土地估价理论与方法各章详解

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。[r]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。(1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[]等。A．所有权B．使用权C．租赁权D．抵押权答案：A。B。C。D。(2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括：①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。(3)按政府管理手段，地价可以分为：①申报地价；由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。②公告(示)地价；是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。(4)按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等四、影响土地价格的因素分析影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。(一)一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。1．行政因素行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。(4)地价政策。(5)税收政策。(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[W]2．人口因素:人口状态是最主要的社会经济因素(1)人口密度。(2)人口素质。(3)家庭人口构成。3．社会因素归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。4．国际因素(1)国际经济状况。(2)国际政治因素。5．经济因素(1)经济发展状况。(2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。(3)财政收支与金融状况。(4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。(5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比.(6)利率水平。(二)区域因素区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。例题：影响土地价格的因素的区域因素是指土地所在地区的[]。A．地区内的地产价格水平B．自然条件C．社会条件D．经济条件答案：B。C。D(三)个别因素个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。(1)面积。(2)宽度。(3)深度。(4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都不便于利用，从而影响地价。(5)坡度。(6)宗地基础设施条件。(7)宗地临街状况。(8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。(9)土地使用年限。第二节土地估价的原则与方法一、土地估价概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。二、土地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。(一)替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。例题：判断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则[r]替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。(二)预期收益原则土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。例题：判断题：在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。(三)最有效使用原则土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。(四)报酬递增、递减原则土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。(五)需求与供给原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。(1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。(六)竞争和超额利润原则一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争.竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。对于前述的最有效使用原则来讲，竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式，