华侨城A（000069）：旅游和房产在“华侨城模式”下进入发

敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright©2008东兴证券第1页共5页简评报告华侨城A（000069）：旅游和房产在“华侨城模式”下进入发展新时期事件：根据公司公告，公司2008年共实现营业收入34.9亿元，较上年同比增长101.87%；实现净利润9.17亿元，同比增长22.26%；实现每股收益0.35元，同比增长6.06%。以公司2008年末总股本2621088126股为基数,每10股派发现金红利1.2元(含税),拟派发现金红利总额为314530575.12元,现金分红比例为公司2008年度实现可供股东分配利润的47%。公司2008年无资本公积金转增股本预案。评论：一、0B08年收入为历史最高，业绩完全与我们预测一致据公司年报，2008年公司的主营业务收入取得了历史最好成绩，实现营业收入349,067.89万元，实现营业利润128,336.90万元。公司的营业收入同比增长101.87%，主要是由于本年度的地产结算面积比去年大幅增加，地产收入同比大幅增加，同时旅游项目的收入又保持稳定，另外公司参股的华侨城房地产和参与合作开发的“波托菲诺”房地产项目在本报告期内取得的收益也比上年有一定幅度的增长。公司实现每股收益0.35元，与我们的预测完全一致。在2008年中，公司各控参股企业全年共接待游客1219万人次，同比增长5.2%，实现旅游营业收入18.88亿元，同比增长16%。公司全年销售商品房销售面积近20万平方米，实现营业收入36亿元，取得了良好的销售业。08年地产收入主要来源于是北京华侨城和东部华侨城。公司主题旅游地产销售收入的毛利润较去年同期有所下降，下降了12.69%。主要原因：一是去年房地产销售基本来源于东部华侨城，今年主要来源中还有北京华侨城；二是由于东部华侨城全年营业，固定成本增加较快。所以公司08年平均毛利率比去年有所下降。2B表1近三年主题旅游地产销售收入的毛利率数据年份主题旅游地产销售收入的毛利率2008年报57.70%2007年报70.40%2006年报40.28%资料来源：公司公告、东兴证券研究所公司现金流较好，2008年每股经营活动产生的现金流量净额为0.429元/股。由于地产销售带来大量现金流入，同时各景区的经营现金流量稳定，2008年经营活动产生的现金流量净额达112537.05万元，净额比2007年有大幅增加。东兴证券研究所郑闵钢电话：[phone]邮箱：[e-mail]北京西城区金融大街5号新盛大厦B座12层邮编：100140主要结论◆08年收入为历史最高，业绩完全与我们预测一致◆“华侨城模式”将深化推广，09年收益增长有保障◆成都和上海项目是2009年收入的增长点◆09和10年收益分别为0.519元和0.583元，增持敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright©2008东兴证券第2页共5页简评报告二、1B“华侨城模式”将深化推广，09年收益增长有保障华侨城在巩固深圳旅游基地的基础上，积极对房地产进行投资，已形成了旅游+地产互动和互补独特的“华侨城模式”。从国际经验看，发展连锁经营是迪斯尼、环球影城等世界著名旅游景区集团发展到一定阶段的必然选择。公司在2007年的游客接待量为1,350万人次，已与美国迪斯尼乐园、英国美林娱乐集团公司、美国环球影城、六旗集团、布什系列公园和西德角连锁主题公园等一起跻身全球旅游景区集团八强，成为亚洲地区唯一进入“全球旅游景区八强”的公司。公司以深圳欢乐谷开业十周年为契机，确定2009年为公司欢乐谷连锁经营元年。公司将大力推广宣传欢乐谷连锁品牌，积极开展欢乐谷连锁经营工作，为今后欢乐谷连锁经营建设奠定基础。通过“以面对点”实现的累加效应，这将有利于“华侨城模式”能得到更好发展，从而有利于公司盈利不断增长。根据公司规划，公司将努力实现到2010年接待游客达到2000万人次，到2018-2020年接待游客达到3000万人次，使华侨城旅游成为“中国主题公园自主创新第一品牌”的战略目标。公司自2002年开始先后投资建设了北京华侨城、东部华侨城、成都华侨城、上海华侨城等大型旅游地产综合项目，完成了在国内的第一轮战略布局基本完成。2009年起公司将全面进入收益期，另外公司积极寻求在国内区域中心城市的发展机会，为在全国开展第二轮战略布局储备战略资源。2009年公司的旅游收入将在原有旅游基地的基础上新增成都和上海二地项目，其中成都欢乐谷已于2009年1月18日正式面向公众开放，门票价格为130元一张；上海欢乐谷预计在09年暑期开业。我们预计2009年旅游营业收入金额将新增4.78亿元。3B表2截止2009年3月公司主要地区旅游项目资产情况名称级别开园时间主题公园内容深圳锦绣中华5A1989年9月静态景观深圳民俗文化村5A1991年10月静态景观深圳世界之窗5A1994年6月静态景观深圳欢乐谷5A1998且10月互动式游乐园深圳东部华侨城国家生态旅游示范区为基地2007年7月综合生态旅游北京欢乐谷4A2006年5月互动式游乐园成都欢乐谷2009年1月互动式游乐园长沙世界之窗4A1997年10月静态景观宜昌长江三峡5A2006年6月静态景观上海欢乐谷2009年暑期互动式游乐园昆明华侨城建设阶段生态旅游泰州华侨城湿地休闲旅游资料来源：公司公告、东兴证券研究所2009年，房地产销售在已有的北京华侨城和东部华侨城可销售项目的基础上，上海和成都项目将进入到销售中。上海浦江华侨城二期院邸联排高层和多层小高层有13.59万平方米可销售面积，成都的纯水岸一期和二期22.31万平方米有可销售面积。2009年，公司可销售面积共计达72.94万平方米，预计2009年房地产销售额仍能保持增长，销售面积达20万平方米以上。敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright©2008东兴证券第3页共5页简评报告4B表32009年房地产开发和可销售情况所在区域项目名称产品形态09年计划开工面积（平方米）09年计划可售面积（平方米）香山里花园2期高层195000燕晗花园3期多层19185纯水岸6号地块高层55500纯水岸8号地块独栋7620纯水岸5号地块高层37898纯水岸7号地块联排2510纯水岸9号地块联排2920纯水岸4期小高层9689四海公寓高层41496招华曦城2期联排双拼28745招华曦城3期联排双拼42615招华曦城4期联排双拼70300东部华侨城天麓一、二、七区低密度住宅11620深圳东部华侨城天麓六区低密度住宅31200浦江华侨城2期122-10#地块院邸30300浦江华侨城2期122-12#地块多层、小高层、商业90100浦江华侨城2期122-13#地块多层、小高层、商业110100浦江华侨城2期122-9#地块院邸联排高层46200浦江华侨城2期122-11#地块多层小高层89700上海上海合利坊高层59000纯水岸1期多层高层23352成都纯水岸2期联排多层高层199762地产2期高层38930北京地产3期多层高层122750小计637,105729,3875B图1华侨城模式示意图资料来源：东兴证券研究所由于“华侨城模式”具有很好的盈利性，即通过开发旅游项目来带动房地产项目。一方面公司的旅游项目开发能得到各地政府支持，并且旅游项目开发初期用地均不在市中心区，前期获得的土地成本低。旅游项目房地产项目低价取得土地营造良好环境较高收益，扩张景点繁荣景区，提高人气华侨城模式敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright©2008东兴证券第4页共5页简评报告随着主题公园群等建成后，旅游项目为该区域营造出一个良好的商业环境。由于环境得到大大改善，周围土地价值快速得到提升，加上公司本身的品牌效应，房地产项目的价值大幅度地提高。由于房地产项目紧贴主题公园群文化，社区有文化有品味，销售较好；另一方面公司房地产项目的跟进促进了主题公园群周边的经济繁荣和人气，扩大公园的影响力，另外，房地产项目取得的资金可以协助旅游业务的扩张。公司的旅游+地产二者之间的互动和互补，2009年公司业绩仍将有很好的增长。我们预计2009年和2010年公司的销售收入将达43.63亿元和56.72亿元。公司2008年和2009年不含拟增发资产的EPS分别0.519元和0.583元，相对应的PE分别为25.68和22.86，半年的合理价为15.80元，维持“增持”评级。6B表4利润预测表利润表（百万元）2007A2008A2009E增长率%2010E增长率%2011E增长率%营业收入1,729.143,490.684,363.3525.00%5,672.3530.00%7,374.0630.00%营业成本757.391,843.721,963.516.50%2,552.5630.00%3,318.3330.00%营业费用83.6795.81130.9036.63%170.1730.00%221.2230.00%管理费用503.15486.96785.4061.29%1,021.0230.00%1,327.3330.00%财务费用55.40145.3883.46-42.59%233.53179.81%409.7375.45%投资收益655.55765.45700.00-8.55%700.000.00%700.000.00%营业利润852.371,283.371,702.3832.65%1,879.5610.41%2,128.7813.26%利润总额851.821,281.591,704.3832.99%1,881.5610.40%2,130.7813.25%所得税47.86112.4893.74-16.66%103.4910.40%117.1913.25%净利润803.961,169.121,610.6437.77%1,778.0810.40%2,013.5913.25%归属母公司所有者的净利润750.37917.441,359.6448.20%1,527.0812.32%1,762.5915.42%资料来源：东兴证券研究所7B表5资产负债表资产负债表（百万元）2007A2008A2009E增长率%2010E增长率%2011E增长率%货币资金1,675.67931.257,729.44730.01%1,701.71-77.98%2,212.2230.00%交易性金融资产22.450.000.00N/A0.00N/A0.00N/A应收帐款22.6334.9841.8419.62%54.3930.00%70.7130.00%预付款项28.71378.03574.3851.94%829.6444.44%1,161.4740.00%存货1,055.471,677.991,882.8112.21%2,447.6630.00%3,181.9630.00%流动资产合计2,840.853,139.3710,374.83230.48%5,223.60-49.65%6,873.5631.59%非流动资产9,627.6210,807.566,167.00-42.94%22,966.14272.40%19,765.28-13.94%资产总计12,468.4713,946.9316,541.8318.61%28,189.7470.41%26,638.84-5.50%短期借款4,535.244,200.000.00N/A9,330.64N/A4,953.90-46.91%应付帐款863.471,202.351,291.077.38%1,678.3930.00%2,181.9130.00%预收款项294.59275.31929.81237.73%1,780.6791.51%2,886.7862.12%流动负债合计6,394.696,964.787,811.0712.15%18,444.43136.13%15,761.24-14.55%非流动负债368.0570.9110.91-84.62%10.910.00%10.910.00%少数股东权益766.851,327.431,578.4318.91%1,829.4315.