商厦物业管理方案

广东优品物业咨询顾问有限公司1欢迎加入中国物业信息交流群余姚太平洋商厦物业服务方案广东优品物业咨询顾问有限公司编撰：辛先生138235739492012-4-18广东优品物业咨询顾问有限公司2太平洋购物中心物业管理方案为保障太平洋商业大厦公共区域和购物中心内的环境卫生、安全防护及共用设施设备的维修维护等管理服务工作制定本物业管理方案，实施专业化物业管理服务。组织架构、人员配置、职责范围和服务标准如下：一、组织架构1、保安部、保洁部、工程部人员构成详见各部门人员配置情况。2、综合部11人包括：综合部经理1人，综合部主管1人，物业助理1人，大堂接待3人，行政助理1人，人事助理1人，主办会计1人，出纳1人，库管各1人。二、物业安保管理（一）保安部共128人，其部门组织架构如下项目经理1人保安部128人保洁部150人工程部53人综合部11人项目部共343人经理1人广东优品物业咨询顾问有限公司31、经理负责保安部全面工作。工作时间：星期一至星期五8：30~17：30（双休）。2、主管2名分别负责外围和购物中心内保工作。工作时间：星期一至星期五8：30~17：30（双休）。3、文员负责保安部日常工作和档案管理。工作时间：星期一至星期五9：00~18：00（双休）（二）外围人员配置及岗位分布1、外围：各班设领班一人，实行四班三运转。早班：08:00-16:00；中班：16:00-24:00；夜班：00:00-08:00；每天一个班轮休。2、外围周边巡逻岗三个；商场、电影城公共区域巡逻岗一个。治安一班10人治安二班10人治安三班10人治安四班10人消防监控5人商场一班26人商场二班24人外围主管1人内保主管1人干事4人文员1人夜班组16人反扒组9人广东优品物业咨询顾问有限公司43、消防监控：设领班一人，星期一至星期五08:30-17:30（双休）。其余四人分为四个班，每班一人，实行四班三运转：早班：08:00-16:00；中班：16:00-24:00；夜班：00:00-08:00；每天一人轮休。（三）外围管理工作内容1、外围主管：负责常规防范，实行半军事化管理，落实各项保安管理制度和奖惩制度，采取站岗执勤与巡逻执勤相结给的方式。协助公安机关维护物业公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户、商家安全的行为。1)负责写字楼的日常治安安全、消防安全的检查、监督。2)日常员工培训及考核。3)维护大厦的正常生活秩序。4)处理各类突发事件及投诉。5)建立业主资料及档案。6)负责相关的处联工作。7)完成上级交代的各项工作任务。2、门岗任务：1）礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）。2）维护出入口的交通秩序。3）对外来人员、车辆、物品进行验证，登记。严禁携带危险品进入物业内，大件、贵重物品带出物业要与业主核实并登记。广东优品物业咨询顾问有限公司54）为业主提供便利性服务，处理紧急突发事件。3、巡逻岗任务：1）按规定线路巡视检查，不留死角。2）巡查车辆停放情况，维护道路、消防通道畅通，做好防范工作。3）对物业内的可疑人员进行检查防范。4）大厦安全检查（物业消防设备及其它设备）。5）装修单位的管理。6）防范处理各类突发事件。7）防范制止各类违反大厦管理制度的行为。8）接到报警信息后迅速赶到现场酌情处理，及时反馈情况，做好记录。4、消防任务：1）负责日常的消防巡查预防火灾，做好登记。2）组织日常的员工消防培训。3）定期组织单位、员工进行消防演习。4）制定物业防火预案及消防档案。5）制止物业内的任何违反消防安全的行为。5、技术防范1）用安全报警监控系统、电子巡更系统，对物业内的治安情况实施24小时监控，确保安全。2）对可疑或不安全迹象采取跟踪、监视，定点录像措施。广东优品物业咨询顾问有限公司63）利用监控镜头搜索物业范围内的违规、违法行为，并及时上报，做好登记。4）为公安机关提供破案证据。（四）购物中心内保人员（共77人）配置及岗位分布1、干事4人，分为三个班。工作时间：早班08:40-16:00；中班16:00-商场闭店；夜班21:00-次日09:00，每天1人轮休。管理人员配置及工作时间：2、领班2人，每班1人，工作时间：早班08:40-16:00；中班16:00-商场闭店。3、白班：（共46人，分为两个班，每班19人上班，4人轮休）岗位分布：购物中心主力百货1层至4层每层巡逻2人；超市入口2人；超市收银台1人；办公区1人；超市员工通道1人；超市出口1人；购物中心次力店1层至4层每层巡逻1人;商场库房1人。工作时间：早班08:40-16:00，中班16:00-商场闭店。4、夜班：（共14人，分为两个班，每班6人，机动2人）岗位分布：卖场1楼出入口1人；办公室1人；巡逻4人。工作时间：21:00-次日09:00。5、反扒组：（共9人，分为2个组，每组4人，机动1人）岗位分布：主力百货超市2人；主力百货2层至4层及次力店1层至4层2人。工作时间：早班09:00-16:00，中班16:00-商场闭店。（五）购物中心内保管理内容：广东优品物业咨询顾问有限公司71、购物中心内保主任：1）责落实国家相关的法律法规，实施公司的各项规章制度，负责员工的培训及考核。2）制定规章制度和预案，处理各类突发事件，宣传各类安全知识。3）负责商场全面巡查工作，提出合理化建议。4）维护正常的营业秩序，监管设备的运行状态，及时处理各类投诉。5）经理不在时全面主持部门工作。2、干事：1）主持资产防损和商品及顾客财物防盗的日常工作。2）当值期不定时巡查卖场，发现、整改各类安全隐患，对重点部位进行常规管理、监督。3）协助处理紧急事件和顾客、员工的伤害事故。4）处理内部员工的各类违规违纪，控管进出口，检查营运环节，减少各种损耗。3、白班、夜班、反扒1）早上启店时监督启店人员整齐着装，按规定进入卖场，禁止启店员工带物品出卖场。2）维护卖场内的正常营业秩序，处理控制各类突发事件。3）定时检查设备的运行情况以及消防通道是否畅通。4）正确引导顾客，为顾客提供便利性服务。5）商场营业时间未到，禁止非工作人员进入卖场。6）闭店时段做好卖场内部的各项检查工作。广东优品物业咨询顾问有限公司87）送宾时到员工通道送宾，并对退场员工所带物品进行检查。8）对进入超市顾客所带的同类商品做好封口标记，防止产生误会。9）协助老年顾客并控制儿童单独上、下扶梯。10）对进入办公区的非工作人员进行询问登记。11）夜间商场装修、撤柜、上柜、人员进出的登记管理。12）商场闭店后卖场内的各项安全管理及巡查。13）营业期间对卖场内的可疑人员进行跟踪，必要时进行控制。14）做好启封店的各项检查、交接工作。15）负责分派护送去银行取、送款工作。16）管理好商场钥匙，保证无遗失。17）负责来店领导及外宾的安全警卫工作。18）负责商场各种大型活动的申报及安全保障。19）及时上报设施设备故障。20）完成其它上级交代的任务。（六）安保工作服务标准1.整齐着装，着公司统一制服。2.站姿、坐姿端正，腰板挺直，切记歪歪斜斜。3.对待顾客、业主的询问要礼貌回答。4.对业主、顾客提出的帮助和要求要主动热情。5.顾客、业主满意率达98%。6.治安安全率达95%。7.投诉处理率达100%。广东优品物业咨询顾问有限公司98.消防安全率达100%。9.以人为本，与顾客、业主建立和谐关系。10.禁止酒后上班和上班期间饮酒。11.面对业主、顾客时不能抽烟，吃零食，以顾客观注为焦点。三、保洁管理(一)人员配置及岗位分布购物中心人员配置及岗位分布（主力百货89人/功能区61人）序号岗位主力百货合计功能区合计工作职责一班二班一班二班1外围6612448负责地面垃圾收集,清运,公用设施等清洁21F1212245510负责1-2F电扶梯,1F公用过道等公用设施清洁,垃圾收集,清运32F8816336负责2-3F电扶梯,2F公用过道\女卫等公用设施清洁,垃圾收集,清运43F8816336负责3-4F电扶梯,3F公用过道\女卫等公用设施清洁,垃圾收集,清运54F6612336负责4-5F电扶梯,4F公用过道\女卫等公用设施清洁,垃圾收集,清运65F224负责5F公用过道等公用设施清洁,垃圾收集,清运71F男卫224负责该区地面,墙面,顶棚,便池清洁,垃圾收集,清运82F男卫224负责该区地面,墙面,顶棚,便池清洁,垃圾收集,清运93F男卫112负责该区地面,墙面,顶棚,便池清洁,垃圾收集,清运104F男卫112负责该区地面,墙面,顶棚,便池清洁,垃圾收集,清运广东优品物业咨询顾问有限公司1011领班112112负责本班组工作具体安排及检查员工工作质量,仪容仪表,劳动纪律考核,物品的发放监督管理和配合处理突发事件;完成公司和部门指派的临时性工作任务.12机动1111负责商场办公区所有玻璃清洗13办公区11负责商场办公区卫生14夜班领班1111负责本班组工作具体安排及检查员工工作质量,仪容仪表,劳动纪律考核,物品的发放监督管理和配合处理突发事件;完成公司和部门指派的临时性工作任务.15夜班员工4444负责1F-5F地面清洗,电扶梯清洁上油,扶手带起蜡上蜡;墙面,顶棚,风口,掉玻的清洗16项目经理11负责本部门员工培训计划的制定;实施各项考核;物品的发放监督管理和配合处理突发事件;完成公司和部门指派的临时性工作任务.(二)保洁服务细则及工作质量标准：序号保洁范围工作频率质量标准11楼卖场地面清洗每月三次目视地面干净.无污渍22楼卖场地面清洗每月二次目视地面干净.无污渍33.4.5.楼卖场地面清洗每月一次目视地面干净.无污渍4卖场电扶梯.顶棚,侧面清洗每月二次目视无浮尘,.无污渍5电扶梯扶手带起蜡.上蜡每月二次目视无污渍61-5楼卖场.墙面顶棚吊玻.风口清洁每月一次目视无浮尘,.无污渍7垃圾收集随时垃圾桶内垃圾不超过三分之二8擦拭项目每天一次目视无浮尘,无污渍广东优品物业咨询顾问有限公司119卫生间消杀工作每天一次无蚊虫在飞10卫生间便池清洗每周一次无水垢.尿垢11玻璃清洗每月一次目视无污渍12写字楼地面清洗每月一次目视地面干净.无污渍四、工程及设施设备管理(一)工程部共53人，其部门组织架构如下（行政班）（行政班）（行政班）1、工程部经理：负责工程部全面工作与其他部门的工作协调。2、工程部主管：负责管辖各自专业内的日常工作。(二)人员配置及岗位分布（46人）{如果全部风机盘管及吊挂机留用的话，将大量增加人工和材料成本，总计约五百多台，按每天清洗100台滤网，也要一周时间，拆洗和安装，至少要增加清洁班员工6经理1人机电主管、领班各1人水暖主管、领班各1人电梯工4人货梯司机8人弱电工2人强电运行8人电器维修8人土建2人水暖工12人清洁班4人广东优品物业咨询顾问有限公司12个人，共8个人两班倒，一班四人，2人拆装2人清洗。}序号岗位人员配置班次运转职责范围1电梯工41人行政班3人三班两运转负责电梯的日常运行应急小修，监督维保单位的维保工作，电梯安全管理工作2货梯司机8每2人一个班，上一天休一天操作货梯运行，合理安排运货并维护货梯运货秩序，工作时间为7：30—22：00时3弱电工2上一天休一天负责电话线路维护排除电话故障，电话的安装，拆移机联系运营商对通讯系统的维护，工作时间为8：30—22：30时4强电运行82人一班四班三运转负责变配电站值班，运行抄表，停送电操作及变配电站设施设备的日常维护5电气维修84人一班上一天休一天负责低压配电线路照明配电箱，动力配电箱的日常维护与保养，末端电气设施设备的运行与维修，照明维修，电气安全管理，工作时间为8：30—22：30时6土建2上一天休一天负责土建装饰的小修，标志的安装维护，工作时间为8：30—22：30时7水暖工126人一班上一天休一天负责中央空调的日常运行维护，定时巡查并按要求调节温度，对通风设施进行日常维护，给出排水设施设备的日常维修，二次供水设施的清洗供水的卫生管理，工作时间为8：30—22：30时8空调清洁工4夜班负责中央空调所有滤网的清洗工作，清除积水坑的垃圾、淤泥，工作时间为22：30—次日4：30时（三）设施设备管理内容广东