旅游地产研究(1)

旅游地产研究多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向中和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游地的概念尚示作出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界旅游的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越大，而人样关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已从传统的“到些一游”，“走马观花”演变为分时度假、休闲渡假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。旅游地产开发的行殊性：另外，旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游地的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。旅游地产的主题不管是选择运动主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。从观光到度假的转折：中国休闲度个市场行将进入快速扩张的阶段，按照国际经验，人均国内生产总值超过1000美元时，一个国家观光旅游的需求快带增加，到2000美元时，渡假需求开始急剧增加；达到3000美元时，度假坱求急剧增加，以环渤、长江三角洲和珠江三角洲为代表的沿海高速发展地区，已经进入了休闲度假需求的扩张阶段，北京人均国内生产总值已经超过3500美元，上海已经达到4500美元，深圳人均GDP已经超过4000美元，沿海发达地区已经越过休闲的临界点。开始跨越度假的门槛。旅游地产主要分成三大类，第一类走开发旅游产品的路线，通过旅游产品将生地变成熟地，如华侨城和宋城。他们开发的房地产项目主要是为了满足人们的基本居住需求，所以是第一居所的概念。第二类是用于度假。如海南的华北村、东北村和西南村，很多房子都是外地人购买的，他们购房不是为了长期居住，而是度假时自己有房比较方便，这种属于第二居所。第三类是投资产品，如产权酒店。就这三类产品来说，第一居所和第二居所属于房地产项目，与以前房地产和操作有继承关系，而属于投资产品的产权酒店就稍微复杂了一些，因为产权酒店在开发完成之后，要交给酒店管理公司经营，它是真正把房地产和酒店融合到一起的产品，所以会比以前两类复杂。旅游地产项目的价值能否最大和度地体现出来，首先在于能否形成一条完整的产业链，这是旅游产业和旅游地产发展的需求，也是保证旅游地产长期经营发展的必然选择。二是必须注重短期效益和长期效益的结合，旅游本身不是短期的概念，而是一个长期的概念。三是必须处理好保护与开发之间的关系，保护不是机械的，而是通过保护自然资源和人文资源影响周边土地价值，以产生更大的附加值。四是要坚持可持续性发展策略，这也是旅游地产发展的根本性策略。休闲地产最主要的硬件就是环境，主要包含生态环境和交通环境两个方面内容，前者为休闲地产的必要条件，后者为休闲地产的重要条件，二者缺一不可。购买动机：1、追求个人舒适的动机，在钢筋水泥的丛林中生活久了的城市人急切想逃离，但由于工作、学习、生活等方面的约束，他们大都不得不呆在城市中，而大自然中宁静的环境以及得天独地方病的生态资源能陶冶人的精神生活，使人的身心得到净化，深深的砐引着这类人群。2、偏爱动机。许多人在工作之余休闲之时偏爱休闲娱乐，希望身心能得到充分的放松。3、显耀动机。购房人在选择住宅时，格外重视因购买而表现出来的社会象征意义，希望能借此购买行为来体现身份。4、投资动机。这种绝版的风景区的别墅是卖一套少一套。资源是不可再生的，一些因为休闲度假而引发的额外回馈格外受到投资者的关注。旅游地产的概念及分类旅游地产，广义地说，包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。在国内也有把旅游地产称为旅游景观房地产，它是指依托周边丰富旅游资源（包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。1、景观住宅（第一居所）依托旅游景观资源建造发展起来的信宅，不论是在城市内还是声码市郊区，都能在一事实上程度上提高所开发物业的品质和价值。2、度假休闲内度假区是一种知期性的旅游地，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供娱乐设施供度假者使用，其目的不外乎给消费者提供享受各种休闲娱乐的经历以及提供度假洽商和会方我的场所。目前，越来越多的度假区突破了时间限制，一年四季都在经营，并且可以当作不动产投资，逐渐成为度假别墅（第二居所）。在度假区周围或度假区内，经常有作为第二居所的别墅社区如雨后春笋般出现。成功的度假别墅区开发的不同，大多会使非永久性逐渐成为永久居民，一般而言，在15~20年之后，这些度假别墅可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。根据地理位置和环境特征，可以将度假休闲区分为海滨度假区、山地渡假区、森林渡假区、湖滨度假区、温泉度假区等，其中海滨度假区发展历史最为悠久，数量也最多，如东南亚和南太平洋的巴厘岛、槟榔屿、关岛、冲绳、夏威夷和地中海地区等。根据度假住宅距离城市远近，可以分为城市度假区、近郊度假区和远郊度假区。城市度假区是城市髟地的组成部分，事实上，有些城市就是在海滨度假区的基础上发展起来的，近郊度假区比较普遍，如韩国庆州市附近的波门湖度假区，法国蓝色海岸度假区等，它可以方地利用城市的公共基础设施，如机场、水源和道路。远郊度假区一般自成体系，有用油机场和综合接待服务高州，包括服务员工的住房，如西班牙加纳利群岛的蓝沙罗特岛等。3、主题公园（旅游区畔地产）主题公园完全是人造的娱乐场所，虽然它在各种旅游吸引物中属于比较新的项目，但去有着久远的历史渊源。16世纪，欧洲的一些短期性商业市场因加入娱乐设施而大获成功，以后就产生了所谓的娱乐公园（AmusementPark）。目前对主题公园的定义比较模糊，一般认为主题公园是通过种活动和吸引物来刻意营造某种氛围的游乐场所，大的主题公园都配备餐饮、纪念品商店等辅助设施。欧洲人仍笼统地把主题公园看作是娱乐公园，主题公园中5%以上的工人是业余或季节性就业为典型特征。亚洲主题公园的发展注重与当地文化相结合，面向家庭，强调老少同乐，突出运动与参与，寓教于乐，与零售业配套发展。4、康体娱乐区（旅游区内地产）休闲运动区的种类有很多，包括和各种类型的不动产开发相结合方式。其中高尔夫与度假区整体开发已被市场所认同。度假高尔夫球场大多是规模较大，而且能够让人印象深刻，流连忘返的地方。一流的高尔夫度假上村能够增加附近土地的价值。一个有高尔夫球场的开发区域大多是用面对高尔夫球场的土地或别墅价格的增值部分（PremiumPrice）分期偿还高尔夫场的前期费用。这种策略的变化很多，每个个案的做法都不同，但基本动机都是一样的。此外，高尔示球场还能鸣金成为以后的赢利部门。一个设施完备的高尔夫球场（包括其他休闲设施）可以增加整个区域的信誉度（Credibility）并建立开发区域的整体形象，这对于地点较为偏远的地区尤为有效。5、商业游憩区商业游憩区可以分为两大类型，直接参与型（ParticipatoryProjects）和参观型（SpectatorProjects）。直接参与型游憩设施包括溜冰场、迷你型或标准型高尔夫球场、保龄球馆以及其它顾客主动参与的项目。参观型则包括像电影院、歌舞厅、运动竞技场和赛车场之类的被动式设施。旅游地产五大开发模型：1、旅游地产第一居所工发模型（1）主题：项目建设要有明确主题（如高尔夫），围绕主题进行开发。（2）资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值。（3）区位：距办公商业中心不超过45分钟的行程。（4）可达性：具有良好的交通条件，多咱交通工具可选用，临近高级公路、地铁。（5）配套设施；教育设施（幼儿园、中小学），高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院，购物中心、社区中心商业区、商务服务中心，通讯设施，完备的体育运动，游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等。2、旅游地产第二居所开发模型（1）良好的经济背景，人均GDP超过5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游度假倾斜，城市人均居住面积超过30平方米，汽车拥有量超过每五户一辆。（2）项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内，但是最短距离应该在80km（50英里）左右，以便鲜菜成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程。（3）规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000~1200平方米之间。（4）设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的配置。还需要设置商业区、医疗点、办公室、商力中心、通讯等配套设施。3、产权洒店开发模型（1）目标客户：年收入50万美元，拥有高学历，年龄30~50岁，有一定假期，主要购买目的为休憩、休闲、投资。（2）项目开发时机：所在旅游区开发中后期。（3）背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上，国家、行业有相关法律支撑体、分时度假交换体系成熟。（4）环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。（5）区位：产权洒店距离本地城市生活区不大于4小时车程，异地客户要求乘坐飞机能方便到达。4、商务度假开发时机模型志市商务中心区形成集中的高租金写字楼为主，城市以私有化企业为主，企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源、城市GDP达到人均3000美元以上，拥有跨国公司分支机构。5、商务度假开发模型开发地区要求良好风景资源，清幽安静，距离主要商业中心区不超过2小时车程；国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程，要求具有专业化的管理服务团体，装备完善的视听和设置完备的服务项目，必须设置丰富的游憩休闲设置完备的服务项目，必须设置有丰富的游憩休闲设施，如高尔夫球场、网球场等，要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求。类别与所依托的旅游区关系实例第一类旅游区畔的地产深圳华侨城中华民俗村边上的锦锈花园住宅第二类旅游区内的地产日光河度假村第三类旅游区中的第二居所深圳观澜豪园第四类物业本身独具吸引力，可以成为旅游观光景点的地产（第二居所）意大利Portofino城内住宅参观游客过夜游客固定住宿游客度假游客50元/30小时600元/夜3000元/5夜20000元/月