估价实务-讲义试题

1996年试卷土地估价实务一、综合计算实务（共三小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式，计算步骤，需安公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）1．某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4％。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991－1996年该地区物价指数平均每年上涨8％，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。成本法加房屋第一步：采用成本逼进法计算土地使用权现值1）土地取得费：20万元/亩＝300元/平方米2）土地开发费：2亿元/平方千米＝200元/平方米3）计算利息：300×｛（1＋12％）1－1｝＋200×｛（1+12％）0.5－1｝＝47.67元/平方米4）计算开发利润：（300＋200）×15％=75元/平方米5）成本地价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝622.67元/平方米6）土地出让增值收益＝622.67×15％＝93.40元/平方米7）目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为（622.67＋93.4）×｛1－1/（1＋10％）45｝＝706.25元/平方米8）土地使用权总价＝706.25×2000＝1412500元第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值计算年折旧费因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。年折旧费＝重置价/耐用年限＝1500×2500/48＝78125元建筑现值＝重置价－年折旧费×已使用年限＝1500×2500－78125×3＝3515625元第三步：计算房地产现值房地产现值＝土地使用权现值＋建筑物现值＝1412500＋3515625=4928125元2．某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元/平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3％计算，年维修费按年租金的8％计算，保险费不计，税金按年租金的12％计算，年折旧费按维修费的80％计算，该类建筑耐用年限为50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估计等专业费用为地价的2％。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。假设开发套收益第一步：计算开发后不动产价格1）计算年出租总收入：600×20000×80％×75％＝720万元2）计算出租总支出：管理费＝720×3％＝21.6万元维修费＝720×8×＝57.6万元保险费不计税金＝720×12％＝86.4万元年折旧费＝57.6×80％＝46.08万元年支出合计＝21.6＋57.6＋86.4＋46.08＝211.68万元3）计算年出租纯收入720－211.68＝508.32万元4）开发后不动产总价＝（508.32÷8％）×｛1－1/（1＋8％）38｝＝6012.85万元第二步计算建筑费和专业费1500×20000＝3000万元第三步计算开发利息3000×60％×｛（1＋15％）1.5－1｝＋3000×40％×｛（1＋15％）0.5－1｝＝506.69万元第四步计算开发利润6012.85×15％＝901.93万元第五步计算开发完成时的地价6012.85－3000－506.69－901.93＝1604.23万元第六步可能的最高投标地价1604．23/（1＋15％）2（1＋2％）＝1189.24万元成本、收益、市场3．一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程序为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。（3）于A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。（4）当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12％，投资回报率10％，土地增值收益率20％，土地还原率8％。（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：交易情况指数地价指数区域因素指数个别因素指数评估宗地10011895100征地案例8011895100出租案例10810695102出让案例112100105105请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。第一步根据征地资料用成本逼进法计算三通一平征地案例50年价格昨晚比较案例价格取得费＝35万元/公顷＝35元/平方米开发费＝50元/平方米开发利息＝35×｛（1＋12％）1－1｝＋50×｛（1＋12％）0.5－1｝＝7.12元/平方米开发利润＝（35＋50）×10％＝8.5元/平方米地价＝（35＋50＋7.12＋8.5）×（1＋20％）×｛1－1/（1＋8％）50｝=118.17元/平方米第二步根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平50年价格作为比较案例价格（23÷8％）×｛1－1/（1＋8％）50｝－150＝131.37元/平方米第三步用出让资料计算出让案例三通一平50年价格作为比较案例三的价格224×｛1－1/（1＋8％）50｝/｛1－1/（1＋8％）40｝－100＝129.8元/平方米第四步进行比较修正评估宗地价格1)=118.17×100/80×118/118×95/95×100/100=147.71元/平方米评估宗地价格2)=131.37×100/108×118/106×95/95×100/102=132.75元/平方米评估宗地价格3）＝129.8×100/112×118/100×95/105×100/105=117.84元/平方米第五步估算宗地价格评估宗地价格＝（147.71+132.75+117.84）÷3=132.77元/平方米1998年试卷土地估价实务1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1－3层为商务，建筑面积为4000平方米；4－10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4，该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元，1998年该大厦所有者拟进行股份改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米/日，写字楼实际租金为3.5元/建筑平方米/日同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5元/平方米/日（可出租面积占建筑面积的75％），出租空置率为5％；写字楼为4.0/日/平方米（可出租面积占建筑面积的70％），空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费10元/建筑平方米，年保险费用为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％。该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原利率为9％。收益还原法第一步计算大厦房地产总收益商场年总收益＝5.0×4000×75％×（1－5％）×365＝520.125万元写字楼年总收益＝4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.2万元房地产年总收益＝520.125＋613.2＝1133.325万元第二步计算房地出租年总费用年总管理费用＝1133.325×5%=56.67万元年总维修费用=3000×(4000+7500)×8%=276万元年总税费=30×(4000+7500)=34.5万元年保险费=3000×(4000+7500)×2‰=6.9万元年折旧费=｛3000×(4000+7500)｝÷48=71.875万元年总费用=56.67+276+34.5+6.9+71.875=445.945万元第三步计算房地年纯收益纯收益＝1133.325-445.945=687.38万元第四步计算目前房地产总价值总价值＝a/r×｛1-1/（1＋r）n｝总价值＝687.38/9%×｛1－1/（1＋9％）45｝=7479.52万元第五步计算大厦房产现值重置价格＝3000×（4500＋7500）＝3450万元房产现值＝3450－71.875×3＝3234.375万元第六步计算大厦所占用土地目前的地价总地价＝房地产总价－房产现值＝7479.52-3234.75=4245.145万元单位地价＝4245.145÷2875=14765.7元/平方米2．某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竟投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标价格评估。该估价机构收集到有关资料如下：（1）A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成品均匀投入，建成后即可全部售出。（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产总价的6％；银行年贷款利率为11％，土地还原利率为8％。（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/平方米实例C：2730/平方米实例D：2500/平方米A宗地上建成后的房地产于上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示歌案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产：比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100－1－5－4交易情况1000－1＋1区域因素100－2＋2－3个别因素1000＋10＋5使用年期100－30－1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。剩余套市场第一步采用市场比较法确定不动产总价1）分别计算三个案例的试算价格：B＝2370×100/99×100/100×100/98×100/100×100/97=2518.35元/平方米C=2370×100/95×100/99×100/102×100/110×100/100×=2587.09元/平方米D=2500×100/96×100/101×100/97×100/105×100/99=2557.12元/平方米2）采用算术平均求取不动产总价单位面积不动产＝（2518.35+2587.09+2557.12）÷3=2554.19元/平方米不动产总价＝2554.19×2000×4＝2043.352万元第二步计算建筑成本费用及利润1）建筑费＝600万元2）专业费＝600×6％＝36万元3）不可预见费＝600×4％＝24万元4）利息＝（600＋36＋24）×｛（1＋11％）1－1｝＋地价×｛（1＋11％）2－1｝＝72.6+