南山区断头路改造项目房屋拆迁补偿方案

深圳市南山区***改造项目房屋拆迁补偿安置方案（第三版）（内部资料注意保密）（讨论阶段阅后收回）南山区***建设指挥部深圳市公司二〇〇七年九月九日目录第一章总则...........................................1第二章拆迁组织与管理...................................4第三章住宅类房屋的补偿.................................7第四章非住宅类房屋和临时建筑的补偿....................10第五章其他拆迁补偿、补助..............................12第六章擅自改为商业用途的房地产补偿....................15第七章提前搬迁的奖励与补贴............................17第八章附则..........................................20附件1：使用国有土地的房地产货币补偿标准.................22附件2：使用原农村集体土地的房地产货币补偿标准...........23附件3：土地和青苗补偿标准...............................25附件4：构筑物、其他附着物补偿参考价格...................26附件5：南山断头路改造项目市场租金一览表.................28英联估价顾问内部资料注意保密1第一章总则第一条【目的和依据】为保障南山区断头路改造项目的顺利进行，规范房屋拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合深圳市、南山区的实际情况，制定本方案。第二条【适用范围和补偿范围】本方案仅适用于深圳市南山区断头路改造项目范围内的拆迁补偿安置。拆迁范围仅限于市、区人民政府批准的南山区断头路改造项目的规划范围，包括正云路、玉园路、学府路、兴工路、创业路、登良路、石云北路、招商东路、虹发路、同沙路、石云南路11条断头路。规划红线穿越房屋、果园等特殊情况的补偿范围，须经南山区断头路建设指挥部决定，并形成会议纪要。第三条【拆迁补偿方式】本方案的补偿方式包括货币补偿和产权调换。除本方案明确规定采用产权调换和货币补偿相结合的方式外，已按照本方案规定采用产权调换方式补偿的，不再给予货币补偿；已按照本方案规定采用货币方式补偿的，不再给予产权调换。拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。第四条【拆迁补偿原则】根据南山区的具体情况，本方案的拆迁补偿方式以货币补偿的为主，并对符合产权调换而选择货币补偿的被拆迁人给予一定金额的奖励和补贴。英联估价顾问内部资料注意保密2符合本方案规定的，在不造成重复补偿的原则下，根据实际情况按本方案确定的对象和标准，给予相关的补偿补助费及拆迁奖励金。第五条【拆迁人】南山区建筑工务局（以下简称工务局）为本项目的拆迁人，负责本办法第二条规定范围内的拆迁补偿安置及相关工作。第六条【统筹协调单位】南山区人民政府（以下简称区政府）成立南山区断头路建设指挥部（以下简称指挥部）对拆迁工作进行统筹计划安排。规划、国土和房产、发展与改革、工商、税务、审计、建设、农业、侨务、文物、民政、城管、公安、公证、监察等相关职能部门各司其职，相互配合，保证该项目顺利进行。第七条【街道办】各辖区街道办事处和社区工作站依据其相应行政职责对本项目的实施予以全力支持、协助和配合。第八条【技术咨询顾问单位】深圳市英联房地产估价顾问有限公司（以下简称英联估价顾问）负责该项目拆迁技术咨询和评估技术顾问的工作。第九条【相关服务单位】测绘单位负责被拆迁房屋的测绘工作；评估公司负责被拆迁房屋的评估工作；拆迁公司进行补偿谈判，并协助街道办进行身份及产权的确认、签订补偿协议等与拆迁补偿安置相关的具体工作。第十条【拆迁监督】任何单位和个人有权对违反拆迁审批程序、扩大拆迁规模或者滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举英联估价顾问内部资料注意保密3报。区监察部门接到举报后，应当及时依法调查处理。英联估价顾问内部资料注意保密4第二章拆迁组织与管理第十一条【身份及权属确认】该项目涉及的拆迁对象的身份确认、产权确认工作由各辖区街道办依据相关规定组织实施。第十二条【暂停办理】自房屋拆迁许可证核发之日起5个工作日内，由工务局书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保等部门和单位暂停办理红线范围内房地产的受理、审批、登记等相关手续。第十三条【房地产用途及面积确定】被拆迁房屋已办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定用途；未办理房地产权利证书的，按照《南山区断头路改造项目房屋拆迁身份与产权确认办法》（以下简称《确权办法》）执行。房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的，按照本项目《确权办法》规定办理。第十四条【产权注销】拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当按照协议的约定向拆迁公司提交被拆迁房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书，没有房地产权利证书的则应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。拆迁公司负责到产权部门办理相关房地产权利的注销手续。第十五条【设有抵押的房地产补偿】拆迁设有抵押的房地产，执行国家有关担保的法律、法规的规定，被拆迁人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，注销抵押。英联估价顾问内部资料注意保密5第十六条【产权不明确的房屋的补偿】拆迁产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经深圳市征地拆迁办公室（以下简称市拆迁办）审核同意，拆迁人应当对被拆迁房屋办理证据保全公证，并将拆迁补偿费依法提存后，方可实施房屋拆迁。第十七条【确权公示】街道办应将产权确认结果在社区工作站和股份公司的公告栏内公示，公示期为15天。对公示有异议的，街道办应在收到异议申请书之日起3个工作日内对提出异议的被拆迁房地产组织复核，并将复核结果书面通知提出异议的相关人员，同时公示复核结果。第十八条【签约和搬迁时间公示】街道办应将被拆迁人签约时间、搬迁时间的确认结果在社区工作站和股份公司的公告栏内公示，公示期为15天。对公示有异议的，街道办应在收到异议申请书之日起3个工作日内对提出异议的签约时间和搬迁时间组织复核，并将复核结果书面通知提出异议的相关人员，同时公示复核结果。各街道办将被拆迁人签约时间、搬迁时间无异议的结果汇总后，报工务局备案。第十九条【评估结果及异议处理】评估机构将经英联估价顾问公司审核的评估报告递交拆迁公司，由拆迁公司根据评估结果与被拆迁人洽谈并签订拆迁补偿协议。评估报告需要解释的由评估机构负责。拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决；经协商仍不能达成一致意见的，提出异议的当事人可以向原拆迁评估英联估价顾问内部资料注意保密6机构申请复核。复核结果与原评估结果不一致的，由拆迁当事人协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。第二十条【行政裁决】在拆迁许可证有效期限内，拆迁当事人不能达成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的，由市主管部门进行调解，调解不成的，进行裁决。拆迁当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本方案已提供行政裁决规定的货币补偿或者安置房的，复议、诉讼期间不停止拆迁裁决的执行。第二十一条【强制执行】被拆迁人及相关人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁，拆迁人已提供行政裁决规定的货币补偿或者承诺提供安置房的，区政府责成深圳市国土资源和房产管理局直属分局（以下简称直属分局）、区法制、公安、警察、医院、消防等相关部门到场进行强制执行或由市主管部门依法申请人民法院强制执行。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全。英联估价顾问内部资料注意保密7第三章住宅类房屋的补偿第二十二条【原村民符合“一户一栋”政策的住宅】拆迁符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，即符合“一户一栋”政策且被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价。原村民符合上款产权调换条件但选择货币补偿的，按同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）给予货币补偿；超过480平方米的部分按房地产市场评估价格给予货币补偿。第二十三条【原村民不符合“一户一栋”政策的住宅】不符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的原村民住宅房屋，即“一户多栋”的多栋部分，按房地产市场评估价格给予货币补偿。第二十四条【原村民外迁户住宅】截止到本方案发布之日，原村民已不在拆迁范围行政区划的公安机关登记造册范围内（户口迁出），且不参与原农村集体经济组织劳动分红（以下简称分红）的，但在本次拆迁范围内有1999年3月5日以前建成住宅的，以迁出时派出所登记的户为补偿对象，按照以下规定给予补偿：英联估价顾问内部资料注意保密8（一）没有享受准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房等安居房、经济适用房的，且未在迁入地取得合法宅基地的（含经“两规”处理后确认为合法宅基地房屋），按原村民符合“一户一栋”政策的规定执行。（二）已享受准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房等安居房、经济适用房的，按房地产市场评估价给予货币补偿。第二十五条【原籍原地居民住宅】原籍原地居民住宅参照第二十二条、第二十三条的规定办理。第二十六条【华侨或港澳台同胞的房屋】拆迁华侨房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理；但华侨或者港、澳、台同胞原籍及其被拆迁房屋均在被拆迁原农村集体经济组织范围内的，可以按照本办法第二十二条、第二十三条的规定办理。第二十七条【原村民与非原村民合作、非原村民、非原籍原地居民建设的住宅房屋】原村民与非原村民合作、非原村民及非原籍原地居民建设的住宅房屋按房地产市场评估价给予货币补偿。第二十八条【完全产权、安居房类的住宅】拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与商品房交易均价二者之中价格高者确定货币补偿金额：（一）拥有完全产权的商品住宅。（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅。英联估价顾问内部资料注意保密9（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。第二十九条【生活特殊困难人员房屋】被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他用房的合并计算），选择产权调换的，按家庭人口2人以下建筑面积45平方米，3人以上建筑面积60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋。规定面积以内不结算差价，因户型设计等导致超出规定面积的部分按建筑成本结算差价。选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民；被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房地产证书或者其他合法房地产凭证确定。英联估价顾问内部资料注意保密10第四章非住宅类房屋和临时建筑的补偿第三十条【工业类房屋】工业类房屋按下列规定执行：（一）原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建成的工业房地产拆迁有合法产权证明原农村集体经济组织的工业用途房屋，符合我市产业导向的，经深圳市人民政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋、构筑物及其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。（二）非原农村集体经济组织的工业类房屋拆迁非原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋按房地产市场评估价给予货币补偿。第三十一条【商业类房屋】拆迁原农村集体经济组织在非农建设用地指标内的商业用途房屋，给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换；其他商业类房屋按原房地产市场评估价格给予货币补偿。第三十二条【临时建筑】拆迁经批准未到期的临时建筑，给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地