四川峨眉山文化旅游项目总体运作思路及产品规划建议_52页_XXXX年

2010.2峨眉山8平方公里文化旅游产业区一期起步区（571亩）总体运作思路及产品规划建议峨眉天下秀EMEIMountainsWorldCulturalTourismIndustryPark编制说明峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最好的开发。随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平台升级迫在眉睫。蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地8平方公里，集星级酒店、会议中心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，它是打造蓝光战略转型“文化旅游主题地产”商业模式的重要载体，承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人才”的责任，而整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提升是项目开发运作的关键。一期571亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象展示区、样板区、启动区，必须确保品质，必须一鸣惊人，同时也必须准确定位，抓准市场，确保快速销售、快速大量回款，在最短时间内实现项目的现金流自平衡，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。目录第一部分开发目标及核心运作策略第二部分项目定位及产品核心卖点第三部分产品规划建议第四部分建筑风格备选方案第一部分开发目标及核心运作策略▌开发目标▌核心运作策略一、开发目标打造“峨眉山世界文化旅游度假区”的形象展示区、品质样板区、门户起步区，必须确保高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现“三老满意”。以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款，力争2010年当年开盘，当年实现现金流平衡，确保后期持续土地整治开发和引擎项目投资，实现项目良性滚动。引进国际品牌，打造极具冲击力的世界级奢侈品精品度假酒店，确立峨眉山首席度假酒店品牌地位，提升度假区整体品牌溢价能力。大盘运作——大旅游、大景区、大概念，大资源、大配套、大品牌。大师手笔——世界级团队，大师手笔，WATG\HCCP等全球一线规划、建筑、景观、乐园运营团队强强联合打造。打造世界级酒店品牌集中营——安娜塔拉、悦榕庄、洲际、中旅等世界级高星级品牌酒店的集中营，前所未见的豪华酒店阵容，但一期酒店分期建设分期实施。五星级的悠长假期——打造五星级海滨度假风情体验的高端私家温泉度假产品，按照五星级海岛度假村产品模式进行项目总平、建筑、景观、设施规划，做足水概念，温泉概念、露台概念，引入酒店式精装、度假村休闲配套设施、酒店级的专家物业管理服务。高品质，高形态，小面积，高单价，低总价，确保投资型度假产品性价比，快速销售。一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。打造峨眉山门户级旅游商业街区——以丽江束河古镇、宽窄巷子的商业开发模式，以风情式、体验式、特色型休闲餐饮娱乐为载体，持有引进主力店，力争商业销售变现。二、核心运作策略合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标——少做不做地下室，结构、立面成本优化、景观配套投资到位，但景观材质尽量本地化。高端占位，营销先行——A、大手笔、高规格，炒作8平方公里国际度假区大概念，提前实施话题营销B、话题软营销先行，营造线上线下、社会网络“全城热议”、“关注焦点”的舆论氛围C、高端论坛，大师话语营销D、借势包装酒店品牌，实施品牌导入营销E、联合峨眉山景区，整合大型度假题材体验活动，调动投资热情F、客户会前置，延长室内排号咨询时间，提前收取预定金打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，同时拓宽销售渠道，打造现场、室内双接待中心。第二部分项目定位及产品核心卖点▌竞争背景及客户需求分析▌项目定位▌物业主题定位▌总平规划建议▌核心卖点体系四川度假物业市场产品概况一、竞争背景及客户需求分析09年峨眉山和青城山度假产品市场销售总量约2600套产品同质化程度高,配套和服务缺乏是度假物业市场的通病主力面积段:套一40-50㎡;套二70-90㎡;联排90-160㎡清水房、地面停车、容积率0.5左右是大多数项目的共性销售速度差异巨大：大规划的项目畅销，小户型、低总价畅销四川度假物业市场典型案例■景区度假物业项目——峨嵋半山•七里坪基础指标占地面积：15000亩（一期1200亩）建筑面积：150万㎡物业形态：度假公寓、多层洋房、双拼别墅、独栋别墅（以前两者为主）销售价格：公寓洋房4800-5600元/平米销售情况：2009年6月开盘，7个月销售约1100套，以20-30万的套一为主。、物业形态套型主力面积备注（户型特点）备注度假公寓及洋房套一39-47户型极紧凑，精装，多露台设计主力户型退台温泉洋房套三104-110大面积的赠送露台(超过户型面积50%以上)数量较少户型基本情况2009年6月开盘独栋双拼联排电梯洋房主力户型（平米）240-630180140-15093-150推出套数247套1246套662套380套目前销售价格1—1.1万6000—6500元5000元4500元（含1000元精装）销售情况104套1246套467套200套销售比例42%100%70%53％基础指标占地面积：12000亩（前期4000亩）物业形态：独栋、双拼、联排、电梯洋房销售情况：7个月销售约2000套，以100万的双拼、70万的联排为主四川度假物业市场典型案例■非景区度假物业项目——恒大•金碧天下大规模、大规划、大配套别墅平民化、扩大目标人群标准化复制低成本运作、滚动开发超高的性价比、低总价无门槛进入复合形的多类型产品全面推向市场1、大概念、大规模大规划、大配套、多元产品线2、主要针对大众度假消费市场3、小面积、低总价、高性价比的度假物业4、低价入市，谋求快销回款5、市场销售情况优异，创造了度假物业的销售新纪录四川度假物业市场典型案例启示6、易买难住：作为度假物业，其提供的服务仍为普通住宅服务，缺乏真正有品质的高端度假服务度假型物业的客户需求分析独具特色的大概念规划投资回报物业增值完善的度假配套五星级酒店式服务——国际文化旅游之都世界级文化旅游度假休闲目的地——旅游之城度假之城会展之城文化之城养生之城环保之城二、项目总体定位8平方公里总体定位东方神韵海滨风情给你一个五星级的悠长假期!571亩总体定位川西水乡院落式商业功能定位：餐饮会所式商业步行街建筑文化定位：川西水乡民居风格高端度假型温泉住宅功能定位：高物业形态、低总价产品建筑文化定位：演绎现代中式世界顶级奢侈酒店功能定位：顶级温泉SPA低密度假酒店建筑文化定位：类中式、度假、温泉峨眉水乡商业区高端度假住宅区安娜塔纳酒店区三、物业主题定位度假别墅区奢侈酒店区门户级商业区示范区项目展示中心总占地；571亩住宅：280亩酒店：200亩商业：91亩（含27亩示范区）环湖绿地：共189亩温泉公园区酒店2期项目土地利用图四、总平规划建议571亩核心卖点安娜塔纳顶级奢侈酒店品牌8平方公里超大规模、超大配套温泉主题概念市场畅销的高端低总价精装度假产品毗邻世界双遗景区上千亩的峨秀湖蓝光品牌度假酒店式水景园林现代中式建筑风格峨眉山高端门户旅游商业五、核心卖点体系第三部分住宅部分产品规划建议▌住宅产品定位▌建筑风格建议▌户型配比及设计建议▌景观风格建议▌配套建议▌湖滨189亩绿地规划建议▌样板区规划建议占地面积：280亩容积率：控制在0.6左右建筑面积：约11.2万平米规划建议水系岛居、温泉、精装、度假别墅形态、小面积低总价……五星级私家温泉度假村产品以低总价、高性价比的度假产品为核心高带低策略：以少量顶级产品线（临湖区顶级企业会所）的打造带动普通产品的档次，并树立良好的项目形象以水系岛居、温泉入户、温泉公园、精装修为产品卖点一、住宅产品定位滨海风情度假风格二、建筑风格定位建筑风格示意之别墅篇东南亚风格新亚洲风格紫檀山·紫园建筑风格示意之公寓篇建筑风格示意之花园洋房篇业态建筑面积(㎡）比例价格建议（元/㎡）户型要点合院独栋别墅180—20010%12000总价200万温泉入户，三房八孖屋联排别墅90—10035%8000总价80万温泉入户，两房，套房、多露台设计5+1花园洋房60-8025%6500总价45万温泉入户，退台设计，两房，精装，厨房操作台，大阳台，落地飘窗设计酒店式公寓40—5030%5500总价25万套房设计，酒店标准精装全配，大阳台、外挂式大卫生间三、户型配比建议合院式温泉独栋示意180-200平米180-200平米180-200平米180-200平米中庭温泉SPA借鉴青城山房180平米，三房设计八孖屋小联排示意借鉴珠江·天生墅90平米，双套房设计合院独栋别墅、八孖屋联排别墅、5+1花园洋房均引入温泉；洋房部分在阳台设风景私家泡池；别墅部分在花园设私家温泉SPA池。温泉入户示意装修主题：度假风情，装修标准1200-1500元/㎡酒店式公寓：以度假酒店风格精装全配；5+1花园洋房：类度假酒店精装；别墅部分：可选择性精装精装修示意度假酒店式·浪漫水景园林主要特色：泳池景观为主线、夜景灯光、水系环绕、精致园林四、景观风格建议1、景观主题：利用峨秀湖资源，引水入园，水系循环，以度假酒店风格打造水系精致园林；2、景观规划上注重远、中、近景结合，远眺峨眉山、中观峨秀湖，近览建筑及水系园林；3、景观功能分区：住宅部分景观以水系环绕为主，讲究临水岛居，并根据水系分割打造多个主题景观；临湖部分景观与配套相结合，打造温泉公园；4、利用峨眉当地自然资源优势，移植本地树种，营造森林般的景观氛围。景观规划建议新亚洲度假园林景观细节与小品泳池景观示意特色化、艺术化、高端化、功能化临湖绿地区设置无边际露天景观泳池、网球场、景观慢跑道会所内集中设置温泉Spa、健身房、首脑会议室、私坊菜等临湖绿地区打造露天温泉公园，突出参与性与品质感在商业部分集中设置项目生活配套五、项目配套建议项目配套示意会所式餐厅红酒吧首脑会议室温泉SPA桌球室网球场慢跑道六、湖滨189亩绿地规划建议1、作为571项目住宅部分的功能配套与景观延伸带；2、打造温泉主题公园，包含无边际景观温泉泳池、私家温泉会所、风情餐吧、网球场、湖滨湿地、网球场、慢跑道、木栈道等等。考虑引进专业的温泉或酒店管理公司进行管理。3、邀请世界级大师在临湖区域打造六栋风格独立、具有艺术收藏价值的顶级企业会所，成为峨秀湖岸的世界级风景；（面积约700-1000平米/套）住宅酒店示范区温泉公园区峨秀湖博鏊级领袖会所+森林温泉公园+ANNATARA酒店扩展区临湖绿地面积：189亩地块划分：酒店延伸区:100亩（含领袖会所50亩）温泉公园区：89亩规划要点：酒店扩展区博鳌级领袖会所占地：50亩，容积率：0.1-0.15，单栋面积约700-1000平米邀请六个国际大师分别设计6栋位于峨秀湖边的顶级别墅，打造峨眉山下的世界级风景线，提升项目形象和气质，制造可供传播话题。温泉主题公园游艇码头、伸向湖面的木栈道，湖滨早餐吧、慢跑道…临湖景观带早餐吧游艇码头木栈道风情屋滨海风情顶级度假会所样板区七、样板区规划建议标志性山门及浓郁风情的景观大道滨海风情顶级会所标志性光雕度假酒店园林样板在紫檀山会所基础上通过立面材料的稍微使风格更趋向于滨海风情的度假风格。景观设计上需结合专业的夜景灯光设计，建议打造标志性的光雕。依托峨眉今后的旅游主通道，打造一个标志性的景区山门及一条具有标志性、震撼性的景区风情大道。整个样板区景观要体现浓郁的度假风情，要达到震撼性的度假景区的效果。建议请专业度假酒店景观规划公司进行设计。景区标志性建筑及景观大道样板区建筑风格及景观标志性夜景光雕第五部分建筑风格备选方案——中国水墨山水的现代演绎，并结合峨眉当地文化风骨演绎现代中式，传统与时代的经典融合芙蓉青城+芙蓉古城九间堂（上海）观唐（北京）东方王榭其他峨眉天下秀谢谢!