面，助推园区招商速度及建设进度招商引资优惠政策财政优惠政策土地优惠政策企业服务保障一企一策1、对固定资产投资在3000万元以上、产业带动强或高新技术企业，土地出让金按一定比例补贴给企业用于基础设施建设。2、投资道路、城市基础设施、学校、医院、文化、体育等非经营性公益项目，经依法批准，可以行政划拨方式取得国有土地使用权。1、支持优势企业发展壮大，采用动产抵押方式，帮助企业筹措资金，盘活有益资产。1、对固定资产投资较大、产业带动性强的龙头企业或者龙头项目采取“一企一策，特事特办”的方式，由区政府单独制定优惠政策，并成立专门工作小组为企业提供服务。1、开发旅游项目固定资产投资在5000万元以上的，缴纳营业税的区级分成部分，第1-3年按50%补贴给企业。2、兴办大型商业设施在10000平米以上，缴纳营业税的区级分成部分，第1-3年按50%补贴给企业。3、新投资种养殖业基地建设所需土地，按照依法、自愿、有偿的原则以土地流转方式取得，由项目所在乡镇土地流转服务中心统一组织流转。4、对尚未营建的城市公园绿地和森林公园以及业主承建500亩以上的成片造林地，经批准，可建设配套设施，但占地面积必须控制在总面积的3%以内。5、一次性流转土地3000亩以上，投资1亿元以上，发展特色农业、设施农业、休闲观光农业的，根据规划设计，适当解决建设用地指标。16生态农业园加工企业企业名称地址投资规模重庆三不加食品企业大观镇1900万元重庆德泰投资公司大观镇1.2亿元威力啤酒有限公司兴隆镇——温州珍禾农业公司禾图乡3亿元生态农业园目前已引进90余家企业，主要以种植企业和加工企业为主，平均投资规模在200万元以上。生态农业园区预计在2016-2020年建成，规划年接待旅游人数300万人次，示范区人口规模达到12万人，城镇化水平为62.5%，初步树立示范区形象发展时间发展历程2010-2015年初步建成示范区公共服务中心、花卉示范基地、优质粮油基地等；基本完成示范区交通体系建设和示范区相匹配的配套设施建设。2016-2020年整合资源，规模开发，全面建成国内一流的农业生态示范区，年旅游度假人数达到300万人次，生态农业示范基地基本建成，初步树立示范区形象。在政府的推动下，园区发展步伐快速，基础配套建设跟进及企业引进速度较快目前已入驻的重点农业项目产业规划产业规模投资规模备注樱花谷500亩5000万元已开始接待观光游客薰衣草种植园4800亩12亿元已完成200亩薰衣草种植花卉苗木基地1000亩——建设中，计划5年完成蓝莓产业基地一期300亩12亿元已完成1期300亩种植香草种植基地500亩1.2亿元一期项目已完工吴小平葡萄园250亩500万元已建成，向主城供应葡萄大观现代农业开发项目3000亩23亿元已建成300亩示范区对外营业17至2015年基本形成“四纵三横一环”的交通布局道路连接区域道路标准一纵线联系双河场水库—兴隆场—南川城区双向两车道二纵线改建主干道黎（香湖）大（观）路，升级成省级国道双向三车道三纵线新建龙川江以西主干道（景观大道）双向四车道四纵线北至黎香湖镇，大观镇，接木凉乡双向三车道一横线由东向西经河图乡—大观镇双向三车道二横线经渝湘高速大观下道口，横穿规划区核心区接景观大道双向四车道三横线联系木凉乡与兴隆镇双河口水库双向两车道环线（已建成）大观镇——兴隆镇——木凉乡——河图乡——黎香湖镇——大观镇双向两车道18关键点三：中海、澳美、基业三大规模型项目共同托市，加速区域观光度假聚集效应形成19生态农业园区分为南部生态休闲区、中部综合服务区以及项目所在的北部休闲度假区，差异化板块定位，各引入一个大型开发企业进行标杆性打造北部休闲度假区代表项目：中海黎香湖20000亩以上（大一期3300亩）中部综合服务区代表项目：澳美传媒项目3500亩（2000亩薰衣草基地）南部生态休闲区代表项目：翠湖生态城项目重庆高端政务商务会议中心10000亩20翠湖生态城澳美薰衣草主题公园建设指标本项目占地面积10000亩3500亩20000亩以上其中：建筑用地3000亩1500亩（地中海风情小镇）大一期3300亩其中：农林用地4000亩（苗木基地2800亩）2000亩（薰衣草植物园1200亩、大众文化休闲娱乐公园800亩）5000余亩（农业产业园1500亩左右）其中：高尔夫用地3000亩————总建筑规模160万方90万方200万方物业形态五星级酒店群、别墅、高尔夫球场五星级温泉主题酒店、酒店式公寓、五星级温泉疗养中心、度假别墅、度假洋房、庄园式洋房、庄园别墅、企业会所五星级酒店、花园洋房、别墅、企业会所、特色商业街规划目标重庆高端政务商务交流平台和休闲名片国家5A级风景度假区西南首席生态主题旅游度假区发展节点已开工已开工，薰衣草主题公园局部呈现湿地公园已呈现