房地产业务流程优化方案项最终版-123页

企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第1页共123页策划说明按照董事会年初制定的“规范化年”的基本要求，在营商中心以及集团高层的亲自指导下，由地产集团总裁助理顾志均为主要领导，以招商企划总监李小明牵头，以企划部经理李建华，副经理吴赞科、王晓为主要组成人员，以业务有机组合为原则，融入营销中心、招商中心、工程部、集团管理部、审计部、法务部、信息部、国际购物中心、物业管理公司以及各项目营销部组成流程化工作小组，实施企业流程设计以及流程培训。地产流程设计，我们参照国内成功商业地产企业为蓝本，以正在实施的业务为依据，以流程再造理论为指导，要求全员参与，站在战略高度上进行设计，确保在未来三到五年内不落后，能够适应集团的战略发展和要求。本项工作设计时间为半年，由企划部与集团本部管理部制定工作计划表，请各部门通力合作，充分体现企业“全员一致的理念、真诚客观的协作、永续不竭的创新、市场认同的满意、自觉务实的责任”的核心理念。本方案为草案，是公司重大商业秘密，严禁外传。公司保留追究法律责任的权利。企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第2页共123页一、盛世地产业务调研过程回顾二、盛世业务现状问题分析2.12.12.12.1房地产行业的常见管理模式分析2.22.22.22.2盛世地产综合能力方面还存在的差距2.32.32.32.3盛世地产集团当前急待解决的主要问题三、盛世地产业务流程优化方案3.13.13.13.1本次流程优化的目标3.23.23.23.2盛世地产集团组织结构图3.33.33.33.3房地产项目各阶段流程改进的重点3.43.43.43.4房地产项目全程责任矩阵3.53.53.53.5盛世地产业务流程总图3.5.13.5.13.5.13.5.1新项目投资确定流程3.5.23.5.23.5.23.5.2设计管理流程3.5.33.5.33.5.33.5.3招投标流程3.5.43.5.43.5.43.5.4设计变更流程3.5.53.5.53.5.53.5.5甲供材料采购流程3.5.63.5.63.5.63.5.6甲定乙供材料采购流程3.5.73.5.73.5.73.5.7工程质量管理制度3.5.83.5.83.5.83.5.8物业接管验收流程3.5.93.5.93.5.93.5.9策划管理流程3.5.103.5.103.5.103.5.10招商管理流程3.5.113.5.113.5.113.5.11租金收缴流程3.5.123.5.123.5.123.5.12退铺流程3.5.133.5.133.5.133.5.13销售管理流程3.5.143.5.143.5.143.5.14合同管理流程3.5.153.5.153.5.153.5.15工程结算审计流程3.5.163.5.163.5.163.5.16付款控制流程3.5.173.5.173.5.173.5.17档案管理制度四、展望未来企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第3页共123页1.1.1.1.第一部分、盛世地产业务调研过程回顾2007年度（1次启动会＋32次访谈）时间调研对象6月17日1、盛世地产流程启动会；6月18日1、营销总监王总调研；2、招商企划总监李总调研；6月19日3、营销副总监高总调研；4、法务部调研；5、综合管理部调研；6、造价管理部调研；6月23日7、采购部调研；8、规划设计部调研；9、东盛总工史总调研；6月24日10、东盛总经理顾总调研11、鼎盛总工侯总调研；12、鼎盛副总经理朱总调研；6月25日13、地产集团总裁杨总访谈；14、地产集团副总裁钱总访谈；15、地产集团总裁助理顾总访谈；6月27日16、地产财务部访谈；17、商业公司副总经理吴总访谈；企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第4页共123页2007年度（16次回访）18、明华物业公司总经理褚总访谈；7月08日19、明华物业公司副总经理凌总访谈；20、明华物业公司工程部访谈；21、明华物业公司行政部访谈；22、明华物业公司保安部访谈；7月09日23、商业公司招商部访谈；24、商业公司财务部访谈；25、商业公司企划部访谈；26、商业公司人事部访谈；27、商业公司商场部访谈；7月16日28、集团副总裁吴总访谈；29、集团总裁盛总访谈；7月20日30、地产集团副总裁钱总回访；31、地产集团企划部经理李建华访谈；32、招商部经理徐伟东访谈8月05日33、地产集团营销总监朱总访谈；时间回访对象8月08日1、物业公司总经理褚总回访；2、商业公司副总经理吴总回访；3、东盛营销总监王总回访；4、鼎盛营销总监高总回访；企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第5页共123页5、规划设计部刘杰回访；6、采购部经理盛福泉、李洪飞回访；7、东盛项目公司总工史总回访；8、鼎盛项目公司总工候总回访；8月09日9、法务部缪律师回访；10、造价管理部康云回访；11、东盛项目公司顾总回访；12、鼎盛项目公司朱总回访；13、营销总监朱总回访；14、财物总监助理姚总回访；8月10日15、地产集团总裁杨总回访；16、地产集团副总裁钱总回访；企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第6页共123页2.2.2.2.第二部分、盛世地产业务现状问题分析2.1、房地产行业的常见管理模式分析前期要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，技术管理部进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。在建房过程中要加强项目管理平台的建设。包括建设过程中的成本管理；对外包公司和供应商的资质审查和管理。在售房过程中要加强客户关系管理平台的建设。包括策划、营销和招商的运作管理；客户的信息管理，加强对客户的服务意识，提高满意度。加强对财务的管理。包括应付/实付、应收/实收、现金流的管理。加强对风险的管理。包括法务管理和审计管理。企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第7页共123页2.2、盛世地产综合能力方面还存在的差距房地产开发属于资源整合性很高的行业，各环节都存在利用外包公司的可能，公司整体市场表现是公司自身能力与外包公司能力的组合，要求房地产开发公司有较强的外包质量控制管理能力。2.3、盛世地产集团当前急待解决的主要问题企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第8页共123页3.3.3.3.第三部分、盛世地产业务流程优化方案3.1、本次流程优化的目标各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作；公司能够建立起核心管理团队；充分考虑公司各个部门的接口；在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位；加强各个部门在前期规划设计环节的作用；有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节；有效的管理规划设计、监理、招商等外包代理环节；部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决；激励员工要有主动性和敢于承担责任；企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第9页共123页3.2、盛世地产集团组织结构盛世地产集团组织结构副总裁招商总监总裁办公室主任资料文员东盛步行街商业公司营销部（鼎盛）暖通专业给排水专业强电专业弱电专业土建专业前期、市政配套鼎盛招商团队项目投资部盛泽广场商业公司东盛招商团队办公室财务部企划专员*招商运营部办公室工程部保安部规划设计部总建筑师采购部经理明华物业公司技术管理部总工程师外地项目项目经理本地项目项目经理技术支持装饰专业景观专业物业公司项目管理处造价管理部经理保洁部营销企划总监营销部（东盛）企划专员*办公室财务部企划专员*招商部商场部财务部财务部*法务部**财务部和法务均为盛氏集团矩阵管理*企划专员由盛氏集团企划部矩阵管理*财务部和法务均为盛氏集团矩阵管理*企划专员由盛氏集团企划部矩阵管理注释：在盛泽以外地区，项目经理配备方框所辖的专业人员注释：在盛泽以外地区，项目经理配备方框所辖的专业人员注释：1、对于项目成员的管理，总工负责从技术支持方面进行管理；项目经理则从进度、质量、安全、协调、报批等方面进行管理；2、大项目、专业工程师组成独立的团队；小项目，专业工程师则可兼顾几个项目。注释：1、对于项目成员的管理，总工负责从技术支持方面进行管理；项目经理则从进度、质量、安全、协调、报批等方面进行管理；2、大项目、专业工程师组成独立的团队；小项目，专业工程师则可兼顾几个项目。企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第10页共123页3.3、房地产项目各阶段流程改进的重点1、市场策划阶段：市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，集团高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。本阶段流程优化包含：《新项目投资确定流程》。本阶段工作关系示意图如下：2、方案设计阶段：在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第11页共123页本阶段流程优化包含：《设计管理流程》。本阶段工作关系示意图如下：3、项目施工阶段：在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力。本阶段流程优化包含：《招投标流程》、《设计变更流程》、《甲供材料采购流程》、《甲定乙供材料采购流程》、《工程质量管理制度》、《物业接管验收流程》。本阶段工作关系示意图如下：企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第12页共123页4、销售、招商与服务阶段：企划部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键；本阶段流程优化包含：《策划管理流程》。本阶段工作关系示意图如下：全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑；企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第13页共123页本阶段流程优化包含：《销售管理流程》、《招商管理流程》、《租金收缴流程》、《退铺管理流程》。本阶段工作关系示意图如下：5、全程风险管理过程：风险控制是实现全程项目管理的关键；为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开始前三个月开始立项。本过程流程优化包含：《合同管理流程》、《付款控制流程》。本阶段工作关系示意图如下：企划部盛世地产业务流程优化方案项目主持：李小明企划：李小明李建华吴赞科王晓第14页共123页立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间进行充分论证的合同签订，经办人及其部门领导将要承担为此风险带来的损失。文档会签流程：经办人—直接领导审批—相关部门会签—副总裁审批—总裁审批—文员发放（1）直接领导对经办人申请的正确合理性把关，如不同意请直接打回修改；（2）相关部门会签时要清楚明白表明自己的观点，与本案无关时可以不签；（3）副总裁要充分整合经办人及其直接领导、相关部门会签的意见，如前面意见存在分歧时，要清楚明白表明自己的观点。不能简单填写“同意”了事。（4）总裁发现意见存在歧义时，直接打回重新修改讨论；如果在本案相关人员没有完全签署意见时，先不要签署意见，避免前面人员填写“参见总裁意见执行”等怪异现象发生。如果情况非常紧急，可通过文员电话询问相关人员意见，取得同意后方能进行“先上船后补票”，但后续文件必须及时补全。（5）文员除将纸面文档发放给相关人员执行外，还要将最终意见录入电脑中，通过电子邮