北京养老项目研究

北京养老项目研究一、目前北京养老市场现状1、北京市老年人口现状截至2013年底，全市户籍总人口1316.3万人，其中，60岁及以上户籍老年人口279.3万人，占总人口的21.2%；65岁及以上户籍老年人口191.8万人，占总人口的14.6%；80岁及以上户籍老年人口47.4万人，占总人口的3.6%。2013年北京市按不同年龄划分的户籍老年人口构成单位：万人，%年龄组人数占总人口的比例占60岁及以上的比例男女人数占同年龄组人口比例人数占同年龄组人口比例60岁及以上279.321.2100.0134.348.114551.965岁及以上191.814.668.791.747.8100.152.280岁及以上47.43.617.02348.624.451.42009年—2013年北京市户籍老年人口变化单位：万人279.3262.9247.9226.623521.220.319.418.718.21001502002503002009年2010年2011年2012年2013年万人171819202122%60岁及以上户籍老年人口（万人）占户籍总人口的比例（%）按照联合国的传统标准一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，65岁以上老人达到总人口的7%，该地区就已经步入老龄化社会。2、北京养老机构现状统计2013年北京市养老机构数量已达到410家，床位8万多张，2013年11月颁布的《北京市人民政府办公厅印发关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》（京政办发〔2013〕号）的总体目标为：到2015年，本市养老机构养老床位数达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。目前北京养老机构主要分布在远郊区县，占总量的三分之二。在空间上，位于五环以外的养老机构占比近80%;从床位上看，五环以外的达到6.542万张，约占总数的83.4%。11个区的床位存在一定的缺口，缺口较大的是西城、东城、海淀和丰台，缺口均在5000张以上。但也有5个区县的供给超过需求，分别是昌平、大兴、平谷、密云和延庆。从2012年各区县养老机构的入住率来看，区域之间存在较大差异，入住率较低的区县均在偏远地区，而入住率较高的以核心城区居多。其中，入住率最低的是怀柔，仅有16.06%;最高的是西城为67.79%。具体来看，怀柔、延庆、门头沟和顺义低于30%，朝阳等7个区低于50%，大兴、东城、密云、石景山和西城的入住率在50%以上;而市级养老机构入住率更高，高达81.62%。北京市养老机构发展存在明显的结构性矛盾，一方面，养老床位的总量供给不足，另一方面，养老机构的入住率偏低，仅40%左右。造成这一矛盾的主要原因是养老机构的投建与老年人口的分布存在空间错位，且与老年人的需求不相匹配。3、养老机构医疗情况目前北京市养老机构医养结合供给不足，其中内设具备医保定点资格医疗机构的养老院不足50家。而目前大部分养老机构的做法是医务室与医疗机构签订合作协议，但根据数据来看，养老机构主要分布在五环以外，医保定点医院的分布与其分布并不一致，真正靠近医保定点医院的养老机构数量有限，养老院的医疗条件仍有待完善。二、典型北京养老项目研究目前北京成规模的新建养老项目主要有以下四中模式，分别为保险模式、自持经营模式、销售+经营模式、销售模式。我们按照这四种模式结合典型的项目案例分别研究。1、保险模式代表项目：泰康之家燕园特点与保险产品结合的养老项目位置位于昌平新城的中心区域，距离地铁南邵站约500米，距离昌平区政府6.5公里，距离北三环32公里。规模占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，3000张养老床位泰康之家运营模式持有运营收费模式即期模式：独立生活区80-300万入门费，房屋使用费、服务费、餐费6800-19100元不等，根据房屋面积及服务标准不同。保险模式：泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。缴费起点为200万元人民币，分为趸缴（一次性付清）和十年期缴两种，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利，可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。购买保险只是取得了入住养老社区的资格，而物业费、卫生费、水电费、护理费等费用仍需要入住后再进行缴纳。客户定位中高端客户土地获取2011年通过公开土地市场取得F1住宅混合公建用地、R53托幼用地，楼面价5185（地价747万元/亩）。基础配套提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。医疗特色泰康之家社区还规划有约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。2、持有经营模式保利和熹会太申祥和太平祥和山庄保利安平和熹会太申祥和山庄保利安平和熹会特点全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院保利地产打造的星级养老公寓位置北京市昌平区龙泽地区北清路北京市海淀区和熹会养老公寓位于北京市海淀区冷泉林语山庄二区15号楼，紧邻保利西山林语项目规模占地：10万㎡，总建面：6万㎡，提供1000张养老床位建筑面积22300平米，共有居住单元200套，床位400个运营模式持有运营持有运营收费模式太申祥和出售会员卡，既购买会员卡具备进入社区居住的资格，会员费在合同终止时全额无息返还，合同期限为3年目前会员卡价格为120万元，无月费，餐费、水电费、取暖费、服会员费+房租模式，会员费10-30万元，另外有医疗押金2万元，可分别获得房租的优惠折扣7.5-5折，2500-3750元。餐费900元，服务费500元。详见附表务费按实际情况收取。客户定位中端养生、度假客户中、高端客户土地获取采用租地模式，运营成本较低属于开发房地产项目的配套用房建筑形式中式古典风格，双层围合公寓去化速度目前入住率90%以上，已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。目前入住率为40%，目前还没有达到挣钱的状态，收入还不能够覆盖成本。基础配套房间设应急呼叫系统，设立餐饮中心、学习健身区域，康乐中心为星级宾馆有康复中心、健身中心、影音活动室、书画室、手工室、棋牌类活动室、餐厅等设施医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检，常规门诊会员可免挂号费安平门诊，有常年住诊的全职医生，配备999医疗急救车其他北京太申祥和山庄（国际敬老院）成为首家通过IOS9000和IOS14000双标认证的敬老院。是北京市唯一一家为侨服务的定点单位，屡次获得“北京市文明敬老院”的荣誉称号。总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。保利地产第一个养老试点项目和熹会老年公寓收费标准（自理型）房型房间朝向床位费（元/月）餐费（元/人/月）综合服务费（元/人/月）最低费用合计原价10万会员费20万会员费30万会员费7.5折6折5折双人标间南向：X01-X17西南向：327、529、629、72750003750300025009005003900双人标间南向：319-323519-525619-625719-72346003450276023009005003700双人标间东北向：X36、X38东向（大）：339、551、651、739西向（大）：X68、X7044003300264022009005003600双人标间东、西、北向40003000240020009005003400VIP套房东北向15000/套11250900075009005008900西南向13000/套9750780065009005007900其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；和熹会老年公寓收费标准（非自理型）房型房间朝向床位费（元/月）餐费（元/人/月）综合服务费（元/人/月）最低费用合计原价10万会员费20万会员费30万会员费7.5折6折5折双人标间南向：X01-X17西南向：327、529、629、7275000375030002500900800-38004200双人标间南向：319-323519-525619-625719-7234600345027602300900800-38004000双人标间东北向：X36、X38东向（大）：339、551、651、739西向（大）：X68、X704400330026402200900800-38003900双人标间东、西、北向4000300024002000900800-38003700加护间30002250180015009002500-38004900VIP套房东北向15000/套1125090007500900800-38009200西南向13000/套975078006500900800-38008200其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；3、销售+持有模式太阳城曜阳国际北京太阳城曜阳国际特点全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌位置位于昌平区小汤山镇密云县城西北（西田各庄镇龚庄子村）规模占地42万，总建面30万。占地13.74万，总建面6.72万，容积率为0.49，总套数共计425套销售部分20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位。收费模式一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定中端中高端位土地获取一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄基础配套中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目4、销售模式东方太阳城万科幸福汇东方太阳城万科幸福汇东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目位置顺义区仁和镇潮白河畔房山区窦店镇，距离良乡城区12公里，距离北京市西南三环40公里规模占地234万㎡，总规划面积80万㎡占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时