兰州市住宅及办公物业市场调研报告

兰州市场调研分析报告那些年，我们一起掘金兰州以实现高效益回报为目的硝烟战，因此我们要做价值的发现者和塑造者这是一场价值挖掘的争夺战……321action演绎一场价值导航的盛会即将上演.............如何导航这场价值盛宴.......价值市场/二级市场亮点梳理HOW多样化动了谁的琴弦价值土地/一级市场潜力挖掘WHAT它往哪里动了价值城市/背景深度理解……做市场的洞悉者和决策者RESULT实现有利的方向掘金审视：1价值城市/背景深度理解WHAT它往哪里动了兰州属于什么样城市核心思考问题？在此之前，我们要正视兰州城市发展面临的问题1深处内陆咽喉，经济疲软发展，产业匮乏兰州属省会城市，位于中国西北中心区域，2011年实现GDP为1360亿元，位列全国倒数；三大产业比例农业占比仅为3%，重工业中石化支撑发展明显两山夹一河，城市扩容受限兰州市地形制约了城市扩容发展。受河谷型城市地形的限制，兰州东西狭长，南北不阔，目前主城区面积为221平方公里，占全市面积比仅为1.7%，相比于一线城市上海4.6%，相距甚远城市交通布局不畅，“车多、路少”引发拥堵由于黄河和铁路横穿城市，致使市区交通东西拥挤，南北不畅，路网难以形成完整的系统。随着城市建设的完善，城市各组团区域发展迅速，但是道路问题没有得到根本解决挖掘发现盘点23城市介绍——兰州市基本情况介绍:兰州为甘肃省会城市，辖五区三县位于黄河上游，是中国陆域的几何中心是我国七大军区之一的兰州军区本部中国18个铁路局之一的兰州铁路局本部也是我国重要的重化工基地西北地区主要的商贸集散中心市区南北群山环抱，东西黄河穿城而过具有带状盆地城市的特征是唯一黄河穿城而过的省会城市南北群山对峙，东西黄河穿城而过属于西北领属要地国家重点打造省会城市受两山、黄河穿城影响南北窄、东西狭长沿河分布属西北地区国家重点打造省会城市1:城市概述City→城市困境兰州然而，经过半个多世纪的发展，兰州河谷城市的空间越来越小。城市发展空间不足，已经开始影响兰州的方方面面。兰州的承载能力饱和。在城区的中心城关区，人口超过百万(127.87万人），加上流动人口近l50万人，人口密度居全国第一，每平方公里达2.3万人;同时，党政军机关集中在一个区，这在全国是没有的区域名称区域人口区域特点城关区127.87万大部分省级和市级行政单位机关均在城关区，是全省和全市首善之区七里河区56.10万老国有企业众多，商贸发达西固区36.40万西部最大的石化企业中石油兰州石化所在地安宁区28.85万是国家级兰州经济技术开发区所在地，区内高校云集，是兰州科教区，未来兰州市级行政中心所在地红古区13.61万白银区单独划出成立白银市之后成为兰州仅剩唯一远郊区永登县41.88万县人民政府驻城关镇。境内的秦王川是“兰州新区”的主战场，发展前景巨大皋兰县13.18万县人民政府驻石洞镇。兰白都市圈和兰白经济区兰州白银两城市的衔接地带榆中县43.71万县人民政府驻城关镇。兰州市的东大门，国家级兰州高新技术开发区未来发展的主要区域，高原夏菜是榆中的招牌和特色产业城市空间发展不足，人口密度大2:城市人口City→城市困境城关区七里河区安宁区西固区区红古区榆中县皋兰县永登县2011年省会城市GDP排名VS2011年兰州市GDP达到历史新高1360亿元，环比2010年达到23.6%，增速为2009年的3倍在看到可喜增长的同时，兰州也应该清醒得认识到自身经济发展水平落后的现实状况。2011年兰州市1360亿元的GDP水平仅相当于广州市GDP水平的11%，相当于西安市GDP水平的35.2%。兰州城市经济发展仍然任重道远在建国初期，特别是一五、二五和三线建设时期，国家在兰州重点布局上了一批大的项目，如兰化、兰炼、兰石、兰通、万里、兰飞、兰钢等重化工企业，还有棉纺、毛纺等一批轻工企业，但是近几十年来，兰州不仅没有再新布局大的工业企业，而且原有的一些企业也已改制或转型。究其原因，一个重要的因素，就是发展空间的瓶颈受到制约020040060080010001200140016002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%增幅略显匮乏稳步高扬经济追尾局面，发展前景任重道远3:经济追尾City→城市困境在这一背景下，兰州市区机动车拥有量出现了大幅增长，尤其私家车的增长速度更是惊人，而纵观兰州市所处地形，两边围山，中间流河，城市就在这河与两山间的狭长地带中发展，道路无法拓宽，车辆却在猛增，城市交通管理难度随之增大。交通拥堵问题日益凸显并日趋严重经济社会发展又步入了一个更快的轨道经济在逐渐腾飞，人民的收入和生活水平也就在不断提升究其原因，主要是…由于黄河和铁路分割，断头路过多,路网难以形成完整的系统车太多、路太少导致交通拥堵问题日趋严重，由点到线，由线到面蔓延黄河穿城而过北山南山铁路线受黄河等阻隔，路网难形成完整系统4:交通拥堵City→城市困境5:地域局限城市发展需破解土地难题北山南山老城区往东旧城改造拆迁难度大往西重化工中石化总部污染严重、搬迁难西固区城市土地瓶颈难于拓展，南北受限于山City→城市困境出路政府面对经济疲软追尾、交通堵塞、山体束缚拓城，老城区旧城改造难、重工业污染严重，为此急需土地来整顿工业、扩容城市发展问题来了….提出了“再造兰州”战略跳出老城建设新区、跨越发展再造兰州’，力争通过5—10年的努力，在城区面积拓展和经济总量上再造一个兰州两轮驱动就是坚持老城改造提升与新区开发建设并重，跳出老城建新区，建好新区促老城三足鼎立形成以兰州新区为龙头、高新区和经济区为支撑的三足鼎立的发展新格局北拓为主：要以秦王川综合开发为主战场东扩增容：做好高新区东扩增容西进扩区：要积极完成经济区西进扩区LANZHOU聚焦兰州“十二五”规划战略兰州新区（秦王川）老城区（旧城改造）综合开发区高新区经济区兰州市“十二五”时期经济社会发展主要目标指标单位2010年2015年年均增长(%)地区生产总值亿元1100.39250016第一产业增加值亿元33.79455第二产业增加值亿元529.18130518工业增加值亿元399.06108020第三产业增加值亿元537.06115015人均生产总值元329007000017全社会固定资产投资亿元660.69193024地方财政总收入亿元127.66高于GDP增长社会消费品零售总额亿元545.11141021全市市域人口万人334(未含流动)420人口自然增长率‰5.55.5外贸进出口总额万美元10000019000014.5实际利用外资万美元3349674015城镇化率%6580城镇居民人均可支配收入元140612707014农民人均纯收入元4587845013经济总量及相关指标5年实现一个翻目标LANZHOU聚焦1:潜力价值2011年中国十佳最具开发潜力城市排行榜城市开发潜力是指城市未来经济、社会、体制、文化等各方面具有的发展空间。其特徵是：地域位置独特，潜能丰富，十一五规划奠定的基础好，十二五规划发展的潜力大；国家扶持力度大，政策支援优势明显，投资者关注度高《GN中国城市开发潜力评价指标体系》由包括政策倾向度指数、国家扶持度指数、投资者关注度指数、支援优势指数在内的4项一级指标、21项二级指标、62项三级指标组成2011中国十佳最具开发潛力城市排行榜排名城市总分1鄂尔多斯87.652乌鲁木齐84.993哈尔滨80.824贵阳77.375郑州76.436东营75.797石家庄75.028兰州68.559牡丹江67.1710本溪65.59国家政策扶持开发，为潜力城市兰州促机遇City→城市透析2:交通价值公路规划形成“一环、一联、六射”的高速公路系统规划跨河桥梁共24座规划期内市区轨道线建成轨道1号线启动2号线建设规划5条BRT线路【铁路】建成西北最大枢纽之一【公路】建成兰州高速环状通道【民航】快建兰州国际航空港中川机场改扩建，开辟兰州至国内主要城市以及日、韩、港澳台、中亚西亚等国际和地区航线，建成西北部地区重要的国际机场将打造七里河的心脏，西北第一站兰州新西站良好内外交通条件为兰州整体发展提供优越的前提条件中川机场新西站City→城市透析2011年，兰州市人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势。受人口增长速度较快影响，人均GDP增长率有所降低。2011年，兰州市常住人口361.61万，户籍人口323.54万，流动人口近40万3:投资价值GDP的高位增长昭示房地产的高速发展0-800800-40004000-80008000-20000启动期缓慢发展期快速发展期平稳发展期——兰州市房地产发展水平介绍:2011年，兰州市人均GDP已达到37609元人民币（按照1美元兑换6.3元人民币计算，约折合为5970美元）。这标志着兰州房地产市场已经进入快速发展期City→城市透析兰州市经济的快速发展使兰州市城镇人口快速增长，2010年城市化进程已达到65%，十二五计划目标2015年城镇化率将达到80%，兰州市近年来人口稳步增长，2010年末已达到334万，预计2015年将增长到420万，这将为房地产未来的需求提供强有力的支撑人口的稳定增长、城市化的加速累计为兰州提供持续而大量的住宅需求空间、促进了房地产业的快速发展4:城市化价值十二五计划目标（人口扩容至420万）City→城市透析65%55%80%城市局部规划秦王川的功能定位一方面有机延伸老城区的功能，另一方面积极拓展新功能，使其成为兰州市北部新城区，规划为未来兰州最大的客运枢纽，按高速、城际两场布置，其中高速场8台15线、城际城5台10线兰州新西站三滩CBD副中心根据“东扩西展，南伸北拓”的兰州城市空间发展战略，三滩新城区定位为兰州未来中央商务区.5:新区价值新区的延伸，将释放老城区土地紧张局面秦王川新区届时兰化等10多重化工企业将前往新区City→城市透析述结通过以上剖析挖掘我们发现，城市更多的价值尚处于“待发展”阶段，伴随着兰州新区的拓建，重工业的搬迁，将腾出大片位居中心城区黄金位置的土地资源待升级利用City→城市价值瞄准：2价值土地/一级市场潜力挖掘RESULT实现有利的方向掘金2011年兰州七大板块商住类用地成交分布图LAND→土地市场安宁板块2011年兰州市土地供应量14幅，供应面积45.41万㎡（约合681亩），供应面积同比2010年下跌62.5%；供应量创下近3年来最低水平；成交量10幅，成交面积35.44万㎡（约合532亩），成交面积同比2010年下跌72.2%；成交金额28.02亿元，同比2010年下跌28.2%。与2010年相比，2011年兰州土地市场供求量双双大幅下滑时间供应幅数（幅）成交幅数（幅）供应用地面积（亩）成交用地面积（亩）成交金额（亿元）2009年28282000.41907.717.222010年19161815.61913.939.012011年1410681.1531.628.02注：1.以上供应中不含“预申请地块”，成交中不含“工业地块”。2.本报告所统计土地均为商业、居住、办公地块。从供应面积及成交率双双下滑，一级市场的冷清由此可见土地遇冷050010001500200025002009年2010年2011年0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%供应面积（亩）成交率LAND→土地市场1:历年成交走势1、经营性土地供需情况2011年供应及成交面积出现双双下滑态势受调控政策撼动，开发商拿地热情锐减，加上从2011年年初开始，短短7个月时间，央行3次加息，使一年期存款基准利率上调至3.5%，一年期贷款基准利率上调至6.56%。6次上调存款准备金率，使大型金融类机构存款准备金率达到21.5%的历史最高位，从紧的货币政策超出人们预期，开发商资金量趋紧，也是造成土地成交下降的一个因素050010001500200025002009年2010年2011年供应面积