四川绵阳-桃花岛旅游开发1314529943

桃花岛旅游开发概念设计ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司开篇分析篇策划篇ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司开篇ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司•项目概况•岛屿开发模式•为什么传统模式不适合桃花岛•新型开发模式的简介•新开发模式的六个原则1.区位:位于四川省绵阳三江水库库区,三江汇合的交点。北岸为：绵盐公路和富乐山，南岸为：南山公园，西望：绵阳城区，东面：临水2.交通:陆陆交通为主3.条件:天然岛屿,四面环水,河两岸被山体包围4.目标:建成绵阳市新轴线亮点，城市的新地标项目概况ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司传统岛屿开发模式:“引凤筑巢”的开发模式：有区位资源优势的岛屿，采用这种发展模式,本质式是利用岛屿土地资源对外商长期出让旅游业优先发展的开发模式:有单一人文或自然旅游资源优势的岛屿采用这种模式岛屿开发模式ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司为什么传统模式不适合桃花岛“引凤筑巢”模式虽然可换取短期的资本、技术和岛屿经济发展但却忽视生态环境可持续发展的开发模式旅游业优先发展模式虽然可以大力发展岛屿旅游业，但是旅游产业的起伏影响整个岛屿的经济发展ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司新型开发模式:小型岛屿ACE整体经济开发模式“A”———assistant，协助临近城市发展。“C”———characteristic，发展特色产业。“E”———extension，延伸发展非专门化部门。ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司ACE开发模式六个原则特色定位原则：按城市中心功能布局建设,特别是餐饮和房地产新兴产业对接原则：新城市功能，新兴产业开发特色文化衔接原则：旅游文化+水域文化的特色优势房地开发生态原则：结合岛屿特色的绿色景观开发,实现’绿色海滨房地产’大概念国际化运作开发原则：房地产开发国际化操作区域联动原则：充分考虑临近区域联动，结合周边发展ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司分析篇•旅游市场分析：从市场和游客心里两个角度出发•房产市场分析•旅游地产的产生ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司旅游市场分析(饼状图）（四川省和其他省对比）市场发展趋势（国内）ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司四川省内旅游收入对比(2005)成都市143.95亿元，乐山市31.16亿元，阿坝州24.04亿元，绵阳市22.93亿元，德阳市13.74亿元。绵阳位居第４020406080100120140160第一季度成都市乐山市阿坝州绵阳市德阳市四川省旅游客源市场调查（２００５）台港澳同胞日本，新加坡,美国欧洲国家海外国内绵阳市旅游客源市场受到辐射：国内客源市场分布（受到各大旅游圈辐射图）省外游客占大比重，周边有西安旅游圈和九寨沟旅游圈，西安，九寨沟，成都，重庆来自周边城市，德阳，成都，重庆的旅客ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司游客心理分析单一观光性游览体验参与性游览教育性游览010203040506080年代90年代21世纪单一观光体验参与游览教育性游览ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司观光旅游---度假旅游(突出是度假旅游)地产发展趋势从消费者心理角度分析:购房人群趋向理性化满足基本居住要求提高生活品质投资性购房图片图片图片ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司从地产投资角度分析:(旅游地产的产生三方效应)地产市场投资市场火暴市场低迷盲目投资理性投资宏观调控旅游地产资金旅游市场日趋火热ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司旅游地产定义景点旅游房地产商务旅游房地产度假旅游房地产住宅旅游房地产ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司策划篇“入世”带来的机遇中央把旅游业确定为国民经济新的增长点西部大开放的实施,进一步加快绵阳旅游业的开发•政策优势：•交通优势：成都到绵阳:快速铁路的开通重庆到绵阳:高速公路的开通绵阳发展旅游的优势项目背景条件ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司重要地位:桃花岛是绵阳市五大旅游景点开发之一自然优势：桃花岛是绵阳市区内唯一同时具有山地、河流、森林等自然资源，宜居性、休闲性比较突出交通优势：可以水陆交通相结合客源市场：处于绵阳市区内享有广泛来绵阳旅游的客源ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司桃花岛开发旅游优势:桃花岛开发面临的选择Assistant功能定位：桃花岛如何发挥与绵阳城市功能联系Characteristic特色主题定位：生态岛还是旅游地产？（从政府和甲方角度如何考虑？？）ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司Assistant协助城市功能：交通功能：通过桥，交通码头，水上巴士实现与城市相连功能可开发一些人工驳岸，游艇码头，利用现有的桥，亦可考虑开发另一座桥在岛的东北方向居住功能：实现城市居住功能可适当开发住宅文化功能：以绵阳水文化特色为主题的景点开发以水为主题展开ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司Characteristic特色主题定位：两种不同观点：生态+旅游：以生态为主，少居住或无居住生态+旅游+适当居住：（选择这种观点）ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司为什么是生态旅游地产相结合根据ACE模式的要素分析：地产开发可协助城市居住功能,加强岛和城市的联系：岛内开发住宅根据区域联动原则：现场附近存在一个生态岛（中际岛），与之呼应而不重复开发一些生态景观资源：生态住宅,生态景观节点ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司中际岛，桃花岛区位图ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司中际岛，桃花岛现场照片比较图：桃花岛中际岛ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司特色文化衔接原则：以水文化为主题的旅游以水为主题开发游艇码头，人工驳岸，水上乐园，水上巴士，旅游观光塔，亲水休闲走廊之类居住产品定位：旅游度假居住产品按形态划分：短期居住型度假产品：特色型简易居所，经济型度假旅馆，各星级度假酒店，主题度假地会所，出租式度假酒店，时权酒店，产权酒店等长期型度假产品：养老型酒店，出售式度假别墅，度假地公寓ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司桃花岛居住产品选择短期居住型度假产品：主题度假地会所，经济型度假旅馆，出租式度假酒店，产权式度假酒店长期型度假产品：养老型酒店，度假地公寓（生态住宅）ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司客源市场分析：产品游客类型旅游时段主题度假地会所商务人士无旅游季节性经济型度假旅馆普通游客旅游黄金周和双休出租式度假酒店,产权式度假酒店中高档游客旅游黄金周和双休养老型酒店中老年人休闲游客无旅游季节性度假地公寓外来中高档购房人群常年居住ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司产权式度假酒店:定义：将酒店分成若干个产权卖出去，业主可以不在该酒店居住，酒店管理公司把酒店房间租出去，业主可以从中得到利润。优势：投资价值高，资金回收快劣势：对酒店的经营管理方式要求很高ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司投资具有多项连带回报。具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。桃花岛具有优越的旅游自然条件和地理位置，适合发展产权式公寓和酒店。产权式酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展。与传统星级酒店模式相比产权酒店的优势ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司定位图：旅游地产景点商务度假水上乐园产权式酒店住宅湿地公园游艇码头人工驳岸小高层商务会所度假出租式酒店经济型旅店ARTX(法国)同轩建筑设计咨询有限公司