年旅游项目拿地攻略超全用地指南（PDF43页）

旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：年旅游项目拿地攻略＋超全用地指南什么是旅游用地？土地流转如何落地？在旅游项目开发中，如何拿地、争取大限度的建设用地？在旅游开发中，经常遇到很多开发商在开发项目之前，不管是基本农田、一般农田还是建设用地，先拿下来再说，但往往在规划中才发现，拿到的土地全部是基本农田，没有建设用地，而且基本农田是很难调规，从而导致很难从旅游开发层面去立项申报。另外在拿地时，如何争取更多的旅游项目用地、旅游基础设施用地等，在拿地之前涉及到方方面面的土地问题都需要了解清楚，而不希望拿了不是理想的土地后导致项目开发失败。旅游投资开发商、旅游地产商在旅游地产、乡村旅游、休闲农业、旅游景区、度假山庄、田园综合体、特色小镇、生态旅游等开发中，只有认真的了解土地性质、土地流转等问题，把土地问题作为旅游业发展中的一个重要问题，才能在前期意向谈判，后期政策中争取拿到有价值、能升值的土地。旅游项目拿地用地重点内容导航怎样科学选地？该拿什么地？→6大重点地块＋6点此重点地块怎样进行土地流转？（1）1张图看懂土地流转方式（2）怎样促进被流转土地盈利？怎样用地？（1）如何高效利用集体土地？（2）城市的旅游集散服务中心用地如何划拨？旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：（3）是否可以将建筑物架构在农田之上？（4）宅基地是否属于旅游用地，能不能批？旅游项目主要土地获取8大路径旅游投资开发如何获取更多建筑用地一.旅游项目拿地3大误区1．无址可选，也要硬拿有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切地想去做，以至于无址可选的时候也要去选。可想而知，这种选址方式肯定效果不理想。2．有地就先拿，拿下再说旅游项目投资开发，不同于地产项目，往往涉及许多非建筑用地外的专业的旅游用地、农业用地，许多人拿地心切，在没有做好充分的规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去思考如何真正规划、建设、落地。效果如何，恐怕只能听天由命。3．拍脑袋决策，跟着感觉走做旅游投资开发项目、旅游地产项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：怎样科学选地？A.土地问题一定要明确其方向（属于国土方面还是属于规划方面）。B.关注旅游用地的价格及买卖交易。C.农田原则上不允许使用，基本农田强烈建议不去碰，但是项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用时，对于农田的利用，当地政府一般是支持的态度。在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准，这两套标准之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？【国土部门】关于土地的分类标准→能不能建的问题→拿地时，先关注地块能不能用针对土地性质问题划分，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。具体用地分类参见本文附录1：全国土地分类标准表【住建／规划部门】关于土地的分类标准→能建什么的问题→拿地时，关注可用建筑面积针对土地上附着建筑物的性质划分，包括住宅、商用、基础建设等。具体用地分类参见本文附录2：我国现行城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)用地实操面临情况：规划过程中，国土标准只是去确定该地块是否可以利用，具体的建设内容由住建的分类标准进行协调。旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步，城市规划已经到位，但是土地规划并没有调整。【调土地性质解析】：调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。例如：一块农用地，首先要确定他是一般农田还是基本农田，如果是一般农田，一次调整即可；如果是基本农田，先把该基本农田调整到某块荒地上，再将原基础农田调整为建设用地；荒地：未利用的土地，无土地属性。2.该拿什么地？→重点拿地，关注投资大平衡【旅游项目的用地性质要求】：（土规层面要求）一定要求是建设用地（非宅基地）→属于国家的土地才可以进行招拍挂→属于集体的土地不能用作商业建设用地实操面临情况：旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》的城市用地性质分类中，仅有B14中提到包含度假村用地。从规划上看，分类提到细类B14包含了度假村属于旅游用地，实际上分类中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地，一般其土地价格会比普通商业用地优惠。本来B3属于商业用地，但是目前部分地区实施差异化供地，比如沈阳，B3类用地是商业用地价格的三分之一，虽然不能转卖，但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地，主要是考核价格。【重点拿地地块】：A.实际操作中可关注的地块种类并不限于B14，B3，但总体而言，拿地过程中可充分衡量B类商业服务业设施用地（商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地）的地块，并应尤其注意B1及B3级别下的地块：此处，根据现行标准整理如下：旅游项目拿地——6大重点关注地块表B1商业设施用地：商业及餐饮、旅馆等服务业用地B11零售商业用地❶以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地B12批发市场用地❷以批发为主的市场用地B13餐饮用地❸饭店、餐厅、酒吧等用地B14旅馆用地❹宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地B3娱乐康体设施用地：娱乐、康体等设施用地B31娱乐用地❺剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：康体用地❻赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地B.除考虑商业用地体量外，居住用地体量也可根据开发商能力及地块潜力加入衡量范围。C.另外，在A类公共管理与公共服务设施用地中的个别用地指标也可以纳入辅助考量范围，可考量项如下：旅游项目拿地——6大次重点关注地块表A2文化设施用地：图书、展览等公共文化活动设施用地A21图书展览设施用地❶公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地A22文化活动设施用地❷综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地A4体育用地：体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地A41体育场馆用地❸室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地A42体育训练用地❹为各类体育运动专设的训练基地用地A7：文物古迹用地：❺具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地，不包括已作其他用途的文物古迹用地A9宗教设施用地：❻宗教活动场所用地D.除各类用地指标、总体价格的硬性指标考量外，也应注意地块整体及周边的文化、生态、区位、人口聚集度、居民消费力等综合优势。旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：怎样进行土地流转？是旅游开发过程中的一个重要问题土地流转问题。土体流转简单地说就是土地的流通和转让。详细土地流转政策参见本文附录4：涉及农业用地的相关土地政策A.1张图看懂土地流转方式一般而言，土地流转涉及到两个方面：一是土地权利的转移。土地作为一种财产，其占有、使用、收益、处分的权利可以在不同主体之间转让和交易。具体而言，可以转让的土地权利包括土地所有权、土地占有权、土地使用权、土地收益权以及土地处分权；二是除土地权利转移之外，土地功能的转变。例如集体建设用地向农用地的流转、农业用地中对土地功能和用途的调整等。旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：怎样促进被流转土地盈利？旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最难问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土地实现盈利。【关注投资大平衡】：因为，旅游本身投资周期长、同时又存在建成后难以成功运营盈利难的问题，总体回报周期较长，很多企业很难实现单纯的旅游盈利。所以，投资商在拿地时首要考量的问题就是投资大平衡问题，而企业流转集体土地一般建设功能性建筑，不能靠此盈利，而是应着重考量周边可利用的其他土地（可用于做旅游地产的土地），→通过带动这些地块的发展及价格→获取可建设部分资产的售卖或经营盈利。（比如古北水镇，一开始就是走的土地流转的路，周边有很多房地产，土地流转也就很容易实现。）4.怎样用地？A.如何高效利用集体土地？用地实操面临情况：旅游用地属于商业性质，但集体用地不可商用，不可开发做旅游用地。【高效利用办法】：集体土地是可以利用的：一是土地变性，二是流转和租用。流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设：如自己经营或是游客集散中心。B.城市的旅游集散服务中心用地如何划拨？旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？如果按商业服务类来算，地价差别就较大。从属：城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地，属于A类用地。划拨：一般由政府划拨，但在实际操作中政府没有任何收益的情况下，不太愿意选择这种方式划拨土地，需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商，则会愿意将这块土地划拨给企业，促成周围地块的买卖；其它：如果本身地块就很值钱，企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。C.是否可以将建筑物架构在农田之上？农田不可建项：建筑物（封闭的、有顶的）不可以架在农田（一般农田、基本农田都不可）上农田可建项：构筑物（开场的、不具备遮蔽功能的）可以，比如观光塔、风车等，需要与当地政府沟通调整。D.宅基地是否属于旅游用地，能不能批？宅基地如果仅仅做农家院，属于半对外经营那种，是否属于旅游用地，能不能批？土地性质：农村宅基地属于集体用地，但是不属于旅游用地。可行操做：自有宅基地可以用作半经营的农家院，对外经营。不可行点：不可进行买卖。三.旅游项目主要土地获取8大路径1.土地承包经营旅游规划【策划·规划·运营】专业机构旅游规划【策划·规划·运营】专业机构官网：法规：我国《土地管理法》规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。方式：开发主体通过承包经营的方式获取土地。优势：不仅在审批上较为简便快捷，还有利于当地政府盘活集体土地，提高集体土地的利用效率和经济效益。2.PPP模式法规：PPP模式作为政府引入民间资本合作开发的新型模式，能够有效解决政府资金不足难以开发的困境，促进产业发展。为加快PPP项目实施，国家各部委相继出台政策对PPP审批流程进行简化。2016年10月11日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金〔2016〕91号）规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供