旅游度假区山庄策划报告

翠屏山庄开发建议项目概况沂源概述沂源是典型的山区县。山多地少，人均9分田3亩山。全县地势西北高、东南低，境内有名的山头2075个，大小河流1600多条，最高点鲁山主峰海拔1108米，为山东第四高峰。沂源县属暖温带季风区域大陆性半湿润气候，四季分明，年平均气温11.9℃，无霜期189天，平均日照时数2660.6小时，年平均降雨量720.8mm。地理位置翠屏山位于淄博沂源县中庄镇。沂源县地处沂蒙山区，淄博市最南端。沂源县山东省的中部，淄博市最南端，属沂蒙山区，东经117°54‘-118°31’，北纬35°55‘-36°23’。县域东西长55.6公里，南北宽52.2公里，总面积1636平方公里，辖11个镇。济青高速南线在沂源县设有4个服务区和出口。人口为56.19万人。中庄镇地处鲁中山区腹地，沂源县南部，是一个纯山区林果生产专业镇，总面积107平方公里，辖45个行政村，3.1万口人。交通：东靠青岛、日照港，西接京福、京沪高速公路，北联胶济铁路，泰薛路（泰山－青岛）、博沂路贯穿全境，交通便利，出行方便。现已建成的青红高速公路（青岛－新疆红旗拉甫）横穿境内，交通条件更上一层楼，一小时三十分钟便可到达省会济南，至青岛2小时，40分钟可到达泰山。经济概况工业：现有企业1000余家，形成了医药玻璃、包装材料、皮革、建材、化工、机械、食品饮料、塑料制品、纺织服装、能源电力等十大技术产业。主要企业有亚洲最大的药用玻璃生产企业—山东药用玻璃股份有限公司、中国最大的硅酸铝耐火纤维生产企业—山东鲁阳股份有限公司和全国知名食品企业—汇源食品饮料公司、山东瑞阳制药有限公司、益母妇女用品有限公司、山东联合化工、山东沃源新型面料股份有限公司、淄博华联矿业有限公司、淄博新力集团等。现有规模以上工业企业130家，拥有6家上市公司。农业：林果、瓜菜、畜牧养殖是沂源农业三大支柱产业，沂源是全国果品生产百强县和无公害果品生产示范基地县，产出的红富士苹果、巨峰葡萄、红提葡萄、中华寿桃、大樱桃在南方市场供不应求，并出口多个国家与地区。全县粮经比例达到1：9，全县粮食播种面积10万亩，蔬菜12万亩，中药材8万亩，果品种植面积70多万亩，年产果品10亿公斤，是“全国果品生产百强县”、“全国无公害果品生产示范基地县”。全县绿色、有机认证农产品80个，其中有机认证农产品60个，国家地理标志认证农产品3个，建成了中国首个有机苹果标准化生产示范区，国家级标准化生产示范区达到3个。服务业：全县现有流通企业100多家，各类市场200多处。传统服务业发展活力增强，现代服务业加快发展，服务业增加值占GDP的比重三年提高了9个百分点。沂源县大力实施“旅游带动”战略，文化旅游业发展实现新突破，被认定为“山东古人类发源地”、“中国牛郎织女传说之乡”；2008年6月，沂源“牛郎织女传说”被列入国家级非物质文化遗产名录。文化旅游资源牛郎织女景区地址：沂源县燕崖乡政府驻地东5公里景区简介：牛郎织女景区为国家AAA级旅游景区。景区内有织女泉、天孙台及罕见的叶籽银杏、角度不整合面等自然和地质奇观。景区内建有世界爱情邮票博物馆和牛郎织女民俗展览馆。景区内大贤山海拔532米，森林覆盖率96%。沂源“牛郎织女传说”被列为国家非物质文化遗产名录。九天洞景区地址：沂源县土门镇景区简介：九天洞景区为国家AAAA级旅游景区。九天洞发育于地持年代上的古生代奥陶纪石灰岩岩层中。九天洞洞腔长518米，高5-18米，游程往返约1.2公里。大面积的球状和针状结晶体、月奶石、石花、石莲被誉为“九天四绝”，是全国稀有景观类型最多的溶洞，同时又是石花面积最大的溶洞，具有重要的科学和观赏价值。九天洞石花，类型之多样，面积之广大，国内外无与伦比，并称之为“天下第一石花洞”。鲁山国家森林公园风景区地址：沂源县燕崖乡政府驻地东5公里景区简介：鲁山国家森林公园风景区为国家AAAA级旅游景区。鲁山森林公园面积4.5万亩，森林覆盖率95%以上，主峰海拔1108.3米，为山东省第四高峰。园内有五大自然景区：锦绣谷景区、鲁山极顶景区、紫竹林观光区、生命源生态旅游区、溶洞群风景区。景区内有玄云瀑布、高山平湖、毛竹园、望峰洞、响水潭、一线天及明代的大雄宝殿、陀禅寺、牛志公塔等古建筑100多个景点，园内植被茂密，空气清新，负氧离子含量高，被誉为“天然氧吧”。618战备电台旧址旅游区地址：沂源县鲁村镇草埠村北临景区简介：618战备电台，原为山东人民广播电台战备台，是二十世纪六十年代由济南军区司令员杨德志将军亲自选址兴建，位于沂源县鲁村镇峨峪村北山中。海拔高度400米，相对高度200米，占地面积229亩。电台机房设在山中坑道内，坑道总长470米，施工面积2820平方米。景区广电度假村集客房、餐饮、娱乐、旅游于一体，拥有达到三星级标准的宾馆酒店。中华大果园地址：景区介绍：现有各类果品70万亩，年产各类果品10亿公斤，全国果品生产百强县、无公害果品生产示范基地县。各种生态农业景观与山地森林和湖泊溪流交相辉映，营造了优越的生态旅游环境。每年举办桃花节、大樱桃采摘节、中华大果园金秋采摘节等系列采摘活动。项目地块分析淄博市沂源县杜庄镇焦家上庄村地块位置地块现状地块周边规划地块优劣势分析优势分析：1、良好的自然环境2、空气清新，无环境污染3、本地具有众多自然文化景观4、背靠逐步成熟的沂源旅游市场5、土地成本优势劣势分析：1、项目里中心城区较远2、项目周边开发程度较低3、周边相应的配套设施较少4、交通便利性差目标现状差距规避风险：规避项目开发风险，使项目郊区的概念弱化。项目距离城区较远，开发普通住宅存在较大风险。需通过准确的定位来规避风险。项目价值利润目标：在合理利润的前提下，争取价值最大化。项目所在区域不成熟，产品价值被低估，需挖掘地块价值并打造项目产品领先的价值体系。项目现金流目标：快速回笼资金周边类似项目及相应的配套设施不齐全，休闲、旅游等知名度相对较低。需通过对项目产品的创新包装和先进的营销体系来完成。123开发目标解析—核心问题界定——目标差距分解板块认知度低，预期潜力需大力挖掘项目价值挖掘难度大，存在开发风险表现一表现二表现三表现四表现五距离市中心相对较远周边生活配套缺乏区域影响力相对较低交通便利性相对较差开发目标解析—核心问题界定地块所在区域养生、旅游等资源并没有被广泛接受通过对地块周边区域环境、规划及地块本身优劣势分析，沂源自然人文景观、良好的自然环境及丰富的旅游资源将是充分体现本地块价值的重要依托。项目定位市场本体机会点无论规模、位置、开发实力，本项目均不占明显优势，借助区域发展机会及“翠屏山庄”的开发，采取借势及市场补缺策略，充分发掘环境、人文、旅游价值将是本项目成功开发的关键之所在！项目定位—市场定位环境清新，无任何污染，凸显项目的休闲养生价值立足于中高端发展方向，展现经典异域风情，提升形象力依附于当地文化、旅游资源，以达到产品的价值实现区位属性：休闲养生生活产品属性：西班牙印象高尚住区市场属性：高性价比项目市场定位：休闲、养生、旅游度假中心项目定位—市场定位休闲沂源县依托70万亩林果资源，积极发展以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐”为内容的乡村旅游休闲活动。至今为止，沂源县已经具备了以苹果人家、燕崖人家、唐山人家为代表的农家乐60余户，以苹果、樱桃、寿桃等为主题的采摘园区100多个。养生沂源是“齐鲁生态高地”。实施了“绿满沂源”造林绿化工程，全县森林覆盖率达到55.7%，城区绿化覆盖率达到45.7%。以鲁山国家森林公园为代表的高山林海，是名符其实的“天然氧吧”；境内无客水流入，无“三废”污染，全县主要环境质量指标达标率均为100%。是理想的养生之地。旅游度假沂源的旅游资源十分丰富，自然景观和人文景观并茂，是观光旅游之胜地。自然景观有素有小泰山之称的山东第四高峰——鲁山，“北国第一溶洞群”——鲁山溶洞和“鲁山国家森林公园”，人文景观有唐代摩崖石刻和明清时代的织女洞、神清宫等。核心客户职业特点：企事业单位中高层领导、私营业主置业目的：养生、投资置业特征：拥有一定财富，希望改善居住环境。核心客户置业目的：自住、投资置业特征：想提高居住品质，但资金有限，作为一项投资还可以享受度假重要客户潜在客户置业目的：自住、投资置业特征：看好当地环境及发展潜力经济能力：拥有一定的财富，但投资渠道较少客群定位目标客户群特征：具有一定的社会地位和思想内涵；个人素质较高有稳定、可观的收入来源.讲究生活品质，对待健康非常重视；喜欢旅游等户外活动。产品总体规划设计建议：产品形态：项目位于沂源旅游线路的延长线上具有开发旅游地产的先天优势户型面积：户型设计以小面积公寓为主产品设计突出实用性和功能性整体风格：通过建筑外立面、园林景观等精心设计与施工，体现项目高品质感，打造出与当地气候、人文条件相吻合的社区。产品定位户型设计示例户型设计示例价格定位鉴于本案地块以及周边情况，采用市场导向法进行入市价格预测。主要参考项目价格表现：若其当前入市，入市价格约为3000元/㎡。本价格本着低价入市，规避风险的原则制定，具体价格根据市场情况及时调整！开发建议原则一：主题先行，强势的主题定位成为核心竞争力。原则二：景观展示、商业和配套优先。原则三：用创新产品引领市场，配合部分低风险产品，确保首期旺销。原则四：便于建筑施工操作。原则六：控制规模，制造稀缺；原则五：启动区要选择通达性和昭示性较好的位置。首期开发建议—开发原则首期开发建议—开发目标快速完全销售：力求通过项目价值的聚合，最终实现项目的快速销售，达到资金回笼预计目标，降低开发风险。奠定项目形象：通过项目开发，树立项目养生、旅游地产的高端物业形象；树立项目品牌：通过推动项目品牌树立，达到品牌广泛、有效传播，形成品牌溢价的目的；首期营销建议—营销展示策略控制资金风险，预留空间：先期造势，商业用地在资金压力不大情况作适当开发，形成商业氛围，改善配套条件，同时又能预留项目发展空间，价值实现最大化；实景园林展示，场景营销：通过必要的园林场地展示，客户体验感更具丰富和实在，达到潜移默化的目的；生活方式建立，体验营销：通过项目养生、健康概念的生活化场景展示，达到展示项目规划，独具特色的生活方式的目的。养生主线生活主线借势当地原生态的自然环境、以及现在人们对健康要求的提高将项目打造为养生之地。丰富的文化、自然旅游资源和人文景观，沂源将成为旅游、度假的首选。产品主线花园洋房创新型产品，高附加值和超高性价比将是打动客户的关键性因素，成就淄博市场物业典范。首期营销建议—推广主线选择营销策略执行—四张王牌渠道牌行销牌活动牌体验牌营销策略首期营销建议—宣传执行渠道牌媒体宣传渠道报纸：户外：高炮、路牌、围档、现场指引系统电视、电台：三维宣传片、报时广播杂志、DM单页：《业主会刊》、直投派发、邮寄网站：淄博信息港短信：销售工具楼书、折页、单页小礼品、环保购物袋首期营销建议—营销策略执行渠道牌首期营销建议—营销策略执行展示营销：大型商场、酒店、饭店、银行室内、室外演出活动配合渠道牌首期营销建议—营销策略执行活动牌首期营销建议—营销策略执行活动，作用在于对产品施加推力，使产品能够更快地进入市场和扩大市场。在项目每个阶段根据销售进度而推出不同形式的活动，可以提高项目的知名度、美誉度以及社会认知度，也为销售人员创造了与客户之间更缓和的交流机会。利用售楼处的启用节点，正式开始客户接洽，同时形象推广阶段全面展开营销中心启用仪式阶段主题活动首期营销建议—营销策略执行阶段主题活动利用前期较长时间蓄客，举行盛大解筹活动，聚集人气，实现推出单位快速销售，造成市场轰动和追捧，在下一轮次控制推货销售的基础上，顺利的实现价格攀升并能够快速去化。开盘仪式首期营销建议—营销策略执行首期营销建议—营销策略执行体验营销：现房体验售楼处样板间（提供菜单式装修，多种风格）景观体验售楼处周边看房通道示范景区体验牌首期营销建议—营销策略执行行销牌直销渠道：1、中上阶层会所、俱乐部VIP成员2、高档车如奔驰、宝马、奥