关于拆迁的社会现状的调查报告

关于山东省潍坊市房屋拆迁的调查报告——以潍坊市为例引言随着我国城市经济建设的不断加快，农村集体土地的大量被征用，城市农村房屋拆迁不断增加，尤其是近几年来迅速增加的态势已经到达历史高峰，由此产生的利益冲突也变成了一个重大的社会问题。对此国家颁布了一系列法规。尤其是最近颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》，适用与国有土地上的拆迁，对于集体土地参照适用。本报告以潍坊市为例，对国有土地和集体土地上拆迁的法律适用情况进行调查，旨在探究关于拆迁的社会现状，为以后法律的制定及适用寻求一条合理之道。我们运用问卷调查与访谈相结合的实证性的研究方式，对潍坊市拆迁的社会现状和现行拆迁法律的施行情况进行调查。一、调查项目的研究背景、意义和方法（一）调查项目的研究背景改革开放以来，随着国民经济的加速发展，我国的城市建设也在快速发展。特别是1990年以来，大规模城市扩张、旧城改造以及开发区建设，使征地拆迁成为我国城市化加速发展中突显出来的社会现象。据国家信访局统计，截至2003年8月底，国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11641封，比2002年同期上升50%,上访人数5360人次,上升47%。关于拆迁的社会现状及存在的问题日益引起广泛关注。尤其是近几年由拆迁引发的社会恶性案件日益增多，更是引起了一场关于拆迁的大讨论。而旧的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)已不适应日新月异的发展形势，对此国务院于2011年1月22日颁布施行《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》截止今天已整整施行了半年。但是该条例只使用国有土地，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行。据此我国已有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《城市房屋拆迁单位管理规定》（主要针对城市土地上的房屋拆迁）《土地管理法》《土地管理法实施细则》（针对集体土地即主要是农村土地上的房屋拆迁）。（二）调查项目的研究意义近几年关于拆迁引发的行政案件的日益增长，大多是关于拆迁补偿引发的纠纷，并且因拆迁补偿达不成协议而发生的恶性强拆事件屡次发生。归根到底是因为法律机制的不健全，缺少可操作性法规，旧的拆迁条例许多内容较为落后，拆迁补偿标准和方式不适应社会的发展，违法违规拆迁行为，严重侵害了被拆迁人的的权利。本报告通过调查现今拆迁的社会现状、相关法律的实施情况及人们对相关法律的知晓程度，探究现行拆迁法律的施行情况及规范拆迁的有效方案，使行政机关依法行政和维护社会稳定方面达到法律效果，政治效果和社会效果的有机统一。（三）调查时间与调查方法1调查时间2011年七月23日至8月23日。调查方法及调查对象问卷调查。本次调查的对象是潍坊市奎文区的不同农村，分别是中上虞村、东上虞村、李家村，及潍城区部分街道的居民发放问卷，发出问卷五百份，实际收回361份，有效问卷350份。问卷由15个问题构成，主要涉及对“新拆迁条例”的知晓情况，拆迁后情况，对新拆迁条例的看法等。访谈问题情况。采访三个村，30个村民。二、对调查数据情况的分析调查在精心设计调查问卷并进行了试调查后于2011年7月末进行，调查计划抽样人数500人，实际抽样人数500人，实际回收有效问卷350份，回收率70%。（一）样本描述本次调查的基本情况如下：1.性别比例在350名被调查者中，男性191人，占总数的55%；女性159人，占总数的45%。2.所属地区在所属地区方面，中上虞村97人，占总数的28%；李家村72，占总数的21%；东上虞村87，占25%；潍城区部分街道94，占27%。（二）拆迁的社会现状图一很好，拆迁很顺利,46,13%一般新环境导致生活不方便，补偿不是很充裕,168,47%不好，拆迁后遇到了许多问题,96,27%很差，拆迁后生活所迫,45,13%很好，拆迁很顺利一般新环境导致生活不方便，补偿不是很充裕不好，拆迁后遇到了许多问题很差，拆迁后生活所迫在关于居民对拆迁后的生活状况分析中，有87%的人对拆迁后的生活状况不是很满意。调查显示，有47%的人认为补偿不是很充裕，生活不方便；27%的人认为不好，拆迁后遇到许多问题；13%的人认为拆迁后生活状况很差。这一结果表明拆迁补偿与当地的经济发展有差距，人们生活受到一定影响。（见图一）以中上虞村为例，村委会一次性支付拆迁后的租房费用，拆迁后图二只要补偿合理愿意搬迁83%其他1%留恋祖祖辈辈生活的家园，不愿拆迁1%积极响应政府号召，主动搬迁4%拆迁大势已去，不得不拆11%积极响应政府号召，主动搬迁只要补偿合理愿意搬迁拆迁大势已去，不得不拆留恋祖祖辈辈生活的家园，不愿拆迁其他在调查居民对拆迁抱有的态度时，问卷显示83%的居民表示只要补偿合理愿意搬迁，11%的人认为拆迁大势已趋不得不拆，此外有4%的人表示积极响应政府号召主动搬迁，只有1%的人表示不愿拆迁。调查结果表明，在对待拆迁的态度上，只要拆迁补偿合理绝大多数人并不抵制拆迁。（见图二）图三补偿标准低22%硬性安置11%拆迁行为不规范18%对弱势群体照顾不周14%政府行政行为公开透明度不够19%拆迁政策不统一16%补偿标准低硬性安置拆迁行为不规范对弱势群体照顾不周政府行政行为公开透明度不够拆迁政策不统一人们对拆迁存在的问题的回答较为明确，在现阶段主要存在六大问题。其中22%的居民认为是补偿标准太低，补偿费没有包括对土地使用权的补偿。19%的人认为政府行政行为的公开透明度不够，普通居民无法参与决策。18%的人则认为目前存在着拆迁行为不规范的问题。16%的居民认为拆迁政策不统一是拆迁存在的主要问题，在调查的四个地方中，每个地方的拆迁政策都不一样，补偿和回迁标准也都存在不小的差异。14%的人认为目前拆迁存在着对弱势群体照顾不周的情况，部分孤寡老人，低收入家庭在拆迁政策上享受的优惠和照顾较少。另外11%的居民认为硬性安置是拆迁存在的问题。（见图三）图四由地产商、拆迁户、政府共同协商,103,29%由法律规定补偿标准,56,16%政府根据本地情况决定,3,1%负责该处的地产商定价,1,0%农民或拆迁户与地产商议价，政府充当公证角色,188,54%农民或拆迁户与地产商议价，政府充当公证角色由地产商、拆迁户、政府共同协商由法律规定补偿标准政府根据本地情况决定负责该处的地产商定价在调查拆迁户拆迁时，其补偿数额应由谁来定，由54%的人认为拆迁补偿应该由拆迁户与地产商协商，政府充当一个公证角色，而不直接参与。29%的人认为拆迁补偿应由地产商、拆迁户、政府共同协商，政府参与补偿标准的制定。16%的人认为拆迁补偿标准应由法律明确规定，其中经过访谈，部分村民说明了原因，他们认为请法律明确规定的补偿标准应较为公平，且具有确定性和稳定性。只有1%的人认为补偿标准可以由政府根据本地情况决定。此外。在关于应有负责该处的地产商定价方面，几乎没有人投票。这可能是因为由地产商定价，缺乏有效监督，拆迁户处于一个弱势地位，地产商为了自己的利益而故意压缩补偿数额有关。（见图四）（三）居民对关于拆迁的法律法规的认知程度图五较模糊的知道一点,50,14.3%不知道,296,84.6%知道。是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》,4,1.1%不知道较模糊的知道一点知道。是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》在调查居民知道的我国关于土地拆迁的最高法律中，通过访谈的形式我们了解到有84.6%的人不知道，14.3%的人较模糊的知道一点，1.1%的人知道，并准确的回答出了是《中华人名共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》。这一调查结果显示我国居民对关于拆迁的法律并不是很了解，有很大一部分人不知道我国土地拆迁的最高法律。（见图五）图六非常熟悉,65,18%了解一些,140,39%不大清楚,102,28%完全不清楚,53,15%非常熟悉了解一些不大清楚完全不清楚在调查居民对国务院颁布的新拆迁条例的知晓程度上，只有18%表示非常熟悉，39%的人表示了解一些，28%的人表示不大清楚，另有15%的人表示完全不清楚。调查结果显示，大约有43%的人对新拆迁条例不是很了解，部分人表示从来没有听说过，这可能是有新拆迁条例刚施行不久的原因。（见图六）图七作用渺小，但终于有了反强拆的法律工具56%有很强的影响作用，令行禁止24%不怎么相信政府，觉得是空头支票5%几乎没有什么影响作用15%有很强的影响作用，令行禁止不怎么相信政府，觉得是空头支票作用渺小，但终于有了反强拆的法律工具几乎没有什么影响作用在调查居民对新的拆迁条例对之前的频频发生的强拆事件的影响作用如何中，有24%的人认为新拆迁条例有很强的影响作用，令行禁止，有56%的人认为虽然作用渺小，但终于有了反强拆的法律工具，超过一半的人对新拆迁条例的实施前景表示乐观。15%的人认为几乎没有影响作用，5%的人表示不怎么相信政府。觉得是空头支票。（见图七）（四）被拆迁人的法律意识调查图八诉诸法律,210,60%暴力阻挠其拆迁过程,10,3%接受相关部门的调解,78,22%上访,34,10%其他,18,5%接受相关部门的调解诉诸法律上访暴力阻挠其拆迁过程其他在调查当应拆迁补偿发生纠纷时倾向于采取哪种解决方式中，由60%的人倾向于诉诸法律，22%的人倾向于接受相关部门的调解，10%的人表示会采取上访的措施，3%的人会采取暴力阻挠其拆迁过程的方式，5%的居民采取其他方式。这一调查结果表明大部分拆迁户的法律意识还是比较强的。（见图八）三、拆迁存在的法律漏洞及问题1.受教育水平的差异部分居民对拆迁相关法律认知程度较低，而在拆迁过程中，拆迁人往往又不告知被拆迁人可适用的相关法律法规，这就致使被拆迁人在拆迁活动中无法切实有效的监督拆迁人的行为。2.没有对被拆迁户的土地使用权进行补偿，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。尤其是在拆迁补偿中，土地使用权价值最大，所以这无形中就造成了补偿标准达不到拆迁户所预期的标准3.忽略了房屋承租人的权益。对于房屋，除了所有人、征收人以外，还有房屋承租人。但现行法律中对房屋承租人的补偿没有作出详细的规定，这就在一定程度上忽视了房屋承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。4.由于现行法律规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值[1]。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。[2]但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。四．完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议1.赋予征收部门告知义务，并设定不履行该义务的不利后果。在拆迁时征收部门应告知被拆迁人该拆迁行为的法律依据及被拆迁人的权利救济途径及救济部门。2.扩大拆迁补偿范围。将被拆迁人的土地使用权和其所在区位所含的价值纳入补偿范围，对其按照当地的土地使用权交易的市场价和区位价值进行补偿。扩大对房屋承