世联顾问-镇江横山旅游地产开发模式及实施策略研究

镇江横山凹旅游地产项目—开发模式及实施策略研究2012/1/4本报告是严格保密的。本项目的定位——美特﹒环球梦幻城﹒都市休闲区离尘不离城的都市休闲度假地远离城市的“钢筋混凝土”，享受开阔、舒适的度假休闲、生活空间区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能全国首家户外儿童职业体验中心长三角商务休闲新能级第一阶段报告回顾本报告是严格保密的。旅游联动住宅开发，占地逾2400亩，北面为旅游地块1630亩，紧邻南面为住宅地块800亩第一阶段报告回顾功能布局功能定位占地面积（亩）平均容积率童梦奇缘家庭休闲小镇1540.6梦幻群岛生态养生平台4520.3彩虹森林休闲放松644-物业类型建筑面积（㎡）建筑面积比例占地面积（亩）占地面积比例别墅8万18%23937%多层27万62%33752%小高层8.4万19%7411%旅游用地1630亩童梦奇缘梦幻群岛彩虹森林高尔夫景观带多层别墅多层别墅小高层多层本报告是严格保密的。项目位于镇江东南丁卯区，丁卯区未来规划以高新技术产业和生活居住为主，目前认知度不高，但镇江城市核心有南移趋势老城分区——城市主中心商业金融、旅游服务南徐分区——城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丹徒分区——新城区以生活居住、高新技术产业和第三产业为主的城市新区。谏壁、大港、高资工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒分区丁卯分区——产业新城区以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。本体条件本报告是严格保密的。双方共同目标是成功实现此区域的开发、增值项目对于丁卯的意义：提升整个区域价值，扩大区域知名度…项目成功开发，土地价值提升、环境改善、税收就业机会增加和经济增长美特首次涉及旅游地产项目，是战略业务的重要尝试，具有示范意义在未来相当一段时间内，具有持续发展力的中长期项目项目成功开发，实现区域价值提升，后期可与政府合作更多项目利用住宅开发的经验与优势，实现地块的优质住宅开发项目对于镇江的意义：开发能留住镇江人，进而吸引长三角人群的旅游区域项目政府目标企业目标目标解析共同目标：项目成功开发、区域增值本报告是严格保密的。区域开发，一般涉及到拆迁安置、土地开发运营、项目开发、管理运营四个阶段，本项目属于较大规模旅游地产开发，包括土地运营、项目开发、管理运营三个阶段拆迁安置、市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地交易土地融资土地开发运营项目开发管理运营公共设施建设商业模式目前项目的拆迁安置已完成，项目将涉及到土地交易、项目开发、项目管理营销–本项目–涉及到取控地、项目开发、营销销售等阶段本报告是严格保密的。土地运营、项目开发、管理运营三阶段将面临一系列风险取地风险：土地规模大，取地分批次完成，有时间跨度区域升值，超过成本限制而无法取得全部土地转让风险：大量的土地转让，引入多家开发商共同开发，可能造成区域价值贬损开发风险：目前中国经济形势不容乐观，整体房地产市场处于谨慎时期运营风险：持有项目、物业前期的亏损和后期运营风险取地风险转让开发运营本报告是严格保密的。本报告的思路框架工作内容本阶段工作主要工作取得效果◇开发模式、开发方案确定，控制取控地风险◇采用保守的测算方案安排现金流，控制开发进程，减少开发风险◇前期经营亏损预提至总体效益评估中，动态的财务分析法，控制运营风险二级开发取控地模式KPI建立本项目模式匹配旅游地产开发基本模式分析本项目模式匹配开发时序开发节奏与土地控制阶段性土地功能、规模安排整体定位与发展战略开发模式与实施策略研究启动区研究盈利模式分析第三部分开发模式分析第二部分基础研究第一部分目标分析区域土地市场分析区域房地产市场分析第四部分开发方案第四部分开发收益评估总体经济效益评估动态财务分析敏感性分析本报告是严格保密的。镇江横山旅游地产项目:开发模式及实施策略研究123项目盈利模式4项目开发方案基础研究项目开发模式1.1土地、房地产市场分析1.2政策分析Content5项目开发收益评估本报告是严格保密的。土地市场分析房地产市场分析1.1市场分析本报告是严格保密的。全市整体市场分析丁卯板块市场分析本项目住宅地价预测土地市场分析本报告是严格保密的。【历年土地成交量】：2006-10年，镇江经营性用地出让量共计18601亩，年均出让3500亩，丁卯片区土地出让量共计2445亩，年均出让500亩◇镇江2010年土地出让金额为104亿元；◇镇江2011年（1月1日-8月1日）土地出让金额为64亿元信息来源：镇江国土资源局土地供应方面：土地供应和成交量受市场波动影响较大2006-09年，镇江年出让土地在3000亩上下浮动，2010年镇江土地出让为6003亩2007-09年，丁卯年均出让500亩土地到2020年，镇江市的土地出让指标为6000亩/年2011年截止至8月1日已成交2886亩土地，还有近50%土地指标可用基础研究全市整体市场分析本报告是严格保密的。【历年土地成交均价】：2008-10年，镇江单块地价连续上涨信息来源：镇江国土资源局145万元/亩151万元/亩186万元/亩2908元/㎡3399元/㎡4608元/㎡16.9%35.6%4.4%22.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000200820092010土地成交均价土地成交最高楼面价土地成交楼最高面价增长率土地成交均价增长率土地成交价方面：2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%；2010年地块成交单价为185.77万元/亩（楼面价2787元/㎡，较2009年环比上涨22.82%；◇成交土地中最高楼面地价分别为2908元/㎡、3399元/㎡和4603元/㎡，环比涨幅分别为16.88%和35.42%。基础研究全市整体市场分析本报告是严格保密的。镇江市2011年上半年土地（不包括科研用地）出让平均单价为211万元/亩情况：图片中所标用地已剔除科研用地；出让价为1万元的土地，为安置房用地，未被纳入平均地价计算；2011年上半年土地出让单价最高的为位于润州区的4-3号地块，达到841万元/亩，未被纳入平均地价计算；2011年上半年土地出让单价最低的为京口区的1-3号和润州区的5-4号地块，为147万元/亩；2011年上半年其他地价范围在160-450万元/亩内；2011年上半年全市土地出让平均单价为211万元/亩基础研究全市整体市场分析本报告是严格保密的。镇江市2011年上半年土地（不包括科研用地）出让平均楼面价为838.11元/㎡情况：图片中所标用地已剔除科研用地；2011年上半年土地出让楼面价最高的为润州区的3-3号地块，达到3569元/㎡；2010年上半年土地出让楼面价最低的为丁卯区的5-8号地块，为1100元/㎡；2011年上半年其他土地出让楼面价范围在1100-2900元/㎡内；2011年全市上半年土地出让平均单价为838.11元/㎡。基础研究全市整体市场分析本报告是严格保密的。【各区土地成交量】：丁卯片区在镇江各区土地成交量所占比重较小，总量在500亩/年上下浮动，2011年上半年（截止至8月1日），丁卯片区出让土地量为250亩土地成交情况：丁卯片区近年来土地成交量稳定，总量在500亩上下浮动，2011年上半年（截止至8月1日），丁卯片区出让土地量为250亩京口与润州主区近年土地成交量还是占有较大比重丹徒作为住宅开发热点区域，土地成交量近年上升趋势明显基础研究全市整体市场分析本报告是严格保密的。从2008至2011年上半年，镇江市土地出让量价齐升；随着国家宏观调控的深入展开，开发商资金的紧张和销售压力剧增，预计镇江在未来1-2年内土地市场情况不乐观全市整体市场总结：2006-2009年，镇江年出让土地在3000亩上下浮动，2010年镇江土地出让为6003亩；其中，丁卯片区近年来土地成交量稳定，总量在500亩上下浮动，京口与润州主区近年土地成交量还是占有较大比重，丹徒作为住宅开发热点区域，土地成交量近年上升趋势明显；到2020年，镇江市的土地出让指标为6000亩/年,2011年截止至8月1日已成交2886亩土地，还有近50%土地指标可用；2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%；2010年地块成交单价为185.77万元/亩（楼面价2787元/㎡，较2009年环比上涨22.82%；2011年上半年全市土地出让平均单价为211万元/亩；2011年全市上半年土地出让平均单价为838.11元/；基础研究全市整体市场总结本报告是严格保密的。全市整体市场分析丁卯板块市场分析本项目住宅地价预测土地市场分析本报告是严格保密的。【丁卯土地出让金情况】：丁卯在镇江各区中土地出让量所占比例与出让金比例相当，表明丁卯目前处于一个平稳健康的发展通道丁卯土地出让金额情况：丁卯的土地出让量比例与土地出让金比例相当，偶尔有土地出让金比例高于其土地出让量比例的情况，这表明丁卯目前处于一个平稳健康的发展通道备注：世联认为，区域出让量比例出让金比例，表明此区域处于土地价格高地，不适合大规模进入；区域出让量比例出让金比例，表明此区域处于开发初期阶段，土地价格相对较低；出让量比例与出让金比例相当，表明此区域处于正常开发期，土地价格合适，且具备一定的区域价值。丁卯土地出让金额（万元）镇江土地出让金额（万元）出让金比例出让量比例20066318527929522.62%20.42%20077695028773626.74%19.62%2008223703342306.69%13.65%2009269005412094.97%10.99%20105804010420005.57%6.60%20118225063773012.90%8.66%基础研究丁卯板块市场分析本报告是严格保密的。【丁卯单地块价格情况】：丁卯片区土地成交价格呈逐年上升趋势，2006-2010近五年的土地价格增长率为20%土地价格情况：丁卯片区土地成交均价呈逐年上升趋势，2006-2010年五年间的土地均价增长率为20%【Power（176/83，1/5）=20%】土地价格区间较大，2006-2010年来最高达到394万元/亩（2007年），最低为44万元/亩（2009年）2011年1-7月期间，丁卯土地成交价格平均为383万元/亩，同比增长超过100%.（2011年某商业用地地块（加油站）亩价为550万元/亩，偏离均价范围较多）2006年2007年2008年2009年2010年2011年（截止至8月1日）总价（万元）面积（亩）亩价（万元/亩）总价面积亩价总价面积亩价总价面积亩价总价面积亩价总价面积亩价11201293.3321100191.54110.16575077.774.0013200103.66127.3427008337.5022006.00366.67660074.7188.342103.2764.225200112.8946.068200186.6543.93870042.76203.4612502.27550.6611900116.8101.88145028.7350.47120025.7346.645100107.4247.487507.29102.8837800104.29362.4543400507.4585.5372011.7161.4947010.0546.774002.6153.857906.84115.502280085.08267.981653.6844.8486013.5463.52265012.75207.8410400