关于中国高密度豪宅的浅层研究

2020/1/61关于中国高密度豪宅的浅层研究2020/1/62【前言】由于中国各地城市中心地段具有稀缺性，位于市中心的高端公寓无疑成了各大城市重点打造的“豪宅中的豪宅”。除了地段优势外，与普通住宅相比，这些高瑞公寓在室内设计，安保等方面也要达到独特的要求和标准。深度了解与研究这些豪宅的特点可以从多个侧面了解到中国当前特殊高端消费人群的消费习惯，对日后企业发展有非常大的借鉴作用。本文将从高密度豪宅的多个方面发掘能够使区位价值最大化乃至升华的因素，从而掌握操作此类项目的要领。关键词：发掘价值价值体现产品及服务细节2020/1/63目录1.高密度豪宅的定义·····································································04-10页2.高密度豪宅的功能·····································································11-14页3.高密度豪宅的价值体现······························································15-30页4.高密度豪宅的营销关键······························································31-42页5.案例展示····················································································43-55页2020/1/641.高密度豪宅的定义2020/1/651.高密度豪宅的定义1.1高密度豪宅的由来在整个国家的城市化进程中，具有特殊优势和竞争力的城市中人口不断增加，人口生活品质不断上升。在有限的土地中，那些具有稀缺性的土地被城市中高收入人群所青睐，同时为迎合他们的生活品质需求，在那些土地上所建造的居所还配备了各类高档次生活设施及服务配套，高密度豪宅，这种在城市稀缺土地上建造的高品质房屋也就是在这样的大背景下悄然诞生。2020/1/661.高密度豪宅的定义1.2高密度豪宅的特征1.2.1地理位置优越，高密度豪宅一般出现在一、二线城市及周边辐射城市，并且处于这些城市的稀缺地段。拥有无可替代的景观优势，区位优势，人文优势的一样或多样。例如：河流公园景观，金融中心，商业中心等等。2020/1/671.高密度豪宅的定义1.2高密度豪宅的特征1.2.2单位价格及物业价格高，城市中主流豪宅的价格一般是城市水平房价的2-3倍，高端豪宅的价格一般是城市水平房价的4倍以上，类似于汤臣一品这样的顶级豪宅可以脱离城市的价格体系。2020/1/681.高密度豪宅的定义1.2高密度豪宅的特征1.2.3容积率较高，相对于那些独门独院的别墅豪宅来说，高密度住宅由于地属的位置都属于城市的黄金地段，所以在容积率的规划上往往偏大，一般都在3以上。2020/1/691.高密度豪宅的定义1.2高密度豪宅的特征1.2.4服务多样品质高，在高密度豪宅社区中，往往在物业服务上采用的星级酒店的服务标准，同时在各类硬件设施上大做文章，以突显豪宅的生活品质。例如：私人厨房，门童的热情服务，身体检查，筹办派对等等。2020/1/6101.高密度豪宅的定义1.3高密度豪宅的初步定义高密度豪宅就是在发展较好的城市中具有稀缺性的土地上建造的具有高品质生活配套及服务的高密度高档住宅。成熟的城市化人口数量及素质提高城市土地稀珍高密度豪宅满足高端消费者便捷尊贵的时尚居所2020/1/6112.高密度豪宅的功能2020/1/6122.高密度豪宅的功能2.1一种富贵的阶级标识一个高密度豪宅社区的建立必然使项目所在地成为一个富贵的阶级标识，在众多民众的眼中，这种豪宅是一种难以想象的高消费，是社会顶级人员的销金窟。一种物质上的享受往往也连带着精神上的享受，高密度豪宅同样如此，作为一种富贵阶级的标识，居住在此类住宅所给拥有者带来的精神上的满足感往往超越了物质上的服务。高密度豪宅在功能上已经超越了使用的范畴有的墙分出内外，这堵墙分出高低！2020/1/6132.高密度豪宅的功能2.1一种富贵的阶级标识这种满足感已经足以使拥有者达到置业的最终理想，成为人生中最具炫耀性的符号。因此，在进行此类住宅开发的时候最重要的就是要注意满足顾客这样的需求，也就是说，我们经营得不光是物质上存在的商品，同样也是人生的最终理想。我们是在为顾客实现一个梦！2020/1/6142.高密度豪宅的功能2.2一种与众不同的生活体验高密度豪宅有别于那些独栋的别墅，虽然二者都是一种富贵阶级的标识，但是高密度豪宅是一种前卫理念的生活体验。每一处豪宅都能给居住者带来一种不同的生活理念，智者乐山，仁者乐水，不同的生活在不同人眼中有着不同的价值，选择哪一类的豪宅完全取决于客户的偏好。高密度豪宅绝对不是缩小版的别墅，它往往具有别墅所不能替代的生活体验，大气，含蓄，个性等都是此类豪宅的特点。因此，在开发的过程中，我们要避免将高密度豪宅比作缩小版的别墅来进行开发，发掘出此类豪宅的真正魅力所在才是开发中最重要的工作。2020/1/6153.高密度豪宅的价值体现2020/1/616核心价值稀缺性产品的稀缺资源的稀缺稀缺性是高密度豪宅的核心价值，这种稀缺性体现在资源的稀缺性和产品的稀缺性两个方面上。3.高密度豪宅的价值体现3.1高密度豪宅的核心价值2020/1/6173.2.1城市资源的稀缺3.高密度豪宅的价值体现3.2资源的稀缺性高密度豪宅所在的区域必然是一个城市的核心地段，伴随着这种核心地段的周围，各类商业中心，政治中心，城市公园的存在使得此类地段具有不可替代的稀缺性。高密度豪宅的区位定律1、一个城市的CBD一定有一个高密度豪宅2、城市公园及其他特殊资源附近一定有一个高密度豪宅3、外国人首选的区域一定有一个高密度豪宅2020/1/6183.2.2自然资源的稀缺3.高密度豪宅的价值体现3.2资源的稀缺性此类型的稀缺性虽然不是每一个高密度豪宅都具有的稀缺性，但是如果在此类型豪宅的周边存在着像山水河流，温泉海滩这样的自然资源的话，那这种资源必定是一种不可替代的重要资源。2020/1/6193.2.3人文资源的稀缺3.高密度豪宅的价值体现3.2资源的稀缺性一个城市是一个民族发展的产物，每个城市都具有自身特殊的人文资源，例如：历史博物馆，各类礼堂，名胜古迹等。作为一种新兴的文化产物，高密度豪宅往往都坐落于此类资源周围。2020/1/620高密度豪宅往往配备着当前最高档的生活配套设施，多部私人电梯，指纹识别安全系统，精致华美的装修等都是都是那些普通住宅所不能比拟的，其中融入了美学、环境学、风水学、建筑学等学科，产品的优势是此类豪宅不可或缺的重要组成部分。其中在硬件产品上高密度豪宅有15大标准特征：3.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺1.主入口气派的风雨门廊2.数量充足的室内外车位和主客停车位分离3.主人套房的豪华配置4.主客人用房分区分设5.工人房的标准明显提高6.交通流线的复杂性7.室内外设计及陈设的整体性及艺术性8.高科技的辅助设备设施9.水庭10.空中花园11.玻璃长厅12.别致的室内游泳池13.异形客厅14.富有雕塑感的阳光室15.平衡经过与私密的庭环境2020/1/6213.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺1）主入口气派的风雨门廊2）数量充足的室内外车位和主客停车位分离3）主人套房的豪华配置2020/1/6223.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺4）主客人用房分区分设5）工人房的标准明显提高6）交通流线的复杂性2020/1/6233.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺7）室内外设计及陈设的整体性及艺术性8）高科技的辅助设备设施9）水庭2020/1/6243.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺10）空中花园11）玻璃长厅12）别致的室内游泳池2020/1/6253.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.1硬件产品上的稀缺13）异形客厅14）富有雕塑感的阳光室15）平衡经过与私密的环境2020/1/626高密度豪宅的物业服务一般都在星级酒店的服务水平，不管是服务种类，服务质量还是服务人员上都给予了此类豪宅重要的支撑，各类细致入微的日常服务，能够使客户真正体验到豪宅给人们生活带来的巨大满足感。主要包括：3.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.2服务产品上的稀缺6）商务接待：3）健康服务：4）交通服务：5）餐饮服务：2）家居服务：7）商务秘书：8）商务法律：1）酒店式礼宾接待：9）家居娱乐：10）运动健身：行李生热情周到的迎送服务；家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消杀等；病人护理、身体检查；房车租赁、车辆美容、爱车专托；定位送餐、家宴安排；尊客迎送；传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动策划、票务速递；专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）；派对筹备、朋友聚会；专业健身教练服务2020/1/6273.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.2服务产品上的稀缺1）酒店式礼宾接待：行李生热情周到的迎送服务；2）家居服务：家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消杀等；3）健康服务：病人护理、身体检查；4）交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托；2020/1/6283.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.2服务产品上的稀缺5）餐饮服务：定位送餐、家宴安排；6）商务接待：尊客迎送7）商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动策划、票务速递；2020/1/6293.高密度豪宅的价值体现3.3产品的稀缺性3.3.2服务产品上的稀缺8）商务法律：专业商务、法律服务（家庭、公司法律顾问）9）家居娱乐：派对筹备朋友聚会；10）运动健身：专业健身教练服务2020/1/630以上所述的两种稀缺性都是高密度豪宅不可或缺的重要组成部分，失去其中一个也就不会产生出真正意义上的豪宅。尤其是高密度豪宅这样的特殊豪宅形式，缺少了其中任何一条都不能够支撑起豪宅的价值，发掘出一个区位的价值，从两个稀缺性入手来表现出它的价值，才能真正意义上做到客户理想中的豪宅。3.高密度豪宅的价值体现3.4两者的融合占有稀缺的资源制造稀缺的产品基础支撑价值体现2020/1/6314.高密度豪宅的营销关键2020/1/6324.高密度豪宅的营销关键4.1均好性均好性是可以使高密度豪宅的营销立于不败之地的重要因素，所谓的均好性就是指操作项目的细节，在高密度豪宅的营销中细节决定成败，打造项目的各个环节上都要注意每一个细节。这样做的目的是为了使这类豪宅给客户的感觉能够满足他们在生活品质上的需求，我们曾比喻过，我们不是在经营一种物质上的商品，而是在为客户们完成一个梦。当客户们身临其境时，产品、营销的每一个环节都要能够使客户体验到居住在这样的豪宅中能够体现出他的品味和地位。做好项目的均好性就好像在一场战争中筑起了一条稳固的防线，能够使项目的营销立于不败之地。保证这种均好性需要做到三点：2020/1/6334.高密度豪宅的营销关键4.1均好性4.1.1形象界定营销的核心就是争夺客户的“心智”，如宝马将自身定位为最具操控性的豪华车，沃尔沃定位为最安全的豪华车，而奔驰则定位为最舒适的豪华车。豪宅同样需要通过形象界定向客户传递自身的价值，根据项目的不同，策略的不同，所要传递的信息也会有所不同。但是有一点我们需要认识到，形象界定并不是简单地通过企划工作就能完成的，它是需要产品与企划共同支撑的。2020/1/6344.高密度豪宅的营销关键4.1均好性4.1.1推广策略豪宅的营销难于两点：一是让目标客户获知项目，二就是让目标客户最终购买，而在推广阶段中，不仅要起到项目告知的作用，同时要通过媒介影响客户的购买决策。对于