海南房地产十年回顾与未来

海南房地产十年回顾与未来展望从1998年到2007年，中国房地产市场经历了长达十年的飞速发展，海南也不例外。第一部份从海南省宏观环境状况看房地产业发展1、海南省总体经济状况01002003004005006007008009000%2%4%6%8%10%12%14%16%国民生产总值(亿元)518.48566.72624.89691.69790.12年增长(%)9.30%10.30%10.70%14.20%20002001200220032004数据取于海南省统计年鉴结论：2007年全省生产总值（GDP）达1229.6亿元，按可比价格计算，比06年增长14.5%，增速比上年提高2个百分点，自2003年进入两位数增长平台以来继续保持加速增长态势，创1994年以来经济发展新高。表明：海南省整体经济稳步增长，年增长率较快，基本保持在10%以上，且有不断加快的趋势。2、海南省人均国民生产总值01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0000%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%人均国民生产总值(元)6,3836,8947,4068,0718,573年增长率(%)8.00%7.40%9.00%6.20%19992000200120022003数据取于海南省统计年鉴结论：到2003年末，海南省的人均国民生产总值只有8,573元，而同期的全国人均国民生产总值已经达到9,073元。这表明海南的经济整体发展水平较低，在全国属于落后地区。到2007年末，按常住人口计算，人均生产总值14631元，增长13.3%；按当年平均汇率折算，人均生产总值约合1909美元，经济富裕程度有较大提升。表明：海南省的人均国民生产总值年增长率较快。3、海南省产业结构发展分析第三产业,301.65亿,39%第一产业,287.3亿,36%第二产业,201.1亿,25%2004年三大产业比例图数据取于海南省统计年鉴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%第一产业2.70%13.50%9.80%14.30%第二产业28.90%10.70%17.70%17%第三产业6.10%7.30%7.40%12.40%2001200220032004海南省三大产业增长趋势图数据取于海南省统计年鉴结论：到2007年，第一产业增加值382.8亿元，增长8.0%；第二产业增加值363.8亿元，增长25.8%；第三产业增加值483.0亿元，增长12.5%。其中，房地产开发投资126.96亿元，增长42.2%，商品房投资98.58亿元，增长45.1%。房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%；房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%；房屋销售面积302.77万平方米，增长48.8%。表明：海南仍是农业大省，第一产业仍占据了相当大的比重。工业经济保持高速增长，成为推动经济增长的主要力量。房地产业势头良好，保持了较快发展。4、海南省对外经济发展分析024681012实际利用外资6.135.739.996.186.70外商直接投资4.314.675.125.816.4320002001200220032004（亿美元）数据取于海南省统计年鉴结论：近年来，海南省的外商直接投资逐年在上升。但无论实际利用外资额和外商直接投资额都偏低，表明目前海南对外资的吸引力不强。但投资环境正在得到逐步改善，外商对海南省的关注程度正在逐步升温，2007年外商投资额达18.57亿美元，较06年增长71.0%。一些国际性的大公司目前表示出了对海南投资的强烈兴趣，并已有部份落定。如：摩根斯坦利旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元同雅居乐共同开发清水湾，富力地产香水湾，中信博鳌、华润石梅湾等旅游地产项目的开发。5、海南省旅游业发展概况海南省位于中国的最南端，是中国惟一的热带海岛旅游度假胜地，旅游资源丰富，自然景观和气候特征类似于东南亚，但又有着自己独特的优势。虽然拥有丰富的旅游资源，但在海南全省的分布很不均衡，表现为北部以海口、南部以三亚最为集中，其余呈点状分布，遍及全岛。5、海南省旅游业发展概况以三亚为代表的海南南部有着丰富、优美的旅游资源景观，随着交通制约瓶颈因素逐步消除，海南省过去北强南弱的旅游态势已经改变。南部旅游区的竞争优势逐步增强，对以海口为代表的北部旅游区形成越来越强烈的挑战。曾经一度占据海南旅游半壁江山的中部旅游业，因为交通不便、旅游产品结构单一、内涵不足、投入少、规模小、市场促销不足等原因的影响，随着东西线高速公路的陆续开通，中部的旅游业市场出现大幅度整体下滑的严峻局面。5、海南省旅游业发展概况西线旅游因为起步晚、景点少、基础差等方面的原因，其观光旅游业即使在西线高速通车后也没有太大改观，即使在旅游旺季，西线的游客仍然偏少。随着东线中部琼海博鳌论坛在全国乃至世界知名度的提高以及博鳌特别规划区的日益发展完善，越来越多的游客钟情到博鳌一游，东线中部旅游区域正在逐步形成和完善过程中，吸引力也在逐步提高。5、海南省旅游业发展概况着力改善旅游环境，成功策划组织了俄罗斯“中国年.海南日”等一系列旅游宣传促销活动，联手香港共同向国外客源地推出“一程多站”旅游产品，吸引了国际高端游客，国际入境旅游人数增长迅猛。2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比06年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。表明：旅游业保持较快发展势头。6、海南省社会发展人口状况分析7307407507607707807908008108208300%1%1%2%2%3%3%4%4%常住人口761.93788.05795.55803.13810.52817.83年增长3.40%1.00%1.00%0.90%0.90%199920002001200220032004数据取于海南省统计年鉴结论：海南省的常住人口总量偏低，而且增长很慢。说明海南目前对外来人口缺乏吸引力。这主要的原因是因为经济不发达，另外也受交通不便的影响。7、海南省城镇居民人均可支配收入01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入5,3585,8396,8237,2597,736年增长9.00%16.90%6.40%6.60%20002001200220032004数据取于海南省统计年鉴结论：海南省经济相比全国处于不发达水平，农业在GDP中所占的比例较大，海南省城镇居民人均可支配收入水平2003年为7259元（03年全国水平8,472元）。2007年城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10997元（07年全国水平13,876元）。表明：海南省的城镇居民人均可支配收入水平要低于全国平均水平，每年的增长幅度也只算中等。附：城镇居民人均可支配收入前十排行2007年中国城镇居民人均可支配收入前十名1东莞27025元2深圳248703温州240024上海236235广州224696宁波223077北京219898佛山217549绍兴2171710杭州2168950泰安11966海南10997元（60位以外）8、海南省城镇居民人均住房面积1415161718190%2%4%6%8%10%12%总额（平方米）16.0217.817.8718.55增长率11.10%0.40%3.80%2001200220032004数据取于海南省统计年鉴结论：海南省的城镇居民人均住房面积偏低，2003年海南省是19.76平方米（全国水平：23.8平方米），近年来的增长幅度也偏低。2007年城镇居民人均住房面积22.07平方米，比06年增加0.08平方米，说明在海南省，城镇居民改善住房条件的需求空间仍然很大。宏观环境对房地产业发展的影响：海南省宏观经济状况：国民生产总值总量偏低，经济不发达，对外来人口和外资的吸引力不强。但近年来经济发展势头看好；旅游业增长趋势明显，在整个国民经济中的地位更加突出；海南省城镇居民人均可支配收入偏低，消费能力不强；海南省城镇居民人均住房面积偏低，居民改善居住条件的需求空间较大；宏观环境对房地产业发展的影响：综上所述：从对海南省宏观经济的分析中可以看到，海南的经济及居民的消费能力在不断上升。旅游业的发展、工业产业质素的提高及生产的扩大，预计未来十数年，海南经济仍能维持健康增长。另一方面，海南人口呈现上升趋势，加上家庭收入和可支配的现金持续增加，令他们产生提高对生活条件的要求。这方面的发展对海南房地产业的发展有显著支持作用，本地购买力会不断上升。第二部份海南房地产业十年回顾A、泡沫期（1992-1993）1991年以后，由于外来人口和外来资金的大量涌入，受利益的驱动和一夜暴富心态的影响，大量的资金集中到房地产业，掀起了海南的房地产热，泡沫快速形成并破灭。A、泡沫期（1992-1993）房地产泡沫破灭，给海南留下了约600万平方米的空置商品房，2000余万平方米的烂尾楼，积压房地产沉淀的资金近1000亿元。B、低迷期（1993-1999）房地产泡沫破灭后，外来人口和外来资金迅速撤离，大量积压的房地产使海南陷入了“有房无人住，有人无房住，有钱的没有地，有地的没有钱”的行业困境。这种破败局面，严重影响了海南的城市投资环境，制约了经济的发展。C、复苏期（2000-2003）1999年7月处置积压房开始；2000年海南房地产开始复苏；2001年众多烂尾楼复工上市；2003年“非典”事件，使海南房地产发展商投资信心增强。与过去泡沫期炒地皮炒项目不同，这轮地产复苏是以市场为基础，以需求为导向的市场化运动。在进一步规范的政策环境下，房地产商开始“实实在在造屋，认认真真销售”，沉寂了6年的消费热情被慢慢点燃；集团化、规模化、品牌化开始出现，并逐渐成为海南房地产开发的主流方向，这对海南楼市的走势起到了重要的影响，一批高素质楼盘的成功带动了海南楼市的健康发展。D、发展期（2004-2008）发展期房地产市场特征解读：1、市场形势：面对4年复苏，全国房地产业表现出的投资、开发与消费热，以及引发的原材料价格快速上涨，中央于04年开始宏观调控，受其影响，海南房地产市场表现为：05年市场沉闷，06年稳中抬升，07年快速上升，在最严厉的08年，仍有先扬后抑的表现。2、产品态势：房地产行业在此期间，引入了大量新的居住理念，在环境、户型设计等方面更趋人性化；产品价格定位较合理；相对复苏期具有较大的开发规模；开发商整体具有一定的经济实力。发展期房地产市场特征解读：3、价格走势：2004-2008年海南房地产市场逐步回暖，价格在调整中缓慢上涨，07年底和08年初上涨较快。其中2004与2007年的上涨幅度最大，分别达到11%、15.9%。2007年，海南房地产市场骤然出现了井喷之势，海南房价月涨幅全国排名超过乌鲁木齐跻身全国前列。发展期房地产市场特征解读：4、开发商：在发展期海南尚未出现一个或几个房地产发展商占据主要市场份额的情况，说明海南的房地产市场远没有进入品牌阶段，还没有开发商能够占据市场主导地位。而且房地产公司以民营企业居多，规模小，著名的国内房地产开发商在海南市场难见踪影。这表明海南多数房地产开发商的资金实力并不雄厚，市场竞争能力和抗风险能力同全国水平相比总体不强。发展期房地产市场特征解读：5、消费者：海南是中国唯一、最大的热带海岛，有着优美的热带滨海景观资源和良好的气候特征，每年都吸引了许多岛外人士前来休闲度假。根据从各楼盘售楼资料并结合有关报道综合分析，海南近年的岛外购房者在逐年增加，在“五一”小黄金、“十一”黄金周和春节期间表现最为显著。而且购房的岛外人士的范围有明显扩大趋势，由原来的主要是东北、上海、浙江、山西一带，扩大到内蒙古、山东、四川、湖南等地，以及