杭州余杭崇贤高新农业开发区C2地块策划报告_150PPT

高新农业开发区C2地块策划报告前言非常感谢贵公司给予我公司对余杭崇贤高新农业示范中心C2地块进行探讨研究的机会，我们公司通过我公司专业人员对本项目进行实地考察，对周边具有竞争区域的房地产市场做相应的市场研究，并根据我公司通过该项目现有资源的基础上，深入挖掘本项目的优势，并对本项目提出一些意见。希望通过本次沟通，使双方可以进行更深入的沟通和研究，力争把本项目打造成长三角高新农业中央商务办公区域的一个艺术杰作，从而使未来本项目替代高新农业示范中心在长三角的整体形象定位和社会效益形象。以下为我公司与贵公司初步沟通交流对项目的认识。第一部分地块研究第二部分余杭房地产市场概况第三部分杭州写字楼市场调研第四部分项目区域研究第五部分项目定位第六部分项目可行性分析第七部分项目整体营销推广第八部分项目阶段营销推广第九部分项目媒体推广建议第十部分项目资金回笼计划目录用地指标地块研究地形地貌交通条件规划条件区域环境地块思考地理位置地理位置:本项目位于杭州市余杭区崇贤、仁和两镇交界石塘湾地区的高新农业开发区内，桂丰路与紫藤路交汇处，西面和北面毗邻景观河道。距离杭州西湖17公里，距离“良渚文化遗址”10公里，距离萧山国际机场20分钟，距离上海和宁波各1.5小时，南京3小时。地块研究地形地貌:宗地整体南北窄，东西长，西面比东面略宽，整体成梯型。地块整体相对平坦，没有较大落差。建筑前期挖、填土方量相对较大。目前地块多为荒地，地块北面为景观树林和河道，东面为少量农作物，南面和西面为道路。地块研究用地指标:项目规划用地面积为47.41亩，配套设施用地为20亩。本项目为高新农业开发区内规划的商业金融用地，土地出让年限为40年，本项目的技术参数为：用地面积：47.41亩（31622平方米）容积率：《2.5建筑密度：《45％绿地率：》25％地块研究规划条件:根据本项目地块规划要求以及未来园区发展需要，本项目南面退让20米（沿桂丰路），西面建筑退让8米（沿紫藤路）。未来规划的仁超路在桂丰路基础上扩宽至40米，成为高新农业开发区的主要交通大道。地块研究区域环境:本项目周边主要以农产品生产和研发为主的区域经营范围，区域内花草树木植被茂密，环境优美；垂钓休闲场所较多，农产品经营企业目前有30家，其区域内适宜商务办公、休闲度假、居住等。区域内目前尚无学校、医院、超市、公交车等市政配套设施，市政配套相对欠缺。相对于周边乡镇，市场的成熟度和接受度相对较差，其原因之一为区域内企业主要以农业研发和生产为主，居住或商务办公的环境相对不成熟；其二，周边交通配套及其不完善，主要依靠私家车出入高新农业开发区；其三，目前区域内人气相对有限，仅有1200人左右。地块研究交通条件:区域交通主要依靠杭宁高速、104国道、绕城高速，临平到瓶窑、临平到塘溪、瓶窑到杭州等成交中巴等交通。其高新农业区内交通相对薄弱，公交线路暂时没有，依靠自驾车出行。开发区区域外交通配套尚可。针对目前本区域，主要依靠自驾车为主，临平到塘溪的城乡中巴，每天车次相对较少，每天上午8点、10点、14点、16点经过本区域，由于较多的不确定因素，来往班次时间有可能早到或晚点，以及通往杭州的车次主要在104国道上，对本区域的交通产生较多的不利因素。地块研究车次始终站点停靠站点运营时间票价城乡中巴临平－塘溪高新大道与桂丰路8点、10点、14点、16点城乡中巴临平－瓶窑高新大道与104国道6：00－17：3010元瓶窑－临平高新大道与104国道6：40－17：3010元K348瓶窑公交南站－武林门北仁和镇4:30-21:004元武林门北－瓶窑公交南站仁和镇5:30-22:004元313瓶窑－和睦新村仁和镇5:15-20:302元和睦新村－瓶窑仁和镇5:10-20:302元地块研究本地块产品思考：面对本项目一个定位为集科技型、生态型、观赏性于一体的现代化农业园区，距离周边市政生活配套和交通配套完善的城镇相对较远，并且目前园区内仅有1200人居住和消费，针对本地块商业金融用地，该造什么样的房产品物业类型，适合市场需求，快速回来资金，又能满足园区内的区域功能需求，还可以带动区域内的经济快速发展，与崇贤镇提倡的总部经济相一致哪？按照地块的地块土地用地性质、建筑密度和容积率来研判，2.5的容积率和小于等于45％的建筑密度，可以设想1.8以上的建筑密度皆为高层，针对此，高层建筑形态是在所难免。根据贵公司提成的建造高层写字楼和五星级酒店的物业类型，在本项目中是否合适？对此，我们面临较多的问题：地块研究——本项目市场开发空间在哪里？——本项目商业氛围支撑点在哪里？——本项目建造高层写字楼和五星级酒店是否可以安全去化？——本项目消费群体在哪里？——本项目产品该如何建议？——本项目定位在哪里比较合适？——本项目招商成功机会点在哪里？——本项目资金回笼如何？带着我们的疑问去研究该区域房地产市场和与之竞争区域的房地产市场，从而寻找本项目未来的出路和开发风险的最小化。地块研究123总体市场特征及分析区域竞争分析市场总结余杭房地产市场概况余杭房地产市场概况总体市场特征及分析：余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州，是省会杭州的近郊区重要副城之一，与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。全区总面积为1200平方公里，下辖14个镇、1个乡、4个街道。全区总人口795449人，其中农业人口621798人。余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最大的铁路编组站－－乔司编组站（日编组能力4000辆）；杭沪、杭宁高速公路、杭州绕城高速，104、320国道和五条省道（01、02、04、09、15省道）把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；两条主要河流（东苕溪、京杭大运河），以及杭州览桥机场紧临区境，把余杭区的水陆空交通布局密集网络排布，交通异常发达。随着近几年的快速发展，余杭房地产行业得到了迅速壮大。至2007年底，余杭区具备资质等级的开发企业有176家，房地产中介企业189家，物业管理企业68家。一些房产开发企业规模不断扩大，形成了自己的品牌，具备较强的竞争能力，展现了余杭房产的良好形象。余杭房地产市场发展相对迅速；目前余杭房地产市场主要楼盘物业形态为多层、小高层、高层、别墅、写字楼、公寓等等，2007年，余杭区房地产业继续保持稳步增长的发展态势，市场走向平和理性，企业开发经营秩序得到逐步规范，供求结构得到有效改善，房价小幅增长，市场基本稳定。主要呈现三大特点：余杭房地产市场概况市场需求旺盛，供求基本平衡2006年我区共成交商品房面积136.32万平方米，成交金额80.08亿元；2007年1-12月全区共成交商品房21013套，商品房交易面积280.08万平方米，同比增长125.49%，而06年全年为136.38万平方米。特别在2007年第三季度，市场销售一度出现火热场面，成交商品房套数达到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增长同时，供应量较去年同期大幅增加，07年1-12月共核准商品房预售面积213.58万平方米，同比增长60.7%，市场呈现供销两旺的格局。余杭房地产市场概况住房价格小幅增长，部分区域增长较快2007年1-12月全区商品房均价6737元/平方米，其中普通住宅均价为5369元/平方米，同比增长4.3%；在人民币升值、股市火爆、通货膨胀等因素影响下，年初市场需求升温，房价开始增长，部分区域如临平、乔司房价增长较快，一些楼盘房价增幅在20%以上。随着金融政策的几次调整，第四季度的成交量明显萎缩，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，环比减少了46.3%。余杭房地产市场概况住房供应结构优化，市场秩序进一步规范随着70%户型结构比逐步落实，90平方米以下普通住宅供应量增加，余杭区住房供应结构正在逐步优化，估计未来两年以内将对市场产生较大影响；同时，市场整顿各项措施有效落实，市场秩序进一步规范，公开、公平、公正的市场体系基本形成。余杭房地产市场概况区域竞争分析住宅房地产市场：针对余杭区房地产市场，主要分老城区和新城区两个区域:老余杭和临平城区。由于杭州政府和余杭政府对余杭区域发展支持力度不同，其新老城区房地产发展情况有所不同。老余杭组团：区域概况：余杭组团由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，面积为297平方千米。建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”。区域竞争分析区域楼盘产品特色：该区域楼盘产品主要以多层、小高层和别墅物业类型为主。目前该区域尚无出现写字楼物业。建筑风格有简洁现代、新古典的、地中海等，建筑风格相对多样；户型面积主要80－300平方米之间，尤其80－150平方米之间的户型面积所占比例相对较大。户型主要以二室二厅和三室二厅为主，四室二厅以上户型次之。由于市场供给多样性，消费者选择性相对较大。区域竞争分析楼盘销售价格：目前余杭城区房地产市场主要以多层、小高层、高层、别墅项目为主，楼盘多层和高层公寓价格主要在5000－9000元/平方米之间，别墅项目个别价格达到50000元/平方米左右，如绿城桃花源；由于老余杭组团，地广人稀，周边配套不完善，房源去化主要依靠杭州消费群体为主，所以老余杭区域楼盘价格涨幅每年在10％左右，涨幅较快。代表楼盘主要有江南春城、翡翠城、新明半岛、桃花源、同城印象等等项目。区域竞争分析消费者承受能力：根据我们对老余杭房地产销售市场的关注和统计分析，该区域消费者对房产品承受能力范围主要在100万元以内（老余杭镇60万元以内，闲林、留下、五常等100万以内）。消费者的经济承受能力相对杭州其他远郊公寓区域，经济承受能力稍微偏高一点，处于中上水准。区域竞争分析未来发展趋势：随着杭州到老余杭的文一线交通大道和未来地铁的运营，区域内新建楼盘小区业主的成功入住，以及余杭政府和杭州政府对余杭组团市政配套的投入力度加大；再加上区域内的历史文化和优美的园艺景观以及农业特色，强化招商引资、引进高科技人才和大批游客等，带动老余杭组团房地产发展继续走快速发展路线，使未来老余杭将成为杭州重要的休闲度假、观光旅游、创业的上好境地——杭州城西一个璀璨耀眼的明珠——杭州的后花园。区域竞争分析临平副城：区域概况：临平副城由临平城区、星桥、运河镇等组成，北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区，形成相对较为完善而独立的城市格局。作为一个城市功能完善，市政配套齐全，又有市镇特点的综合性居住副城，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城，在地铁的带动下，将使相对较为独立的临平副城与主城区有机地联为一体，与大杭州共融。区域竞争分析区域楼盘产品特色：该区域目前楼盘主要以小高层和高层楼盘为主，多层和别墅次之，以及少许写字楼。酒店式公寓相对较少。建筑风格主要以简洁现代、新古典主义、后现代主义等建筑风格为主，异地风情的建筑相对较少。户型面积跨度相对较大，户型面积主要在50－300平方米之间，90－180平方米之间的户型面积所占比例较大。户型多样，一室到四个卧室皆有，但主要户型以两室两厅、三室两厅和四室两厅为主。代表楼盘主要有水景城、康城国际、风华苑、桂花城、蓝庭等等。区域竞争分析楼盘销售价格：该区域组团，主要受杭州主城区影响，部分投资客户的进入，致使去年在房地产短暂的大环境下，销售价格一路飙升，从4－5月份均价5000元/平方米左右，上升到去年年底9000元/平方米左右，个别项目价格上涨到11000元/平方米左右，如水景城单身公寓楼盘；楼盘价格上升相对较快。临平写字楼市场价格主要在9000－12000元/平方米之间。精装修酒店式公寓销售均价在11000元/平方米左右，代表楼盘为水景城。区域竞争分析消费者承受能力：根据我们公司对临平副城消费者的跟踪调研中，据绿城风华苑楼盘销售数据统计，显示去年5月份前消费者的承受能力在60万以内，9月份为80万元内，