土地估价复习参考

土地估价知识点第一章土地估价概述1、地价的定义P1（名词解释）-是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。2、地价的特点P2-3（简答）（1）表示方式不同，一般商品：价格，土地：价格或租金（2）价格基础不同，一般商品：价值（社会必要劳动时间），土地：自然形成（3）形成时间不同，一般商品：短期，土地：长期（4）土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定（5）地价主要由地产需求决定（6）地价具有明显的地区性和个别性（7）地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度（8）市场结构不同：土地市场是一个不完全的市场（9）折旧现象不同：土地不仅没有折旧现象而且还有增值现象。3、地价的分类P4（1）按土地权利分类所有权价格、使用权价格、他项权利价格（抵押权、地役权、耕作权等）（2）按土地价格的形成方式分类交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）（3）按政府管理手段分类公告（示）价格、申报价格（4）按土地价格表示方法分类土地总价格、单位面积地价、楼面地价4、影响土地价格的因素P5-12（简答）1.一般因素（1）行政因素A．土地制度B．住房制度C．城市规划D．地价政策E．税收政策F．行政隶属变更(2)人口因素A．人口密度B．人口素质C．家庭人口构成（3）社会因素A政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投机D．城市化进程（4）国际因素A．国际经济状况B．国际政治因素（5）经济因素A．经济发展状况B．储蓄和投资水平C．财政收支与金融状况D．居民收入和消费水平E．物价变动F．利率水平2区域因素（1）繁华程度（2）交通条件（3）基础和公用设施条件（4）环境质量（5）城市规划限制3个别因素（1）面积（2）宽度（3）深度（4）形状（5）坡度（6）宗地基础设施条件（7）宗地临街状况（8）城市规划限制（9）土地使用年限5、土地估价的概念P13（名词解释）土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，安地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。6、土地估价的原则P14-20（简答）（1）替代原则a。土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定b。土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所形成的价格c。土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。（2）预期收益原则（3）最有效使用原则（4）报酬递增递减原则（5）需求与供给原则（6）竞争和超额利润原则（7）贡献原则（8）变动原则（9）协调原则（10）合法原则（11）公平公正公开原则7、土地估价的方法P21图（1）基本估价法：收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法（2）应用估价方法：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法第二章土地估价的基本理论1、地租的概念P22（名词解释）是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。2、马克思主义地租理论P23-27（简答或名词解释）3、西方的地租地价理论P344、土地区位的概念（名词解释）区委是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。5、农业区位论P43-456、工业区位论P467、中心地理论P49（其中的一些基本概念可能会考名词解释）8、影响土地区位的因素P55-57（简答）（一）社会经济因素1.繁华程度（规模、职能）2.交通状况或通达程度3.基础设施和公用设施的完备程度4.人口密度（二）自然因素1.地形坡度2.土地承载力3.洪水淹没及排水状况4.公园与绿地5.环境质量（三）行政因素第五章收益还原法1、定义P178（名词解释）是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法2、基本公式P179（记前两个即可）3、特点P183（简答）（1）具有严格的理论基础（即地租理论、生产要素分配理论）（2）以收益途径评估价格，所求价格为“收益价格”（3）其评估结果准确度取决于土地纯收益及其还原率的准确度4、适用范围P183只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产估价。5、估价程序P184（简答）（1）计算总收益（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等（3）计算土地纯收益（4）确定合适的还原率（5）选择公式求算地价6、实际收益、客观收益的概念（名词解释）实际收益是在现状下实际取得的收益。客观收益是排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益。7、总费用的计算P186-189注意房屋折旧费、土地纯收益的计算（公式要掌握）*重置价、重建价的概念P3098、土地还原率的概念、种类、计算公式P190确定方法P193土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。分为：（1）综合还原率（2）建筑物还原率（3）土地还原率9、应用案例P194-204第六章市场比较法1、定义P205（名词解释）是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、区域、期日以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。2、有关概念P206-207（名词解释）（1）类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。（2）比较宗地，是指选定的与待估宗地有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。（3）标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。（4）估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。（5）交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。（6）容积率，指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。（7）区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。（8）个别因素，是指土地的个别特性（宗地条件）对其价格的影响因素。（9）地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。（10）区域分析，指分析判定待估宗地所处的区域类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格产生的影响等。（11）同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格能形成显著影响的其他土地所在的区域。（12）相邻区域，针对宗地而言，指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，指紧邻该区域周围的其他区域。（13）类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。3、基本公式P2074、特点和适用条件P212-214（简答）特点（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。（2）市场比较法以替代关系为途径，所求的的价格称“比准价格”。（3）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。（4）市场比较法需要估价人员有较高素质。（5）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理选择交易价格，是保证评估结果准确性的关键。适用条件（1）要有足够数量的比较案例（2）交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性（3）交易资料的可靠性（4）合法性5、估价程序与方法P214-228注意各种情况的修正收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年期修正——容积率修正——土地价格的确定（细看）6、应用范围（1）评估土地的价格（2）评估建筑物的价格（3）评估土地与建筑物为一整体的价格（4）评估租金7、案例P231-236第七章剩余法1、定义P237（名词解释）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。2、计算公式地价=不动产总价－建筑费－专业费－利息－利润－销售费用－税费－不可预见费3、适用范围P243（简答）(1)待开发土地的估价(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价（公式中建筑费还包括拆迁费用）(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价（公式中楼价为整理后土地价格，建筑费为整理费用）(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，计从房地产价格中扣除房屋价格，剩余即为地价。4、估价程序P244（简答）P244-249都要看（1）调查清楚带估宗地的基本情况（2）确定土地的最佳开发利用方式（3）估计开发完成后的不动产总价（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等（5）测算土地价格（细看）5、应用案例P249-252第八章成本逼近法1、定义P255（名词解释）就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。2、基本公式P256土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益3、特点P262（简答）（1）成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价（2）成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应（3）成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法估价的土地（4）成本逼近法的评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制（5）成本逼近法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。4、适用范围P263（简答）一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时使用，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公用建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用5、估价程序P263-270大标题（简答）（1）计算土地取得的费用（2）计算土地开发费用（3）税费的计算（4）计算投资利息（5）计算投资利润（6）土地增值收益确定（7）计算、修正和确定估价结果6、应用成本逼近法应注意的问题P271（简答）7、例题P273第九章路线价估价法1、路线价、路线价估价法的定义P275（名词解释）路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。2、基本公式P276宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积+其他条件修正额宗地总价=路线价X深度百分率X其他条件修正率X宗地面积3、特点和适用范围P277（简答）（1）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳（2）路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。（3）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格（4）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关4、路线价估价法中涉及的有关概念P277（名词解释）（1）标准宗地，城市的一定区域中，根据街道状况，公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道宗地中选定深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地。（2）标准深度，城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地价值影响为零时深度。（3）里地线，标准深度的连线被称为里地线。（4）深度指数修正表，以道路为基准，按距