商业地产运作方案摸板

目录一、西安商业地产市场现状及特点…………………………………1二、市场调研…………………………………………………………2三、盈利模式…………………………………………………………51、常态模式2、投资担保商业四、组织设置…………………………………………………………41、岗位设置2、岗位职责3、管理制度五、发展目标…………………………………………………………31、商业发展目标---行业地位\销售收入\市场占有率等2、商家发展目标—主力店及次主力店3、团队建设目标六、成本效益分析…………………………………………………….61、成本—年度资金投入及人员投入计划2、效益---年度净收益七、风险控制………………………………………………………….7八、财务计划………………………………………………………….8九、融资说明…………………………………………………………10新增资金来源一、西安商业地产的现状及特点1、独家持有经营西安目前的大型商业项目部分以独家持有自主经营为主，部分选择自主经营加分割小面积出售，后者将逐渐的被淘汰。西安对外销售的大型商业项目，如时代盛典、东方之星、东方龙•安南城、骡马市商业步行街、西安唐人街步行街、立丰国际购物广场、雁塔文化新天地等，虽然大多数只是销售一部分，但是销售状况都不好。并且分割成小面积销售出去，难以保证经营的整体性和连续性，不利于商场的发展和成熟。2、商业的多样化发展大型商场往往都是多业态的发展，不再局限于某种单一的商业。如骡马市商业步行街既有百货，又有超市，还有星巴克、面包新语、必胜客、豪客天食等餐饮，电影院、溜冰场、篮球场等。而立丰国际购物广场有百盛、沃尔玛超市、麦当劳、红叶电影院、苏宁电器等也是多业态并存。雁塔文化新天地是服装为主题，但是有运动场、餐饮、电影院、数字娱乐城、电玩城等。开元商场原来只是服装类的大商场，但是后来就有了麦当劳、御品轩等餐饮，后来在七层做了餐饮和电玩城。商业的发展越来越趋于多样化。3、市场更加细分更加个性化商场内部的业态分布上，更加细分。这点不仅体现在不同类别的业态越来越多，而且在同一种业态内部，逐渐开始细分出更多的品类。还有一些商场开始专注于单一的细分市场，形成主题商业，如雁塔文化新天地，只做潮流、休闲服饰。个性化的需求也逐渐的被重视，部分商场有个性服饰和另类服饰，满足消费者独特的需求。4、大型商场多有主力店入驻目前的大型商场大多都有主力店入驻，以此来带动整体商场的人气。如时代盛典有百盛，东方龙•安南城有家乐福，骡马市商业步行街有沃尔玛超市，立丰国际购物广场有百盛和沃尔玛超市。主力店的入驻，往往能够迅速带动整体商场的人气，对商场的快速发展和成熟，有极大的促进作用。商业地产的发展一般过程及商圈形成参考以下附表附表一：商业地产的发展阶段发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（RMB）低于11001100-20002000-44004400以上附表二：商圈形成与发展起步期快速发展期结构调整期稳步发展期发展阶段市场表现各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场经营模式自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主经营业态百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐赢利模式营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入标志节点城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升二、市场调研为什么要市场调研？要回答这个问题首先我们需要了解客户需要什么？他们最关心什么？1、宏观环境调研调研框架调研内容细项内容宏观城市经济发展环境城市的经济发展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况环境调研城市人口环境包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等人文环境包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等商业环境包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等其他宏观环境包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等2、项目地段环境调研调研框架调研内容细项内容项目地段环境调研周边居民环境A．地段交通环境B．地段交通道路的性质C．地段交通辐射的区域D．地段交通车流状况E．项目地块交通条件状况F．其他对外交通设地段商业环境A．地段环境中商业区的类型。B．地段环境中商业区的经营规模、销售规模。C．地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。D．地段环境中商业区的规划布局及租金水平等地段区位特征包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等地段未来规划状况包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等项目地段开发条件包括项目地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理条件3、项目商圈调研调研框架调研内容细项内容项目商圈调研商圈范围的确定A．商圈分类标准。B．商圈范围确定。商圈分析A．商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。B．商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。C．商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等经营者调研分析包括各类商户的承租能力、,承租条件、对项目的要求等消费者调研A．消费者消费心理（习俗、同步、偏爱、经济、好奇、经济、便利、美观、求名等）和购买行为（习惯、理智、感情、冲动、经济、随意等）调研；B．消费者的媒介喜好状态；C．消费者对行业/产品了解程度（包括功能、特点、价格、包装等）；D．消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及行为差异；E．消费者分布（地域、行业等）及特性（年龄、收入、职业等）项目周边竞争对手调查A．竞争对手商业物业形态（临街铺面、商场）B．竞争对手商业物业相关配套（物业结构、车库、车位等）C．竞争对手商业物业规划业态D．竞争对手商业物业招商、销售模式E．竞争对手物业招商、销售情况F．项目周边人流情况，人流高峰分布时间段三、赢利模式商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。目前国内运营比较成熟的模式有以下几种：●常态模式1、整体出售---特点是资金回笼快，但不利于商业地产持续经营2、整体出租---特点是主要是租金收益，周期长，风险大，但可以获得增值、持续现金流及抵押贷款3、部分出售、主力出租---特点主力出租→带来人气→提升价位→部分出售→获得更高的经营收益4、整体持有---实力公司独有5、混合运作---a、保底+营业额提成模式b、参股经营模式6、产权式商铺---参与开发●投资担保＋商业地产运作模式结合市场情况及公司现状，建议未来三年盈利模式的发展路线如下：第一年度第二年度第三年度赢利模式筹备期0-3月投资担保+整体出售整体出售+整体持有整体持有发展期3-6月投资担保+整体出售成熟期6-9月整体出售+部分出租备注：筹备期以投资担保的形式为切入点有以下几点利于公司整体发展：1、可以确保二手房部分利润不外流2、为商业地产运作提供一定资金保障3、形成销售板块各个环节产业链环环相扣4、通过投资担保市场运作确保商业地产基本运营成本5、确保二手房、商业地产交易过程中资金安全性四、组织设置1、组织架构1、岗位职责董事长●召集和主持董事会议，组织讨论和决定公司的发展战略、经营方针、年度计划、财务预算、投资及日常经营工作的重大事项；●审核公司机构调整和重大管理制度改革方案，提交董事会审核、审批；●审核总经理提出的各项发展计划及执行结果；●对公司总经理和高层人员的工作进行考核和监控；●定期审阅公司的财务报表和其它重要报表，按规定对公司的重大财务支出和资金事项进行审核、审批；●签署公司的出资证明书、投资合同书及其它重大合同书、报表与重要文件、资料；●在日常工作中对公司的重要业务活动给予指导和监控；总经理负责整个公司商业地产的业务执行、服务品质及成本效率控制等目标达成，全面监管日常业务。规划、管理、控制商业地产的运作，采取有效、高效的方法达到品质与成本的目标。策划师●负责房产项目的市场调研和咨询策划●负责项目整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案●负责项目产品销售工作●负责项目运营和物业管理工作●负责项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据招商主管●负责整个项目的招商及销售工作●负责各大商家的建立和维护工作●负责和物业部门之间的配合，达到资源配置合理化其它职位描述暂定3、管理制度（暂定）五、发展目标1、商业发展目标a、发展目标目前在西安市注册的房地产开发企业约有600多家、注册于陕西省而在西安市管辖范围内，拥有项目开发及办事处的房地产开发企业约500多家。业务开展初期，将整个房产市场划分为7个区域，每个区域按房产项目分布密度指定专人负责进行会员业务开展。