关于小营经济适用住房试点工作的调研报告

关于小营经济适用住房试点工作的调研报告（二○○二年四月）房地产管理司经济适用住房试点销售课题组当前，深化城镇住房制度改革的目标之一是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[1999]10号）提出，在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。为适应这一改革要求，2000年，我局在朝阳区小营地区组织建设了部分经济适用住房（共计332套，总建筑面积约30000平方米），作为中央国家机关经济适用住房的销售试点。目前，这批经济适用住房已向中央国家机关25个单位的300多名职工出售。为了全面把握这次试点工作的总体情况，对相关政策的执行效果进行评估，为下一步制定适合中央国家机关职工特点的经济适用住房政策提供参考和依据，房管司和房改办联合组成课题组，于2002年1月至3月，对小营经济适用住房购房职工及单位进行了抽样调查。现就有关情况及分析结果报告如下：一、调查方法与问卷设计为了使调查数据能全面、真实地反映总体的情况，我们抽取购房职工在5人（含）以上的单位作为样本总体监察部（15户）因尚未办理分户手续而未列入本次调查范围。，这些单位的购房职工均为我们的调查对象。调查的具体实施方式为集中式问卷填答及座谈，即调查员到各单位组织购房职工及房管部门的同志集体填答问卷，然后统一收回，同时，就相关问题听取职工和单位的意见。在问卷设计上，我们采用了主、辅两套问卷的形式。主问卷为购房职工调查问卷，主要目的在于考察购房职工的实际支付能力及相关政策的执行效果，具体内容包括：（1）购房职工个人基本情况；（2）购房职工的原住房状况；（3）本次购买的经济适用住房情况；（4）有关住房补贴的情况；（5）对住房补贴、腾房后购买经济适用住房是指允许差额面积在30建筑平方米以上的，采取承租形式的住房未达标职工向产权单位退回原住房，领取差额补贴，购买小营经济适用住房的政策。等相关政策的意见和建议。辅问卷为购房单位调查问卷，主要是对主问卷中涉及到的一些政策性问题进行补充调查。截至调查结束，除因出国、出差等原因无法填答问卷的外，共有188名购房职工，15个单位填写了问卷。其中购房职工有效问卷186份。单位有效问卷15份。本次调查从问卷设计，调查方式的选取，调查的组织，到数据处理，均按严格的程序进行，有关分析结果具有较强的代表性。二、基本数据分析结果（一）样本分布参加本次调查的购房职工共188名，分别属于劳动部、人事部、民政部等15个单位。具体分布情况见表一：表一：样本分布表序号单位名称实际购房职工数（人）填答问卷职工数（人）有效问卷数（份）1劳动部3329292人事部2717173民政部3722204高检院4624245高法院3316166审计署2310107友协1714148党工委5339作协11111110知识产权局13131311自然科学基金会88812教育部54413法制办65514文联13101015中医药局722合计284188186186名填答了问卷的购房职工的情况。（二）购房职工个人基本情况年龄构成：25岁以下占2.2%；26-35岁占43.5%；36-45岁占29.6%；46-55岁占19.9%；56岁以上占4.8%。在职状况：94.6%为在职人员；5.4%为离退休人员。级别构成：科级以下占12%；正、副科级占37.7%；副处级占20.8%；正处级占15.3%；副司（局）级占11.5%；正司（局）级占2.7%。购房职工以科级和处级干部为主。婚姻状况：有配偶的占85.2%，无配偶的占14.8%。其中，在有配偶的职工当中，配偶在企业工作的占39%，在事业单位工作的占23.4%，在军队的占8.4%，无工作的占1.9%，其余的在其他性质的单位工作。家庭收入状况：去年全年家庭总收入在2万元以下的占10.9%，2万元（含）—4万元的占36.2%，4万元（含）—6万元的占39.3%，6万元（含）以上的占13.6%。其中家庭年收入为4万元的比例最高，占15.5%，其次为3万元和5万元，分别占12.1%和10.9%。（三）购房职工原住房情况1、在所有接受调查的职工中，无房老职工占62.3%，无房新职工占4.4%，未达标职工占25.6%，租住不可售住房职工占7.7%。2、在无房老职工中，科级以下的占15.8%，正、副科级占49.1%，副处级占19.3%，正处级占10.5%，副司（局）级占4.4%，正司（局）级占0.9%。3、住房未达标职工的基本情况：（1）级别：科级以下占2.2%，正、副科级占8.7%，副处级占30.4%，正处级占23.9%，副司（局）级占32.6%，正司（局）级占2.2%。与第2点进行比较可以看出，无房老职工以正、副科级（含）职工为主；住房未达标职工以副处级（含）以上级别的职工为主；正司（局）级干部无房或住房未达标的比例很小。（2）差额面积情况：在所有住房面积未达标的职工中，差额面积在30平方米（含）以上的职工占69%；30平方米以下的占31%，共13户，其中民政部8户，高检院2户，人事部、文联和自然科学基金会各1户；高检院有一户住房面积超标（约10建筑平方米）户参加了此次购房。（3）在所有住房面积未达标职工中，48.8%已购买了原住房，即已交付了房价款；51.2%为承租形式。需要说明的是，腾房后购买经济适用住房的政策最初只面向采取承租形式的职工，后因考虑到部分已交房价款但尚未领取产权证的未达标职工的实际住房困难，把这部分职工也纳入了购房职工范围内。（四）未达标户向单位腾退旧住房的情况1、单位对腾退的旧住房的处理方式：（1）根据旧房的实际情况，按2001年度成本价向无房户和差额面积较大的职工出租或出售。（文联、友协）（2）原则上按2001年房改成本价向无房户（主要指年轻干部）出售，地点较偏的住房准备作为廉租房向困难职工出租。（最高人民检察院）（3）按经济适用房价（以4000元为基准），每年折旧50元后向职工出售，最高为每建筑平方米4000元，最低为每建筑平方米3174元。（知识产权局）（4）拟做单身宿舍或廉租周转房。（法制办）（5）部分用于廉租住房，部分以经济适用住房的价格加折旧向职工出售，部分用于解决特殊住房问题。2、职工及单位反映的问题：为了了解职工及单位对腾房后购买经济适用住房这项政策的看法，我们在购房职工及单位调查问卷中设计了“您认为在向单位腾退旧住房的过程中存在什么问题？”这一题目，反映出的问题主要有：（1）大多数职工认为“差额面积在30平米以上、腾退后才允许购房”的标准过于严格，也没有充分依据。按照北京市有关城镇居民购买经济适用住房的规定，只要是面积未达标户，不论差额多少，不用腾退旧住房便可以购买经济适用住房，职工认为中央国家机关也应借鉴这一做法。（2）部分职工指出，腾退不可售公有住房后按差额面积领取补贴的规定与现行政策不符，因为按照国管房改字[2000]36号文件的规定，“租住不可售公有住房退出现住房后，视同无房老职工，按照厅字10号文件规定计发住房补贴”。按这两种不同的补贴标准计算出来的补贴额相差甚大，如民政部一位有45年工龄的老职工，腾退不可售住房后按差额领取补贴为21万，而按无房户的一次性补贴额为26万，之间相差5万元，这对机关公务员来说是一笔不小的数额。（3）职工普遍反映腾房的时间太短，应有一个过渡期。（4）部分单位反映，在办理统建房的退房过程中涉及到过户等问题，困难较大。（五）本次购买经济适用住房的情况1、售房对象：根据房管司售房方案的规定，本次售房对象为中央国家机关各部门和基建投资在我局的事业单位的无房户和住房面积低于本人购房补贴面积标准30建筑平方米以上的未达标职工（含离退休职工）。从调查数据反映的情况来看，除有13户差额面积在30平方米以下的未达标户，及1户超标户参加了购房外，其余购房职工均符合这一规定。2、购房面积：（1）总体情况：在所有接受调查的购房职工中，购房建筑面积分布情况见表二：表二：面积分布表面积范围（平方米）〈8080（含）-9090（含）-105105（含）-120（含）〉120职工比例8.4%40.8%11.1%34.1%5.6%（2）达标情况：在所有接受调查的购房职工中，本次购房面积已达到本人应享受的住房面积标准的占90.4%，未达标的占9.6%。在所有购房已达标的职工中，购房面积超过应享受的控制建筑面积标准之所以采取这一比较指标，是因为本次售房规定职工购买成套住房面积一般不超过本人住房控制建筑面积标准。的占76.3%，其中，科级以下占10.8%，正、副科级占45.9%，副处级占20.7%，正处级占15.3%，副司（局）级占4.5%，正司（局）级占2.7%。超标部分的面积分布为：10建筑平方米以下的占54.9%，10（含）-20建筑平方米的占30.9%，20建筑平方米（含）以上的占14.2%。需要说明的是，职工本次购买的住房面积普遍超标，很大一部分原因是由于户型设计偏大所致，职工选择与自己住房补贴面积标准相当的住房的余地很小。在所有购房未达标的职工中，实际购房面积与应享受的住房面积差额在10建筑平方米以下的占40%，差10（含）-20建筑平方米的占46.7%，差20建筑平方米（含）以上的占13.3%。在这些未达标的职工中，以科级以下的职工为主，占56.3%。3、供款情况：（1）款位分布：在所有参加调查的购房职工中，购房款最低的为22.4万元，最高的为68.5万元。款位的大致分布是：20-30万元的占7.7%，30（含）-40万元的占44.5%，40（含）-50万元的占42.3%，50万元（含）以上的占5.5%。（2）供款情况：在所有参加调查的购房职工中，大部分采取的是向银行贷款的供款方式，占81.1%，能够一次性付清全部房价款的职工很少，占18.9%。（3）一次性付清房款的职工情况：年龄：26-35岁占31.4%；36-45岁占37.1%；46-55岁占20%；56岁以上占11.4%。去年全年家庭总收入情况：2万元以下的占14.7%，2万元（含）—4万元的占41.2%，4万元（含）—6万元的占41.2%，6万元（含）以上的占5.9%。自己的住房补贴额：10万元（含）以上的占75%。配偶的住房补贴情况：在一次性付清房价款的职工中，配偶有住房补贴的占40.5%，其中已经发放的占33%。资金来源：积蓄、住房补贴、向亲戚或朋友借款、父母支援或子女赞助等。（4）贷款职工的情况：年龄：25岁以下占2.7%；26-35岁占46.7%；36-45岁占28%；46-55岁占19.3%；56岁以上占3.3%。去年全年家庭总收入情况：2万元以下的占10.1%，2万元（含）—4万元的占38.1%，4万元（含）—6万元的占38.1%，6万元（含）以上的占10.8%。自己的住房补贴额：10万元（含）以上的占43.8%。配偶的住房补贴情况：在采取贷款方式的职工中，配偶有住房补贴的占47.5%，其中已经发放的占37%。贷款额度分布：在所有采取贷款方式的职工中，贷款额最低的为6万元，最高的为35万元。具体分布情况是：贷款额在10万元以下的占2.4%，10（含）-20万元的占33.4%，20（含）-30万元的占50.4%，30（含）-35万元的占13.8%。对一次性付清房价款和以贷款方式供款这两类职工的情况进行比较可以看出：在年龄分布上，25岁以下职工采取的都是贷款方式，56岁以上采取一次性付清房价款方式的职工比例远远高于采取贷款方式的职工比例，26-55岁职工在供款方式的选择上与年龄没有太强的相关性。在住房补贴上，一次性付清房价款的职工住房补贴在10万元以上的比例远远高于采取贷款方式职工的这一比例。在本次调查中，职工供款方式的选择与其去年的家庭年收入、及其配偶的住房补贴状况相关性不大。4、对本次经济适用住房户型及价位的评价：在所有参加调查的购房职工中，对本次购买的经济适用住房户型满意的占19.4%，一般的占50.6%，不满意的占30%。在价格水平上，认为本次经济适用住房价格很高的占56.5%，较高的占38.