华美弹子石项目可行性研究报告.

目录CONTENTSNo1：地块区位及四至No2：地块周边配套No4：地块地形地貌No3：道路及交通状况No5：地块指标No6：小结1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算地块区位沙坪坝商圈渝中区商圈观音桥商圈南坪商圈本案弹子石CBD•位于重庆中央商住区——弹子石；•项目距离重庆CBD中心约20分钟车程，距离观音桥商圈约15分钟车程，南坪商圈20分钟车程；地块位于重庆市弹子石区域，属于商业住宅用地；距离观音桥核心商圈仅15分钟车程，属于重庆的中央商住区。地块四至交通条件弹子石立交本案盘龙立交重庆十一中腾龙岭秀学府路宏声阳光绿洲宏声广场中海国际社区总部经济区雅云苑蓝光COCO居住用地规划总部经济拓展区N东临：昕辉.莫比时代；南接：腾龙小区及重庆十一中；西近：弹子石立交及腾龙大道；北靠：政府规划用地及蓝光项目；项目三面被社区及未来快速干道围合，商业价值被弱化且无法实现临街面商业满铺；南滨路市政未来规划道路轨轨居住用地规划居住用地规划地块西接城市主干道腾龙大道，并通过弹子石立交链接江北、南坪；周边未来规划有轨道站及市政道路，交通通达度高；地块其余三面被社区及未来快速干道围合，商业价值被弱化。周边配套及规划弹子石立交本案盘龙立交重庆十一中新世纪商社总部经济区N南滨路市政未来规划道路轨轨永辉盘龙中学学弹子石中学校学南岸区大佛段小学医重麻医院农贸市场•教育配套：临近重庆十一中、弹子石中学校、大佛段小学；•生活配套：周边一公里范围内，有新世纪、商社电器、永辉超市、农贸市场、社区餐饮街；•交通配套：周边有3个公交车站，有8条公交线路；规划有2个轨道交通站，链接2座大桥，快速通达主城各区；•其余配套：地块邻接三块规划用地，未来将形成逾100万方居住用地规模；居住用地规划居住用地规划居住用地规划区域内生活配套主要以社区型配套为主，教育配套丰富且临近重点中学十一中，交通通达性较好；项目邻接逾100万方居住规划地块，区域未来容易形成规模化的居住发展效应；商业投资价值突显。地块地形地貌下穿段本案N西面南面东面北面地块东、南面邻接其他社区，北面邻接未来市政干道，不利于社区商业布局；地块从西向东呈现缓慢降低地形，落差缓而均匀，利于建筑的布局。地块控规1、地块较为完整，利于社区的整体打造；2、地块两面被市政道路，两面被社区遮挡，对于社区商业的布局形成及人流吸附带来一定难度；3、地块北面市政规划人行天桥，使本项目与北边居住规划用地实现无缝连接，有利于商业价值拔升；4、周边未来有逾100万方居住规划地块，对于提升本项目所在区域的规模化发展有较大帮助；西面及西南面邻接市政干道，人流导入便捷，适合商业类型产品布局；远离立交朝向现有社区部分的地块环境相对安静，适合进行住宅产品布局。地块指标高容积率指标，基本决定了物业以高层形态为主。地块规划许可经济指标统计表项目D4-01/04用地性质占地面积（平米）73800R2B(二类居住、商业服务用地）容积率（设定）3.0限高——商业：住宅商业30%：约6.6万方住宅70%：约15.5万方总建面（平米）约221400备注：暂无建筑密度和有无限高相关资料，本报告按照100米建筑限高和30%建筑密度、30%绿地率进行经济测算。地块本体小结地块位于重庆中央商住区，属总部经济拓展区，未来发展前景看好；地块与江北、南坪区域连接性较好，轨道交通使得区域交通通达性好；项目周边邻接逾100万方居住规划用地，区域未来的规模化发展效应好；地块周边主要以社区型生活配套为主，近在咫尺的重庆十一中教育资源将为本案住宅附加值加分；地块有三面被快速干道及社区围合，商业价值易被弱化，社区商业的布局形成及人流吸附带来一定难度；【如果能够通过市政规划人行天桥及地下通道，将周边人流与地块自身商业区域实现无缝连接，将有利于提高本地块的商业价值】；地块商业、住宅用地比例为3:7，商业体量最大可规划30%，针对地块及周边现状，如何布局商业、住宅是我们细致思考的重点；目录CONTENTSNo1：城市GDP分析No2：产业结构发展概况No3：人均可支配收入与人均消费支出No5：城市化率与人口增幅No7：家庭人均住房面积与户数人口变化1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算重庆经济环境稳健快速，保持8%的持续多年增长，经济走势处于快速发展期。宏观经济增长与房地产发展的关系模型2012年，重庆市实现地区生产总值11784亿元，同比增长13.90%，重庆市GPD持续多年增长＞8%助推重庆房地产长期处于快速发展期。11.50%16.45%19.28%11.28%17.61%20.83%13.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020004000600080001000012000140002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城市GDP2006-2012年重庆GDP总量及增速数据来源：重庆市统计局城市GDP重庆人均GDP始终保持着较快速的增长，规划到2015年人均GDP达8000美元，全面小康时代即将到来。发展阶段启动阶段快速发展平稳发展减缓发展人均GDP(美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展性16%19%11%15%22%6%0%5%10%15%20%25%05000100001500020000250003000035000400002006200720082009201020112012重庆市人均GDP走势图人均GDP（元）增长率数据来源：重庆市统计局【高新技术产业+现代服务业+装备制造业】，成为主城区主要产业发展方向。产业结构及发展根据总规，都市区是重庆市区域中心城市，长江上游经济中心功能集中体现的地区。其产业发展方向为：●改造传统产业，培育新型产业体系，发展高新技术产业和现代化服务业，加强交通运输、物流配送、资金融通、现代管理、综合服务、技术传递等中心功能建设，提升区域辐射带动力。制造业规划方向为：●内环线以内不再新增工业用地；●内环线与绕城高速公路之间是工业拓展的主要备选空间；●工业发展集中于：北部新区、空港工业园、九龙工业园、茶园工业园、花溪工业园等十一个开发园区；最近的发展动向：●内陆综合保税港区；●空港新城；●长江上游航运交易中心；●西部金融中心；●两江新区；人均可支配收入随着经济的飞速发展，居民家庭可支配收入也随之上涨，人均消费能力显著上升。2006年—2012年，居民家庭人均可支配收入年均增幅＞10%，且人均消费支出不断提高，催生其消费范围、种类、档次的不断扩大，对生活水平的追求正不断上升。2006-2012年重庆城镇人均消费支出及增幅2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均消费支出（元）9398108761226913507133351497416573增幅16%13%10%-1%12%11%-5%0%5%10%15%20%05000100001500020000数据来源：重庆市统计局2006-2012年重庆城镇人均可支配收入2006200720082009201020112012人均可支配收入11570137151570917191195002024922968增长率12%19%15%9%13%4%13%0%5%10%15%20%0500010000150002000025000城镇化率及人口增幅70%30%城市化城市化水平第三产业比值初期·起始阶段中期·扩张阶段后期·成熟阶段劳动密集型资金资源、技术密集型集约、知识型经济实力较弱总量、第二产业加速第三产业为主城市化率平稳上升向30%发展城市化是同期工业化水平1.5-2.5倍，城市化率较快速向70%攀升城市化速度有所降低达到现代化目前重庆市正处于城市化进程的中期，经历传统老工业城市向国际化、科技化的大都市的转型阶段，城市人口和城市有效面积正在大规模扩张，由此而牵动的住房市场内需提升。重庆城市化率初级阶段向城市快速扩张阶段快速过渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重庆53%随着城市人口和城市化水平的增加，大量人口涌入重庆，支撑房地产市场刚性需求。城镇化率及人口增幅2007-2012年重庆常住人口及增长率0.82%0.70%0.87%1.21%0.89%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%2750280028502900295030002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007-2012年重庆城镇化率48.30%49.99%51.59%53%55.02%56.98%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年未来十年，新增主城区城市人口500-600万，新增住房需求量1.5-1.8亿平米。2007年至2012年，重庆市常住人口一直保持稳定的增长率；同时城市人口的增长，带来了城镇化的快速发展。按照重庆十一五规划，到2020年，大概有800万～1000万农村人口成为城镇人口，其中至少有500-600万人入住主城区，按照每人30平米住房需求，住房需求容量约1.5-1.8亿平米，这还不包括旧城改造带来的换代需求。——重庆市市长黄奇帆数据来源：重庆市统计局家庭人均住房面积与户均人口变化2729.729.7329.829.9432.172426283032342007年2008年2009年2010年2011年2012年2007-2012年重庆人均住房面积2007-2011年重庆户均人口数3.13.13.02.92.92.82.52.62.72.82.93.03.13.2200620072008200920102011户均人口逐年下降，人均住房面积逐年递增；城市住房条件逐渐改善2007年以来，重庆市平均每户家庭人口数量呈逐年下降的趋势。这表明重庆的住房条件正在得到改善，刚性需求逐步加大；人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从右图可以看出，重庆市的住房条件正在得到改善，人均住房面积呈逐年递增的趋势。这表明重庆市房地产市场正在得到，改善刚需的市场容量在逐步加大。数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局小结重庆经济增长稳健快速，居民家庭可支配收入、人均消费能力显著上升；【高新技术+现代服务+装备制造业】成为主城区主要产业发展方向；城市人口的增加和城市化水平的提高，大量人口涌入支撑房地产市场刚性需求；未来十年，新增主城区城市人口500-600万，新增住房需求量1.5-1.8亿平米；户均人口逐年下降，人均住房面积逐年递增；城市住房条件逐渐改善。目录CONTENTSNo1：城市发展规划No2：城市发展方向No4：区域定位No3：居住组团发展规划No5：区域产业情况No6：区域人口情况No7：区域配套No8：小结1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算城市发展规划“一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚