天津-葛沽旅游开发定位-报告

天津-葛沽镇战略开发总体定位及开发思路以城市运营的开发理念，将津南名镇葛沽建设成为具有示范作用的“滨海新区津南分区”最具生态的“滨海南区的后花园”作为津南区经济龙头的“泛葛沽半小时经济圈的中央商务区”我们的愿景：葛沽镇特色资源梳理——现状及开发利用价值区域特色资源政策资源产业资源城市功能资源生态资源历史文化资源800年葛沽历史遗存有待复兴滨海新区综合配套改革试验镇，示范小城镇建设试点北依海河，南临官港森林公园天津第一经济强镇，民营企业荣程钢铁撑起冶金支柱产业城市功能为内向型，处于初级发展阶段我们发现新城镇发展的四大引擎……产业引擎政策引擎生态引擎人文引擎产业引擎现有钢铁、机械制造等传统产业升级；新型产业的导入；聚集产业商务区，发展文化创意、旅游休闲等产业生态引擎海河岸边河岸景观线；官港湖生态景观区；生态宜居环境的打造人文引擎妈祖商贸街区、盐运/漕运码头文化区、九桥十八庙的复兴政策引擎滨海新区综合配套改革试验镇示范小城镇建设试点葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大“同核新城”的核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积极融入滨海新区滨海北区同核新城滨海南区同核新城津南区同核新城泛葛沽半小时经济圈葛沽“泛葛沽半小时经济圈”——“半小时经济圈”是区域经济发展最紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义半小时经济圈的范围：津南区区域（咸水沽镇、双桥河镇、小站镇、北闸口镇、八里台镇），东丽区区域（无暇街、军粮城），塘沽区（新城镇、胡家园部分），大港区（官港）半小时经济圈葛沽打造以葛沽为中心的“半小时经济圈”，成为滨海新区的重要延伸带；积极吸引周边产业的商务服务向葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽的“人流、信息流、资金流、物流的中心”。半小时经济圈是“人流、物流、信息流、资金流”交换最密集的区域。滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏障保护葛沽有优于产业区的生态环境大港石油南疆港散货物流中心葛沽临港工业区渤海石油产业板块生态屏障官港森林公园大港城区临港产业板块大港产业板块商务配套需求商务宴请需求临港产业板块产业发展势头强劲，对产业配套和生活配套需求十分强烈休闲娱乐需求居住配套需求酒店住宿需求展览展示需求康体健身需求文化娱乐需求休闲养生需求生态居住需求产业居住需求第二居所需求临港产业板块分析/大港和官港板块分析环境太差，难于寻求内部解决——临港产业板块内部不适合发展相应的综合配套设施，只能向外寻求综合配套葛沽具备成为临港产业板块的综合配套区的竞争优势商务人士最关心的时间和环境方面的优势，加上价格优势，将使葛沽在竞争中胜出希望更大。临港产业板块分析/大港和官港板块分析目前主要在塘沽消费，消费惯性优势没有过桥费葛沽塘沽没有过桥和新港地区交通拥堵，节约时间更优越的环境便宜的价格建设早，综合配套成熟度高目前主要在塘沽消费，消费惯性优势没有过桥费葛沽塘沽没有过桥和新港地区交通拥堵，节约时间更优越的环境便宜的价格建设早，综合配套成熟度高距离远，通勤时间长距离近，通勤时间短葛沽大港没有产业区的不良印象更优越的环境便宜的价格石油、化工产业区，对临港产业区毫无吸引力距离远，通勤时间长距离近，通勤时间短葛沽大港没有产业区的不良印象更优越的环境便宜的价格石油、化工产业区，对临港产业区毫无吸引力大港不如塘沽，葛沽的竞争优势不言而喻。大港各项城市功能比较健全，产业污染比较重，缺乏生态化高档居住，葛沽和官港是其寻求解决方案的两个方向官港大港区作为一个独立的城区，各项城市功能配套都比较健全，但由于地处石化产业区，不能支撑生态化高档居住的发展。葛沽和官港是当地居民寻找高档生态化居住的两个方向。临港产业板块分析/大港和官港板块分析未来的葛沽各项城市功能和产业功能都很健全，相对于官港只具备单纯的生态环境，显然更具竞争力官港未来的葛沽各项城市功能和产业功能都很健全，又具备良好的生态环境，对大港区的高端居住人口而言，更具吸引力。有望形成大港的生态居住区。官港森林公园——只有单纯的生态化环境，各项配套设施不完备；出于保护原生态自然环境的考虑，其周围高档居住的开发受到限制。临港产业板块分析/大港和官港板块分析官港森林公园与葛沽是“竞合关系”，葛沽需要与其进行差异化，充分利用其资源为葛沽综合开发提供支持官港将是滨海南区居民第二居所的选择地之一，分流部分客户。官港规划的商务休闲和商业等职能，将与葛沽的综合职能开发形成竞争。葛沽的生态屏障，将有污染的石油、石化产业区和运输、物流产业区隔离开。官港的休闲娱乐设施可以为葛沽所用，提升葛沽的综合服务功能。竞争合作＞临港产业板块分析/大港和官港板块分析葛沽镇要和官港的发展主动对接，优势互补，功能互动，实现其持续的核心竞争力葛沽与官港森林公园的互动前提是改造它们之间的直达交通，及官港湖北部的环境改造和开发主要交通乡间小道九道沟村高尔夫跑马场临港产业板块分析/大港和官港板块分析葛沽镇和官港实现:人流互动信息互动功能互动按照与葛沽的关联度将“滨海北区”分为三部分：与葛沽镇的关联关系产业关联区——主要指与葛沽镇的冶金支柱产业有密切关联的东丽无暇街区域非产业关联区——主要指与葛沽镇虽无直接产业关联，但位于泛葛沽半小时经济圈以内的滨海北区城镇，如军粮城、空港物流加工区、空港保税区、塘沽的边缘地带东丽湖区域——滨海北区生态居住样板区对于产业关联区域，葛沽镇具有良好产业基础和灵活的民营经济体制，最有机会成为现代冶金产业服务核对于非产业关联区，葛沽在泛葛沽30分钟经济圈内可以承接产业居住；就居住功能而言，塘沽及开发区的住宅价格相对较高，而东丽区的成本也在急剧上升，葛沽镇具有明显的价格优势津南同核新城范围以“半小时经济圈”为标准，确定为：津南区的中心镇咸水沽，葛沽周边镇和塘沽区的新城镇新城镇泛葛沽“半小时经济圈”中心镇周边镇行政隶属塘沽未来葛沽镇与咸水沽镇将形成互动与吸引，存在一定的竞合关系未来可以承载商务、商业、休闲娱乐等相关配套功能。未来葛沽镇将规划大面积的住宅项目。随着葛沽镇的建设发展，将可能吸引咸水沽的居民、产业等向葛沽转移。葛沽镇咸水沽作为镇政府的所在地，行政、教育、医疗等基础设施配套完备。咸水沽近年来城市居住功能水平提升较快，住宅项目发展良好。咸水沽镇已经形成电子、服装、金属制品、造纸、化工、机器制造行业为主导的工业发展格局。咸水沽镇互补、合互动互补合作存在竞争吸引咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析津南区有融入滨海新区，构建“滨海—津南经济共同体”的冲动，政策优势、区位优势将有力促进葛沽的城市地位升级，有望成为与“政务核”咸水沽同一级别的商务核津南区领导意志——“滨海新区津南分区”，借助葛沽融入滨海新区，加速发展津南区。区域优势——津南区唯一划入滨海新区的地区。津南区发展战略“东进”“西连”“南生态”“北提升”津南区葛沽葛沽是“东进”战略的具体体现津南区有融入滨海新区的冲动咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析葛沽镇与咸水沽镇互补联动发展，形成津南版“双城记”，共同推动津南区的发展，类似北京东部的中央商务核和北京西部的中央行政核北京西部：中央行政核津南区咸水沽：行政核葛沽：产业商务核东部：中央商务核咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析未来葛沽镇与津南区周边城镇存在的“产业配套补给关系”未来葛沽的产业配套较为齐全未来葛沽商业、休闲娱乐等相关服务配套完善未来葛沽镇将规划大面积的住宅项目葛沽镇周边城镇的共同点就是产业配套、商务配套非常缺乏缺乏商业、休闲娱乐配套未来周边城镇也将有新的住宅土地规划，且地价相对葛沽便宜津南区周边城镇互补、合作存在竞争吸引咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析吸引葛沽镇未来将完善产业及配套服务设施，承载周边区域内的产业居住、生态居住、商务配套、休闲娱乐等城市功能葛沽镇南侧的官港森林公园和农业产业带的规划，提高了葛沽的生态宜居指数葛沽是滨海新区的组成部分，具有广阔的发展空间是津南区的产业重镇，具有雄厚的产业基础由产业引发的大量商务配套需求将促进城市功能的发展咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析葛沽镇将成为津南区和滨海新区连接的“脐带”“津南－滨海”经济共同体的“桥头堡”津南区的经济特区基于葛沽的特色资源和优势分析及其在三大同核新城特色功能核的叠加得出葛沽总体定位滨海南区大港板块•葛沽镇利用其时空距离优势和地价优势，打造具有差异化的“宜居功能核”生活配套样板区东丽湖•东丽湖建设用地有限，价格高，无产业居住条件；对比东丽湖高端生态居住区，葛沽是“产业居住核”葛沽镇的功能定位将是津南区、滨海北区、滨海南区三个“同核新城”中特色功能核的叠加津南区葛沽镇•葛沽作为津南区的”产业商务核“，与”行政核”咸水沽互补联动发展，谱写津南“双城记”中心镇咸水沽•葛沽作为津南唯一划入滨海新区的城镇，是津南区与滨海新区连接的”脐带”，作为一个”特区示范核”，葛沽将带动周边各镇，共同构建”津南－滨海经济共同体“产业关联镇无暇街非产业关联区域•葛沽作为滨海北区产业关联镇的”冶金产业服务核”（产业居住，产业商务配套）、”生态配套核”滨海北区临港板块官港•葛沽与官港是”竞合关系”，联动开发共同打造“生态屏障”•未来葛沽镇的”生态配套“对大港区域具有吸引力•对临港产业区而言，葛沽镇是”产业配套核“（产业居住、产业商务配套）、”生活配套核“、”生态配套核“葛沽镇总体功能定位滨海新区津南分区葛沽的形象定位泛葛沽半小时经济圈的中央商务区滨海南区的后花园中央服务功能区中央生态功能区官港森林公园官港湖产业带泛葛沽半小时经济圈的中央商务区滨海南区的后花园葛沽镇的“中央功能区”由“中央服务功能区”和“中央生态功能区”两大板块组成沿海河形成有机的四大产业带现代生态农业带冶金制造产业带新兴产业带商务商业带四大产业带商务商业带：发展文化旅游业，借助海河悠久的历史文化基础和景观特色，形成具有本地特色的文化商务产业区。新兴产业带：吸引现代物流业、现代制造业以及与产业配套的研发设计等更新产业，实现产业升级。冶金制造产业带：现有钢铁、加工制造、微电子产业等为主的传统工业。现代生态农业带：现代农庄农业、生态农业、农业旅游业。中央服务功能区中央生态功能区现代冶金业、多元化新型产业带弱化地块间生硬的关系通过地块间的有机融和构建和谐的──泛葛沽经济圈的中央商务区,滨海南区的后花园生态化、多元化的住宅：提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业,能够满足各个阶层居民的居住需求“中央服务功能区”的城市功能解析——居住功能城市居住区文化居住区生态居住及配套区商务居住及配套区文化居住生态居住还迁房商品房城市公寓城市别墅“中央服务功能区”的城市功能解析——生活配套功能中央服务区应具备完善的生活配套设施，以满足人们多样化和不断提升的生活需求。生活基础配套设施应包括八大类型：教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、金融邮电设施、社区服务设施、行政管理设施、市政公用设施“中央服务功能区”的城市功能解析——商务办公功能商务休闲区综合商务区海河创意社区海河创意社区——以特色化的创意办公空间吸引众多企业总部、研发机构、SOHO办公的聚集，形成“企业商务码头”商务休闲区——提供完备的商务、休闲娱乐功能，满足各种类型的企业总部办公需求综合商务区——集中式商务办公商务配套文化品位娱乐休闲康体健身突出主题功能企业商务会馆海河文化艺术博物馆商务服务商务会议中心海河艺术工坊多功能康体中心“中央服务功能区”的城市功能解析——文化商贸区文化商贸区：利用海河自然资源和葛沽镇的历史文化资源，打造特色商业区、特色旅游区。文化商贸区塑造海河艺术工坊、妈祖文化艺术馆、漕运博物馆，重现昔日民俗文化的辉煌漕运博物馆妈祖文化艺术馆海河艺术工坊围绕“文化重塑、文化生根”开发一系列的特色文化旅游项目景观以文化为内涵，文化以景点为载体，塑造令人心往神弛的朝圣、休闲、旅游胜地。利