北上写字楼考察

北京上海部分写字楼参观考察报告(2009-1-1315:24:50)[发送到微博]分类：地产市场标签：搜房博客|第一章：考察项目情况介绍一、金陵海欣大厦（上海）1、基本资料金陵海欣大厦地处上海CBD核心区，由上海金陵股份有限公司、上海海欣集团股份投资建设，美国JY规划设计事务所与上海建筑设计研究院联合设计。西班牙进口粉红麻花花岗石饰面和湖水蓝钢化中空玻璃装饰主楼外墙，装饰设计完美体现了信息与功能、结构与平面的超前构造理念；花岗石、大理石精心铺设，气质典雅；大开间分隔之办公空间和独立单元式办公层空间，兼容开放和私密性，提供了较好的商务空间。由第一太平戴维斯综合物业管理有限公司提供管理服务。2、租售情况租价$0.60-0.80元/天／平米；管理费25元/月／平米。二、港陆大厦（上海）1、基本资料港陆广场楼高36层，地下6层为购物商场，楼上共有25层写字楼，地库3层为停车场，中央冷暖空调系统，卫星电视天线，甲级写字楼配套。广场之内外绿化及休憩空间充裕，环境舒适写意，停车场车位充足。2、项目特色1.外观设计：港陆广场楼高36层，为延安路上最高的建筑物，由国际知名的巴马丹拿建筑师设计。港陆广场设计意念较高，弧形尖顶配合银灰色金属挂板和反光玻璃幕墙，入夜后，配合大厦独特设计的户外照明系统能显出其独特的形象。港陆广场位于上海金融商业中心—黄浦区，位置优越，被上海市市政府评选为‘上海市跨越二十一世纪典范’的九大建筑物之一。3、租售情况只租不售。租金：约5.6-8.8元/日/㎡。三、来福士广场（RafflesCity上海）1、基本资料来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、7层大型购物中心为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。来福士广场购物中心，具有最新的时尚潮流，优雅的美食感受，带给客户一个满意的购物体验。2、项目特色3、租售情况租金：1.00－1.50美元／日／平方。物业管理费32元/月/平米（含空调，空调时间：8：00-18：00）。目前来福士广场商场出租率达到了100%，办公楼整体出租率也已超过99%,吸引了世界500强TNT、ABB、特灵空调、美国总统轮船、喜力啤酒等国际著名公司入驻。入驻企业的素质也直接影响了租金的高低。四、BM-Tower（宝矿国际大厦）1、基本资料宝矿国际大厦为较高品质的甲级办公楼，位于北外滩金融中心，可以一览黄浦江两岸的美景，周边分布了商业、市政、餐厅、俱乐部等商务场所，而且大楼所配置的裙楼商铺也提供了较为完善的配套设施，商务活动环境较优越。宝矿国际大厦总高１３９米，为４０层独幢高层大楼，地下３层为车库，可停放２２０辆小车，地上３层为裙房，据称会开设银行网点和大型商场。每层建面约１７００平方米，各层分隔套数不一：１５层以下有１０７平方米至３３０平方米不等的多套单元，１５至２１层多为３００平方米至４００平方米的大套，２１层以上则以整层或１／２、１／３为分隔单位。宝矿国际大厦由泓邦置业有限公司开发，其母公司是上海宝钢房地产，背景是宝钢，营销和今后的物业管理，都由世邦魏理仕打理。２６元／月／平方米的物管费，包括公共部位的空调、清洁、照明、安保等，室内用电、办公时间以外的加班用电另计。2、租售情况租金：约4.5-7.2元/日/㎡；售价为均价2万元左右。五、绿地商务大厦（上海）一、基本资料1.塔楼该楼为烂尾楼改造项目，建筑师以简洁的雕塑手法，将三个不同形态的建筑体块交错组合而成，以此来分解和改变建筑高度不足100米的粗壮形体感；2.裙房大楼的裙房南侧和西侧的2层以上采用独特的金属丝网幕墙，并在整幅的金属丝网的肌理设计上呼应于塔楼的幕墙表皮的处理手法，编织出不同密度的渐变马赛克效果。既满足了裙房2F、3F、4F餐饮、休闲空间所需要开阔视野的功能要求，也兼顾了建筑物本身的造型需要。裙房外立面的设计在利用金属丝网独特的空间营造效果，表达出“HIGH-TECH”的动感建筑表情。二、租售情况售价2.1万元左右。六、港汇广场——写字楼部分（上海）一、基本资料上海首座双塔商务楼——港汇中心双塔办公楼设计总高度230米，每座高51层，总建筑面积13.4万平方米，于2005年7月1日交付使用，甲级办公楼装修标准，外墙为银灰色玻璃幕墙。现有荷兰银行、纽威咨询、adidas、威伯科（WABCO）、OMNICOM等世界500强或世界著名企业入住办公。港汇双塔单体外型为圆角的四方柱体造型，整个建筑圆角部分的外墙采用银灰色玻璃幕墙，显得高档和气概不凡，港汇双塔是徐家汇地区颇具时代特征的商务楼，为上海的一个地标式建筑。二、项目特色1.大堂的单块通长的玻璃外墙标识牌为各个办公室门口的企业名牌。（可抽插胶片）2.混合关联产品开发港汇广场包括了办公、商场以及酒店三种功能。其中商业采取了开发商直租的方式。由于港汇广场改变租客组合，引进一批高级时装品牌店——比如，原来港汇广场中惟一的一家百货公司目前已由多家专卖店取代，令该物业的租赁成绩更为理想。“百货公司相当于‘二房东’，像港汇广场中原先的‘富安百货’租赁面积颇大，支付的租金就相对低廉。但之后，港汇广场经过调整，变成开发商直接对零售商租客招租，相当于由‘批发’转为‘零售’，租金收入自然会大涨；再者，富安百货原本进驻的商家大多是中档品牌，而目前，港汇广场提升商场定位，招徕一批中高档品牌进驻，商家能够承受的租金自然也就提升。3.其他七、蓝堡国际中心（北京）一、建筑特色1.沉稳的陶土外墙楼体南北两侧是大面积通透玻璃幕墙，东西两侧配以沉稳典雅的红色陶土砖为主基调。赭红色外墙，敦厚、大气，沉稳而不张扬。2.透明挑空的玻璃房子蓝堡国际中心，以其十个玻璃盒子挑空的独特造型设计，在大体量的纯玻璃幕墙上随机插入数组小体量元素，形成全玻璃幕墙的多层垂直空间。3.在一个高层办公楼里营造出了多层景观办公感觉，满足了企业内部日益密切的沟通协作需要。独立办公空间有两层、三层、四层不等，面积从300-800平方米不等。4.设有单元模块化中央空调。①昼夜服务蓝堡国际具有写字楼24小时全天候办公环境,实现了CBD写字楼空调系统从12小时服务向24小时全天候服务。②分户计量各单位空调实行分户独立计量，按照合理经济的原则来支出，用多少，付多少，从而帮助企业有效节约能源消耗费用。③健康主题蓝堡中央空调系统具有绿色、健康主题，将写字楼功能单元模块化，使得各单元之间不会有通过空调系统的空气交换；与此同时，增加每个独立单元新风阀和回风阀，实现各单元自成一体，独立循环，避免病菌通过空调系统进行交叉感染的可能性，保证空气新鲜健康。八、嘉里中心（北京）1、基本资料1.项目简介北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展项目，总面积为232,000平方米，包括两幢甲级办公大楼和豪华服务式公寓，有购物商场、五星级饭店和会员健身俱乐部等多项配套设施。地点位于北京中央商务区的核心地带，紧邻市内主要交通干道东三环路，交通畅达便捷。2、商务中心商务中心可以提供以下服务：1、设29间家具设备齐全的即用办公室，面积由12平方米至80平方米2、灵活租期，由1天、1个月至１年3、会议室及会议设施，包括视像/语音会议设施及高素质的影视设备4、高速上网服务、留言及LAN设施5、经验丰富精通双语的客户服务队伍。2、项目特色1)办公大楼大堂1、大堂天花到地面高度8.5米，大堂面积约为2,000平方米2、地台铺设优质云石及花岗石3、桃木板配以艺术挂画4、宽阔的玻璃幕墙，利于自然采光5、水幕墙瀑布及园林景观2)建筑设计1、共31层的八角形双塔大楼2、总面积为84,000平方米3、办公面积每层由1,229平方米至2,910平方米4、标准地台至天花吊顶高度为2.7米。九、光华长安大厦（北京）1、基本资料光华长安大厦属甲级写字楼，位于东城区建国门内大街7号。大厦共19层，建筑面积5万多平方米，于1996年8月正是投入使用，平均入住率达90%以上。楼内配套：餐饮，商务中心，邮局，银行，航空售票处、公共卫星及电视天线系统。2、项目特色光华长安大厦具有以下优势：1）大厦采用较为优质建材及设备：美国玻璃幕墙，意大利大理石贴面及花岗岩地面、日本三菱电梯、美国开利空调等。物业管理由光华服务产业（中国）有限公司北京分公司（ARAMARK）担任。大厦地处长安街，座北朝南，紧邻北京国际饭店，面对中国海关、中粮广场，靠近东二环路口，交通便捷。大厦内银行和国际知名公司较多：美国花旗银行、澳大利亚新西兰银行、苏格兰皇家银行、中国银行零售业部、万事达卡国际组织、哈里斯国际通信、美国百时美施贵宝、法国罗地亚公司、泰国正大集团等已经进驻。2）充足的停车位大厦有3层地下停车库，192个车位，可以满足客户的要求；地面设有临时停车位。3）其他特色（大堂、灯饰、花纹等）第二章：针对以上项目的考察分析及总结一、建筑篇1、外观:必须达到一定的效果，至少达到在这一区域的地标性，能达到唯一性的地标更好。2、内部空间：1）入口大堂：应相对独立，面积达1000m2以上，空间高度达8m以上，引入有足够的自然光线；2）电梯候厅：装修完成净宽度达到2700mm至3000mm；3）办公公共空间通道：装修后通道宽度不小于1600mm、净高度2400；4）办公空间：新建项目架空防静电地板、天花吊顶后高度要求达到2500mm以上；3、交通设计：电梯实行分区运行，高档写字楼每区9-12层、电梯3-4台，载重1150-1600kg、如4台可用1150kg、3台时必须用1600kg；速度高区用6m/s；总体来说在所有考察楼盘中，感觉高档的楼盘在大堂、每层的电梯出入口、公共走道等方面，其装修、宽度和高度是体现档次和舒适度的一个重要因素。但由此必然带来成本增加，实用率减少，针对我司项目要怎样去控制合理的尺度，以上数据仅供参考。二、装修、园林篇1、园林：简单为主，主要解决交通顺畅，如设有水景并点缀中大型的雕塑起画龙点睛的作用，提高档次（如ARQUITECTONICA设计的上海宝钢BM项目，北京嘉里中心）。2、装修标准1）外立墙面：基本是铝板幕墙、玻璃幕墙和石材的组合。铝板幕墙长时间后会失去光泽且颜色变差，效果不好；有些外立面需要增加金属框架、或冲孔铝板来达到效果；有些在幕墙上直接设灯槽，但这需要与灯光设计提前结合。2）入口大堂：地面以石材为主、要求简洁又有变化（ARQUITECTONICA设计的龙之梦丽晶大酒店大厅可参考）；立面用材在主要有石材、玻璃、金属，认为要突出文化与品位（上海宝钢BM项目的文化最有个性，也是与企业产品结合好的唯一项目）；外墙以通高的清水玻璃为主（可与外景结合，北京嘉里中心前为广场，后为大型瀑布景观，很值得借鉴。）；天花以造型为主，灯光的配置和选配灯具尤为重要。3）每层电梯大堂：地面以石材为主、墙面也以石材为主（墙面有用高档微晶人造石的）、点缀玻璃与金属，天花已造型与间接采光的设计为多数。4）电梯轿箱:有纯不锈钢装饰的,也有用木板或木格栅装饰的,部分石材加部分金属和玻璃效果的整体给人感觉较好。5）办公室交楼标准：地面水泥砂浆、墙面普通抹灰，不含吊顶。6）公共走道：绝大部分的配置是地毯、木踢脚、墙纸和石膏板、铝扣板天花（以利于维修）。7）消防前室和楼梯间：墙面普通抹灰，水泥砂浆或普通地砖地面，陪同材质踢脚线。8）卫生间：感觉高档次的是采用石材墙地面，局部配玻璃和金属装饰；饰面隔断。9）标准层其他用房：如茶水间、工具间，普通面砖装修；配地柜吊柜，档次高的茶水间还有配有微波炉。10）设备用房：绝大部分为水泥砂浆地面，墙面普通抹灰，个别有地砖。10）地下车库：多为水泥砂浆地面，墙面普通抹灰；高档的配有玻璃电梯大堂，石材墙地面。三、设备篇1、设备设施1）电梯：普遍为三菱、迅达、OTIS，未见到日立品牌;2）空调：均采用中央空调，品牌集中于约克、开利和特灵；3）智能化：均设有楼宇控制（给水、空调和