南昌商业市场概况

11南昌目前有两大城市核心商圈，但真正意义上的市级商圈只有八一商圈，而红谷滩商圈正在高速发展……红谷滩商圈八一商圈22南昌商业经过20余年的发展，已由单一的带状街区商业模式演变出多种物业形态的复合发展模式•早期以胜利路街铺为主要商业形式，逐渐形成中山路、福州路等多条商业街带状商业街•目前以八一广场为核心，周边包含财富广场（2005年）、南昌百货（2005年）、丽华广场（2003年）、洪客隆等•以沃尔玛为代表的世界级大卖场等相继进入，家乐福也即将进入南昌市场传统百货/大卖场•红谷滩万达广场（2012年），红谷滩绿地中央广场（2013年）等一批城市综合体支撑的大型集中商业购物中心开始出现赣江新天地及普菲特生活广场等一批主题型商业41231990～2000年南昌传统商业街2001年改造成步行街2000～2010年南昌第一家肯德基（1998年）南昌第一家必胜客（2001年）南昌第一家沃尔玛（2003年）南昌第一家星巴克（2012年）八一商圈为主红谷滩商圈为主南昌前20年的商业市场在八一商圈，那么后20年的商业市场是否就在红谷滩呢，先从八一商圈说起……33八一商圈是南昌市传统商圈，辐射范围广，商业氛围厚重，随时代变迁逐渐出现新型商业形态八一商圈是南昌市最古老、最大、最成熟的中心商圈，多年来，一直扮演着市级商业中心的重要角色，辐射范围遍及全市各区域；以百余年老子号店铺－黄庆仁栈药店及新华书店为代表的传统商业，曾见证了八一商圈商业氛围的厚重和繁荣；随着南昌城市化的不断推进和南昌市民消费需求的日益增长，八一商圈不断涌现以百货为主的新的商业形态；代表项目南昌新华书店、黄庆仁大药房丽华购物广场：以大众消费为主；1997年，百货大楼：南昌“老字号”百货企业，面积大，商品种类齐全2002年，万达广场八一广场店2004年，财富购物广场：江西省服装类档次最高的百货商场2006年，百盛百货；八一商圈八一商圈百年老店44八一商圈目前主要停留在百货竞争阶段，辅以大卖场、商业街，百货多以集中式单体建筑或裙楼的形式体现财富广场万达广场百货大楼丽华购物广场洪客隆百货天虹百货百盛百货恒茂国际商业形态建筑形式业态布局百货大楼百货集中式单体1层化妆品、表、女鞋、女包+2层少男少女装+3层女装、家居+4层男装、运动装+5层家电、超市+6层儿童用品+7层商务中心天虹百货百货+超市集中式单体－1层超市+1层化妆品、珠宝、女鞋+2层少女装+3层淑女装+4层成熟女装+5层男装+6层休闲装、体育用品+7层儿童/床上用品+8层餐饮+9层华影影城洪客隆百货百货+超市集中式单体－1层超市+1层化妆品、珠宝、女鞋+2层女装、饰品+3层少女装+4层运动装、家居财富广场百货+超市裙楼－1层超市+1层珠宝、化妆品、表+2层少淑女装+3层名媛服饰+4层男装、男鞋、男包百盛百货裙楼－1层家居、超市+1层化妆品、珠宝、表+2、3层女装+4层男装、运动装、数码产品八一商圈各大百货高度集中于八一大道、中山路和象山路，距离城市核心—八一广场距离均不到3公里。百盛百货洪客隆百货商业形态业态分布品牌档次硬件环境55各大百货经营布局集中于4－9层，建筑外观陈旧，昭示性差，整体布局普遍较为传统动壹基地洪客隆百货天虹百货百货大楼财富购物广场百盛百货丽华购物广场外墙：八一商圈商业建筑历时数年，外墙多采用玻璃木墙、石材或铝合钢筋，外观破旧，缺乏美感；楼层：在经营布局上，楼层基本以地下一层加4－9层为主。层数百货大楼7层财富广场－1层+5层丽华购物广场5层百盛百货－1层+4层天虹百货－1层+9层洪客隆百货－1层+4层动壹基地－1层+7层商业形态业态分布品牌档次硬件环境66胜利路+中山路物业形态以门面房为主，主营中低档次服饰，仅有少量餐饮、娱乐业态，消费人群多为学生及中低收入人群胜利路步行街的物业形态以门面房为主，主营中低档次服装饰品专卖店，（约180家，占比65%），辅以9家餐饮、19家服务业、19家钟表眼镜店、22家鞋类或床上用品；中山路电玩城中山路步行街物业形态集中以门面房体现，业态以中低档次服饰专卖为主，仅有以动壹美食基地和电玩城为代表的少量餐饮、娱乐休闲业态。中山路沿街商铺商业形态业态分布品牌档次硬件环境77购物类业态仍然是八一商圈的主力业态，仅有少量餐饮、娱乐休闲业态时尚类82%生活用品类16%餐饮类1%服务类1%时尚类79%生活用品类14%餐饮类2%服务类1%娱乐类1%其它3%时尚类70%生活用品类26%餐饮类2%服务类1%其它1%时尚类78%生活用品类17%类餐饮2%服务类1%其它2%时尚类79%生活用品类17%餐饮类1%服务类2%其它1%天虹百货业态组合百盛百货业态组合财富购物广场业态组合洪客隆百货业态组合百货大楼业态组合时尚类77%生活用品类19%餐饮类1%服务类1%娱乐类0%其它2%五大百货业态统计商业形态业态分布品牌档次硬件环境88八一商圈内珠宝街、孺子路以特色餐饮为主要业态，福州路以酒吧、KTV等娱乐休闲业态为主，是南昌目前的休闲娱乐集中地八一商圈福州路定位：娱乐运动主题商业街业态：娱乐类（酒吧、KTV等）、餐饮类（中、西餐）、依托省体育馆的运动品牌专卖类（李宁、双星、耐克、阿迪达斯、健身运动器材等）孺子路珠宝街：南昌传统的美食街，以正餐、夜宵为主，档次为中低档；商业形态业态分布品牌档次硬件环境99八一商圈品牌档次参差不齐，财富广场、百盛百货以中高端品牌为主，中山路/胜利路步行街及其它百货主营中低档次大众化品牌价格大众化品牌百盛百货洪客隆百货丽华购物广场财富广场天虹百货高档品牌百货大楼中山路/胜利路步行街商业形态业态分布品牌档次硬件环境1010八一商圈交通道路狭窄拥挤，进入性受限制且停车不便，消费环境压抑、杂乱，缺乏舒适感中山路交通状况百货大楼主入口门前动壹基地地下一层位于中山路与象山路交叉口的动壹基地集特色小吃、潮流百货于一体，深受年轻人和学生青睐，但内部布局密集、杂乱，缺乏舒适感；中山路、胜利路步行街沿街商铺众多，但人行步道拥挤，垃圾遍布，卫生脏、乱，购物环境差。天虹百货、百盛PARKSON门临中山路、象山路目前干道狭窄、交通拥挤，行车不便；百盛、天虹百货虽提供地下停车场，但进入性受极大限制，而拥挤的周边环境又难以满足大量的地面停车需求胜利路沿街百货大楼紧临八一广场，人流穿梭，对商业的带动作用明显，但其处于八一大道与中山路交叉口处，交通繁忙，停车不便且可进入性差；中山路沿街商业形态业态分布品牌档次硬件环境1111硬件环境：地铁的修建将极大的改善八一商圈的交通状况，地上商业也将给八一商圈注入新的活力商业形态业态分布品牌档次硬件环境《南昌市商贸服务业发展规划》南昌市市级商业中心确定为八一广场中山路商业中心和红谷滩商业中心。其中，八一广场中山路商业中心坚持商业大型化、景观化、商务特色化、现代化，打造南昌市“休闲购物+商旅服务”功能，构建具有区域辐射能力的商业中心。1212重点项目介绍——南昌百货大楼：南昌本土商业的领跑者，以传统百货购物为主，随时代变迁逐渐出现新的业态百货大楼虽以购物为主，但也引进了一些国际知名连锁店，丰富业态的同时，又完善了相应的服务配套，以提供多样化服务。2012年8月8日，南昌第一家星巴克正式在百货大楼开始营业，当天场面火爆，队伍甚至都排到了店外；2000年8月，南昌首家KFC在百货大楼开业之日创造了肯德基全球单日单店营业额最高纪录，接下来连续23天，天天刷新着这个纪录。位置：南昌市八一大道与中山路交叉口营业面积：8万㎡开业时间：1997年11月商业形态：百货建筑形式：集中式单体建筑业态分布：70%服装鞋帽、珠宝眼镜、化妆品等，26%生活用品类，2%餐饮类百货大楼以百货购物为主，随着时代的变迁，商品种类不断增加，品牌档次不断更新，购物环境也不断提升，但目前仍以传统百货商业形态为主。1313重点项目介绍——中山路：南昌传统的步行街，动壹美食基地的出现标志着南昌一站式美味消费体验的开始动壹基地位于中山路与象山南路两条重要的商业街交汇路口，区位优越，人流密集，拥有得天独厚的优势，营业面积达1万余㎡，由B1层+7层组成，B1层以精品百货为主，1－7层均为餐饮类业态；动壹美味基地少年宫店位于中山路中段，毗邻洪客隆百货中山店，共五层，总建筑面积约7000㎡，是南昌市中山路繁华商业圈最具吸引力的美食天地,汇聚当前最风行的餐饮品类，涵盖三大系十二个餐饮品牌以及众多特色美食。南昌中山路步行街依托于南昌百货大楼、天虹百货、百盛百货等百货类商业，多年来以服装专卖为主，仅有少量的娱乐、餐饮类业态，自2009年9月27日动壹基地开业后，南昌有了首个以时尚族群为目标消费主体的时尚个性化休闲体验型购物空间；动壹基地地下一层1414重点项目介绍——樟树林：江西首个由老工厂改造而成的集购物、餐饮、旅游、休闲和娱乐为一体的创意商业地产项目品牌零售18%运动健身10%生活服务7%LOFT办公5%餐饮35%休闲娱乐25%业态比例樟树林文化生活公园位于南昌市佘山路66号，临近南昌八一广场成熟商圈，占地约110亩，总建筑面积为6.2万㎡，由四个组团构成，提供集休闲娱乐、特色商业、运动健身、餐饮旅居、创意办公为一体的365天24小时一站式城市休闲服务平台。香樟谷八千锭尚都汇体博会四个组团业态：香樟谷（1.1万㎡）：创意精品酒店、主题餐饮八千锭（2.05万㎡）：特色商业、LOFT办公区、酒吧、西餐、儿童游乐尚都汇（2.4万㎡）：巨幕电影院、创意零售、特色餐饮、养身会所休博会（0.65万㎡）：室外极限运动广场和室内羽毛球馆、体育用品专卖等1515重点项目介绍——樟树林：距市中心距离较远，周边环境凌乱，可进入性差，导致项目人气不足，运营状况较差可进入性差：如图1、2所示，进入项目的佘山路和601支路道路狭窄；从地图上看出，京九铁路将东侧高端楼盘消费者阻隔；项目周边面临两条断头路，造成空间、人流、视觉效应的断面。消费环境有待提升：如图2所示，周边建筑形象欠佳，社区消费能力低，短期内无法更新;如图3所示，商铺分割不够灵活，部分大面积商铺空置。如图4所示，交通组织不到位，内部动线设计不尽合理，导视性较差；街道两旁无导视牌内部商铺昭示性不够进入项目的道路——佘山路青山南路进入项目的道路——601支路12341616八一商圈总结城市更新和轨道站点上盖物业会产生新的商业形态，但老城区地块稀缺，高容积率、集中式室内消费依然是八一商圈的主旋律，开放式、街区式、生态式的强体验项目难以形成规模。虽已出现新的商业业态，但购物类业态仍将是八一商圈未来的主力业态；未来以百货类业态品牌档次和硬件条件的升级为主1717红谷滩商圈依托区域日益增长的人口，近年来发展很快，众多大型综合体项目集中开发，商业辐射能力越来越强位置：以红谷滩中心区的核心区为中心，向南北方向辐射的一个带状区域；代表项目：万达广场、绿地中央广场、世茂天城；辐射范围：主辐射区域：红谷滩（中心区、红角州、凤凰洲）新建县、经开区；次辐射区域：老城区及湾里；主力消费群体：红谷滩区域居民、CBD上班白领，新建县及经开区消费红谷滩核心商圈1818集中式商业多以大型购物中心为主,辅以商业街，多以大型单体封闭式建筑为主，总楼层为3～5层名称商业形态建筑外形建筑形态地上层地下层（停车场）现有万达广场（红谷滩店）购物中心+商业街集中式单体建筑5层2层天虹百货（联发店）百货集中式单体建筑4层1层天虹百货（丽景店）百货集中式单体建筑3层1层未来莱蒙都会商业街+商业街待定世茂广场购物中心+底商裙楼6层2层绿地中央广场购物中心+商业街+底商裙楼3-4层2层世茂广场效果图绿地中央广场效果图莱蒙都会效果图万达广场（红谷滩店）天虹百货（联发店）天虹百货（丽景店）商业形态业态分布品牌档次1919商业业态以购物居多，其次是餐饮，休闲娱乐不足绿地中央广场•商业体量约13万平方米•未来主要业态有购物和餐饮•包含一个体量5万平米的百盛百货，以及5万平米奢侈品专卖商场莱蒙都会•商业体量约15.7万平方米•未来主要业态有购物、娱乐和餐饮世茂广场•商业体量约9.4万平