以人为本解决城市低收入家庭的住房问题

1以人为本解决城市低收入家庭的住房问题摘要:最近几年以来，城市低收入家庭的住房问题已逐渐成为影响我国经济持续发展和社会稳定的主要因素之一。人类进入21世纪，住房，一个最基本的人权理应得到保障。但是，在世界上没有一个国家在住房需求上达到真正的平衡，我们应该坚持以人为本，采取灵活机智的策略解决城市低收入家庭的住房问题，使人们生活达到真正的全面的小康。关键词:以人为本；低收入家庭；住房问题随着经济的发展，住房差距的扩大，大量涌入城市的农民和城市下岗职工需要有一个良好的居住场所的愿望日益迫切。安居才能乐业，安居才能做到民心稳、政局稳、经济稳，这也是与全面建设小康社会的目标相符合的，这也是“消除两极分化，最终达到共同富裕”在解决住房问题中的运用。关于如何解决城市低收入家庭的住房问题有很多专家、学者提出了许多非常好的意见和建议，在此我只想从以人为本，人性化的角度谈一谈如何解决这个问题。一、目前城市低收入家庭的住房问题比较突出1、城市低收入家庭住房困难的原因改革开放使中国城市的土地开始了有偿使用和住房商品化的革命，1979年起，我国先后经历了住房制度改革的试点、招租、优惠卖房和全面改革等阶段。1991年上半年，国务院发布了《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》，并于月份召开了全国住房制度改革工作会议。房改的浪朝席卷了华夏大地，土地使用制度和住房制度改革为房地产业和房地产经营的发展提供了适宜的环境，带来了良好机遇。尤其是在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的指导下，各地采取了多种形式组织经济适用房建设，使大部分城市居民的住房条件得到了极大的改善[1]。然而，也有一部分城市低收入居民由于经济原因住房仍然没有得到改善，无房户、租住户、困难户依然存在。他们可以分为以下几个群体:(1)改革开放后，由于企业不能适应市场经济的环境，而最终导致破产或半破产的企业下岗职工，以及政府机关和事业单位裁减下的冗员；(2)广大进城务工的农民，他们租住简陋的民房而栖住在城市；(3)由于城市化而失去土地的农民，虽然成为了城市居民，但经济状况并未得到改善。他们成2为了我国城市低收入的主要群体，在住房改革，货币化分房中被遗留了下来。当然，城市低收入群体的住房问题首先是在我国社会保障体制不完善的情况下造成的。1978年以前，住房都由国家建设，统一分配，因而不存在这些问题。1978年后，有些以前经济效益好的单位现在面临倒闭，因而也就无力为企业职工缴纳住房公积金。据报道，目前住房公积金覆盖率只占城镇从业人员的32%，大量非国有企业和个体人员如私营企业，个体工商业者，一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等，并未享受住房公积金政策。其次，有一部分低收入家庭也有自身的原因。思想观念还没有改变过来，下岗以后，由于没有技术、年龄偏大、文化程度偏低，再就业较难。但城市也有许多职位空缺，如：家政、推销、保洁等，他们通常不愿从事，处于一种“等”、“靠”“、要”的心理。因而造成家庭收入低，由此带来住房问题难以解决。再次，也有部分家庭是由于疾病，突发性的灾难造成家庭贫困，这是最应，也应首先得到解决的家庭。2、城市低收入家庭住房存在的问题(一)住房紧缺的问题我国住房问题的主要方面在于住房的供求不能达到平衡，这是由市场潜在需求大于有效需求量所引起的。第一，潜在需求不断增大。潜在需求是指有相当一部分消费者可能对某物有一种强烈的需求,而现成的产品或服务却又无法满足这一需求。以下几个方面导致了住房的潜在需求的增加：一是因住房的自然更新形成的需求；二是人口增长形成的需求。进入1990年代，我国城镇人口的出生率与自然死亡率增长率呈下降趋势，但由于1970-80年代人口相继进入婚育期，人口的年自然增长量明显增加，从而引致了对住房大量的需求；三是城市化进程形成的需求；四是生活水平提高形成的需要。随着我国市场经济的快速发展，人们的生活水平快速提高，住房条件的要求逐步提高，从而对住房的需求也进一步扩大。同时由于我国现今土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足，导致了现有的住房满足不了消费者日益增长的住房需求。第二，有效需求不足。有效需求是指在有支付能力的条件下满足不同消费者3的需要。尽管我国住房市场的潜在需求巨大，但因房价过高，存在支付能力的障碍，致使有效需求大大小于潜在需求。根据中国统计局2006年11月统计数据现示，商品房空置面积分类指数为105.43，比10月份上升2.14点，比去年同月上升6.51点。截止到11月底，全国商品房空置面积为12,355万平方米，同比增长7.9%。其中，空置商品住宅6,723万平方米，增长6.4%。商品房的空置并不表示我国居民的潜在需求已经得到满足，而是因为中低收入者支付能力的限制导致的房屋的空置。据有关部门统计，在大量商品房空置的同时，人均居住面积低于4万平方米的住房特困户仍大量存在。房地产开发商根据居民的潜在需求开发商品住房的同时，城镇中低收入者支付能力的限制导致的有效需求的不足，这种有效需求和潜在需求间的较大的差距，使得我国住房供求不能达到平衡。(二)住房的社会公平性问题我国城镇住房制度改革自1988年起启动到1998年新的房改政策出台历经10年。十年房改虽然取得了很大的成绩，但住房分配不公、住房供应紧张的问题并未根本解决。同时，在近几年的住房改革中又暴露出了一些新的问题。最突出的问题是在仍然存在许多住房困难户的同时，大量新建商品住房空置。这是因为，在我国一部分人由于房价或者租金过高居住拥挤甚至无房可居，而另外一部分人却拥有豪宅或者房屋闲置。住房问题的社会公平性不仅涉及到中国市场经济体制建设过程中基本核心的制度价值取向，同时也是衡量我国社会主义公共治理水平的重要标准。上述对于市场经济与住房问题关系的认识，如果不能基于社会主义和谐社会应有内涵理论高度给予回答，就不可能明确中国社会主义市场经济未来发展模式和价值取向。二、美国解决城市低收入家庭住房问题的经验和启示：以人为本并融入市场机制其实，我们国家现在的情况在西方发达国家早就经历过了，因而，可以广泛借鉴国外经验，避免走弯路，同时追求最佳效果。如美国先后经历了国家投资建设廉租住房———私人为主投资建设廉租住房———发放住房补贴为主———以市场机制解决为主的发展模式。第三个阶段持续的时间较长，但由于低收入家占家庭总数的18%，致使美国政府每年用于住房维修建设和租金补贴的财政支出都4超过100亿美元，20世纪70年代末美国经济下滑，大大加重了美国联邦政府的经济负担。现在美国联邦政府用在解决低收入家庭住房上的投资越来越少，在纽约市一种新的解决低收入家庭住房的办法叫做“混合收入出租公寓”。市政府下属的每一个社区在审议本社区开发商房产项目时与开发商达成协议，在项目完成后，该房产项目中的20%的单元房必须按低收入家庭廉价招租。也就是说，一个房产项目中，80%的单元房按市场价格招租；其余20%由市政府在媒体上刊登广告招租低收入家庭。所以这种“混合收入出租公寓”也被称为“二一八式公寓”[4]。纽约市政府一般对这种房地产项目提供免税贷款的优惠条件，使得房地产商也有利可图。这种方式将成为替代20世纪80年代以来那种由政府大包大揽解决低收入家庭住房的办法，由于这种方法使各方均受益，将会成为城市中解决低收入家庭住房的新途径。现阶段我国正进行市场经济改革，应大力提倡通过市场的机制来解决住房问题，不妨将纽约市的这种方式在我国进行试点。因为，从理论上来讲，我国百分之七八十的家庭属于中低收入家庭，低收入家庭从绝对数字来看偏多，若长期由国家担负所有责任是很困难的。而集中建设廉租住房易形成平民窟的问题，与市民工作、上学难以配套，而且会不利于社会的稳定，不利于形成良好进退机制。进行租金补贴易受国家财政的制约，难以保障，尤其在西部地区。因而，从长远来看这种方式应是一种较好的解决方式。三、在解决城市低收入家庭住房问题时要坚持以人为本1、房地产开发中的以人为本理念（1）居室设计符合当代人的起居需要。在居室设计方面应根据所需的家庭现状、社会习惯、居住行为特点及对未来要求等为出发点,在平面布局、功能设置、空间利用等方面进行积极的探索。户型上应以一室一厅和二室一厅为主,建筑面积应以当地人均居住面积为标准。在平面布局上是大厅小卧室，要达到小而精，小而舒适的程度。（2）道路交通展现当代人的出行需要。由于是解困房，在交通方面更应考虑居民的经济承受能力，应做到住的好，行得了，花费少。（3）结构布局适应当代人的社交需要、环境设计满足当代人的审美需求。在环境方面也应达到绿化到位，卫生良好，与其他社区交错布局。（4）社区功能考虑当代人的发展需要。还要充分考虑小孩上学，居民就业的需要，建设好配套设施，使低收入家庭住得了，住的好。52、解决城市低收入家庭住房问题的人本化原则区位布局的便民原则。每个城市应根据本市的特点，在解困房布局上以点为主，贴近低收入家庭原有居住地，尽量为低收入家庭减少不必要的开支，从综合的层面上解决问题。效率优先兼顾质量的原则。由于我国城镇人口总量大，因而低收入家庭的绝对数也大，在各个城市有限的财政经费中拿出一部分资金来解决城市低收入家庭住房问题，当然会追求资金使用效率最大化，以有限的资金解决尽可能多的低收入家庭。“群众利益无小事”，效率应兼顾质量，解困房不能成为危房，不能越解越困。居民自愿与综合统筹相结合的原则。任何解决问题的措施都不应是一厢情愿，而应是居民意见与民主决策的结果，是符合当地民情、民心的措施。居民应自愿选择解决方式，补贴、减租、配租、配房等，将居民的意愿与当地实际相结合从根本上解决问题。3、解决城市低收入家庭住房问题的人本化措施财税措施。通过财政和税收两条线扶助低收入家庭，财政支持每年在总量方面应有一定增长，解决问题的面应广一些，解决的对象应多一些，能够通过自己贷款或其他途径购买住房的应财政贴息，同时应鼓励低收入家庭购买住房，愿意购房的可以一次性给予正常情况下补贴的双倍。在税收方面，对存在大量困难职工的困难企业应免税或减税，建设困难职工住房应免税，廉租房的建设、收购公房、接收捐赠公房都应免税或减税。补贴措施。根据一定的标准发放住房补贴，变暗补为明补，低收入家庭到市场租赁住房，可以把保障机制融入市场机制之中，最大限度地减少了对市场配置资源效率的干扰，适应了中国经济结构转变时期职工就业、收入状况变动较快的实际，有利于形成退出机制。投入措施。建设适当的廉租房，主要用来解决孤寡老人，病残人员家庭的住房，以及进城务工农民（月收入在所在城市最低生活保障线附近的农民）短期居住，而且各个城市可以根据具体情况，实行收购旧房、清退公房、建设适当的廉租房、直接帮助居民维修或改扩建等多种途径进行，同时应注意分散建设，这样有利于适时退出。6就业措施。从税收、工商、信贷和城建等方面制定一些优惠政策以积极发展劳动密集型产业、第三产业尤其是社区服务业。对自谋职业，用人单位吸纳下岗失业人员，优势产业利用闲置厂房、资金、技术和设备等就地安置下岗失业人员，应给予鼓励支持。不断完善社会保障、职业介绍、职业指导、职业培训等服务，为低收入家庭居民的再次就业创造条件。参考文献：[1]成思危.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点[M].北京：民主与建设出版社，1999.[2]陈劲松.公共住房浪潮[M].北京：机械工业出版社，2005.[3]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析[M].北京：中国物价出版社，2002.[4]林增杰.公房入市政策[M].北京：中国人民大学出版社，2007.[5]万婷.完善我国城镇住房保障制度的政策性研究[J].中国房地产金融，2006，(03).[6]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[J].上海：上海财经大学出版社，2003.[7]余南平.市场经济制度与住房社会权力保护[J].毛泽东邓小平理论研究，2006，(05).[8]郑征.共同的责任多样化的方式-国外中低收入家庭住房政策经验简介[J].中国经贸导刊，2006，(04).