加权平均法中权重的定量确定方法探析

加权平均法中权重的定量确定方法探析摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：范向东候茂松摘要：本文通过选取打分评价因素、建立打分评价体系的方式，解决房地产估价报告中定量确定估价结果各估价方法权重的问题，并结合实际报告进行了详细的说明。关键词：房地产；估价结果确定；定量确定权重在房地产估价报告中，估价结果确定过程中经常会出现两种或多种估价方法的测算结果相差较大的情况，多数估价报告中一般采用加权平均法确定估价结果，各估价方法测算结果所采用的权重多采用定性分析的方法进行确定，其确定的权重值带有较大的主观因素，难以让人信服。为此，笔者就如何采用定量的方法进行权重的确定进行了思考，供同行指正。一、选取打分评价因素要确定估价方法测算结果的权重，首先应选取打分评价因素。选取打分评价因素以考虑各种估价方法的共性为主，适当考虑各种估价方法的特点，再对选取的打分评价因素进行定性说明，明确打分的原则。本文根据以上原则选取了估价方法的代表性、估价资料的完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性、估价结果的现势性等五个方面作为打分评价因素，以下对该五个评价因素在打分中侧重考虑的方面分别进行分析说明。（一）估价方法的代表性估价方法的代表性可从估价方法选取的过程进行判断，就其估价方法选取的分析是否充分、合理，不采用的估价方法理由是否真实、可信等方面来确定。（二）估价资料的完整性不同的估价方法要求的估价资料不完全相同，可根据各估价方法测算中应确定而无法实际确定的内容，需要进行估价假设的多寡来确定各估价方法估价资料的完整程度。（三）参数选取的客观性各种估价方法参数的选取应从市场调查获得，采用他处的参数数据应具备权威性，可从以上因素来判断参数选取是否客观。（四）参数确定的时效性不同的估价参数均有时效规定，可从选取的参数是否在参数规定的时效范围内、该参数发布的时间距价值时点的长短来确定参数确定的时效性。（五）估价结果的现势性当不同的估价方法测算的结果出现较大偏差时，应分析现时市场上同类用途房地产价格的分布范围及幅度，并适当考虑房地产价格的发展趋势，综合确定估价结果的现势性。二、建立打分评价体系确定了打分评价因素后，就可以建立打分评价体系了。首先设定各评价因素的标准值。估价方法的代表性、估价结果的现势性很重要，其偏差程度的大小对估价结果的影响很大，故设定其标准分值均为20分。估价资料的完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性相对来说不是很重要，在出现欠缺时可通过一些假设和限制条件进行规避，故设定其标准分值均为10分。为尽量避免人为因素的影响，根据评价因素的重要性及标准分值的大小，制定了打分考虑因素，分三至四个等级，由专家根据打分考虑因素并结合估价报告分析确定各估价方法的对应评价因素分值，最后汇总得到各估价方法的最终得分。再以各估价方法的最终得分与各估价方法的最终得分的合计值进行比较，即得到其相应的权重值。打分评价体系表见表1。三、实例说明现以某房地产估价报告做版本，就如何采用定量分析的方法进行权重的确定重新修改、探讨如下：（一）项目背景该项目为一栋商、住综合用途的房地产，土地批准用途为城镇住宅、批发零售用地，地上建筑物为22层框架结构房屋，建筑面积58662平方米，其中1-2层作商业经营，3-22层作为住宅商品房使用，估价目的为抵押贷款。估价过程分别采用比较法和收益法进行测算。其中比较法分别就1-2层商业用房和3-22层住宅用房选取比较实例进行测算，比较实例的成交日期距估价时点均不超过1年；收益法也分别就1-2层商业用房和3-22层住宅用房选取出租实例，并根据不同用途房地产采用不同的资本化率，测算不同用途的房地产价值，合计得到整栋房地产的综合总价和单价。（二）原估价报告的价格确定经评估测算，用比较法和收益法评估得出估价对象房地产单价分别为6273元／平方米和5341元/平方米，两个估价结果相差较大。比较法评估中所引用的交易案例直接来源于房地产市场交易，评估结果客观可信；收益法是通过收集房地产的市场租金来预测估价对象未来使用年限的收益，采用适合的资本化率和收益法公式得到估价对象的价值，具有一定的操作性。采用两种不同的途经进行评估得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，并结合估价人员的经验，采用两者的权重：比较法取40%，收益法取60%。（三）原估价报告的价格确定中存在问题两种估价方法的测算结果相差达到17%，采用加权平均法确定估价结果的方式是正确的，但在分析过程中存在以下不足：（1）两种估价方法的分析不充分，未分析其测算过程是否合理，其测算结果是否可信，或者其测算结果可否参考。（2）各估价方法测算结果的权重取值与分析内容相反，直接定性获得两种估价方法的权重，其权重的确定值没有依据。（3）应采用定量分析的方法确定两种估价方法的权重。（四）重新修改后的价格确定经评估测算，用比较法和收益法评估得出估价对象房地产平均单价分别为6273元／平方米和5341元／平方米，两个估价结果有一定差距（比较法结果较收益法结果约高17%）。比较法是将估价对象与在价值时点近期内有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的价格或价值的方法，其测算的数据均自市场上直接获得，其测算结果更能代表估价对象当时的市场价格，因此我们认为采用比较法这种方法测算房地产价值是可行的，测算过程是合理的，其测算结果也是可信的；收益法是通过收集房地产的市场租金来预测估价对象未来使用年限的收益，采用适当的资本化率和收益法公式得到估价对象价值的方法，其理论依理较强，但因其未来收益的预测带有一定的主观性及不确定性，而且选取不同的计算公式也会造成估价结果的不同，故其测算结果会与市场价格存在一定的偏差，其测算结果可作为参考。综上所述，结合估价人员的经验，决定采用加权平均法确定估价对象最后的评估结果。在确定各估价方法的权重中，我们采用综合评分法进行测算，选取了估价方法的代表性、估价资料完整性、参数选取的客观性、参数确定的时效性、估价结果的现势性等评价因素，由专家根据各估价方法在估价运用中的实际情况打分，最后根据各估价方法的得分结果计算其权重。各估价方法的打分及评价情况见表2。打分说明:（1）估价方法的代表性：比较法和收益法的选取是根据估价对象的实际情况以及市场上评估数据选取的难易程度进行选取的，其理论依据及适用性均较充分，且方法选择的分析过程比较充分到位，均有较强的代表性，故两种估价方法的代表性均得20分。（2）估价资料完整性：比较法估价采用的资料均根据市场成交案例中获得，收集的相关估价资料是较完整的，则比较法的估价资料完整性得10分；收益法估价假设的是净收益每年不变，采用净收益每年不变的计算公式，虽然其符合谨慎原则的要求，但其不符合市场实际情况，其估价资料的完整性不足，故比较法的估价资料完整性得分为5分。（3）参数选取的客观性：比较法的参数选取来自于市场，均有较强的客观性,得分为10分；而收益法中房地产报酬率的获得客观性不强，只采用了一种累加法来确定房地产报酬率，而未采用客观性较强的市场提取法进行验算，带有一定的主观因素，可信度不高，故比较法的得分为5分。（4）参数确定的时效性：比较法选取的比较实例的成交日期距估价时点均不超过1年，其时效性较强，收益法中采用的市场租金及相关的运营费用均来自市场调查，其时效性也较强，故两种估价方法的参数确定的时效性均得10分。（5）估价结果的现势性：比较法选取的比较实例在区位状况上与估价对象基本一致，但实物状况上尚有一些区别，即使做了修正，其现势性依然略显不足，收益法是间接通过房地产的收益来求取房地产价值的，其测算结果是一种收益价格，其现势性略显不足，而且两种方法均未考虑房地产市场发展趋势。经调查该区域曾经成交的案例以及评估人员以往的估价业务结果比较来看，该估价对象的合理价位应在5500~6000元／平方米较合适，因此给两种方法的得分均为15分。比较法的得分为65分，收益法的得分为55分，则比较法的权重值=65/(65+55)=54.17%收益法的权重值=55/(65+55)=45.83%从以上打分过程及权重值结果看，较好的体现了比较法作为主要估价方法的原则，而且权重值以取整数为宜，最后确定比较法权重为54%，收益法测算结果的权重为46%。四、结语如何采用定量分析的方法进行估价结果权重的确定，一直以来在各估价报告中均较少涉及，本文试图通过给评价因素打分的方式来确定估价方法测算结果的权重，从一定程度上解决了估计结果确定的定量分析问题，当然，在一些环节上还有待进一步完善，但毕竟在定量确定估价结果权重方面做出了一些有益的尝试，望同行不吝指教。（作者单位：广西旗开房地产评估有限公司）