信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

1信托公司房地产投资信托计划试点管理办法(草案)第一章总则第一条为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。第二条本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。第三条信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。第四条信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。第五条房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。第六条信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。第七条中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。2第二章房地产投资信托计划的设立第一节信托公司资质第八条设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：（一）注册资本不低于5亿元人民币；（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员；（三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；（四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会；（五）过去三年连续盈利；（六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好；（八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。第九条信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：（一）申请报告；（二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；（三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；（四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；（五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；（六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。3第二节信托计划的发售第十条房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。第十一条信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：（一）信托合同期限为五年以上；（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；（三）信托单位持有人不少于一百个；（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；（五）房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。第十二条信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：（一）可行性研究报告；（二）信托合同草案；（三）资金保管协议草案；（四）发售说明书草案；（五）注册会计师出具的会计意见书；（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；（八）律师事务所出具的法律意见书；（九）中国银监会要求的其他文件。第十三条信托合同应当包括下列内容：（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；（三）信托计划总额和信托合同期限；4（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；（八）信托收益分配原则、执行方式；（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；（十一）信托财产的投资策略；（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；（十五）争议解决方式；（十六）当事人约定的其他事项。第十四条房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；（四）将要收购的物业的详细介绍；（五）交易及其结构的特定特征；（六）实际交易的特定细节；（七）定价及估值；（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；（十一）会计调查报告；（十二）税务意见书；（十三）法律意见书；5（十四）风险警示内容；（十五）中国银监会要求的其他内容。上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。第十五条中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人；不予核准的，应当说明理由。第十六条信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。前款规定的文件应当真实、准确、完整。对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。第十七条信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。第十八条在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。第十九条房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。第二十条投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立；信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：（一）以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用；（二）在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返6还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。第二十一条房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。第三节信托公司的职责第二十二条信托公司应当履行下列职责：（一）依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜；（二）办理信托计划备案手续；（三）对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账；（四）按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益；（五）进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告；（六）编制季度、中期和年度信托计划报告；（七）计算并公告信托计划资产净值；（八）办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项；（九）召集信托单位持有人大会；（十）保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；（十一）以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；（十二）中国银监会规定的其他职责。第二十三条信托公司不得有下列行为：（一）将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动；（二）不公平对待其管理的不同信托财产；（三）利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益；（四）向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失；（五）依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。7第二十四条有下列情形之一的，信托公司职责终止：（一）被依法暂停或取消营业资格；（二）被信托单位持有人大会解任；（三）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；（四）信托合同约定的其他情形。第二十五条原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人；新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。第二十六条信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。第四节资金保管机构的职责第二十七条资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：（一）净资产和资本充足率符合有关规定；（二）设有专门负责信托财产账户资金保管的部门；（三）有安全高效的清算、交割系统；（四）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施；（五）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；（六）法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。第二十八条资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。第二十九条资金保管机构应当履行下列职责：（一）安全保管信托账户资金；（二）按照规定开设信托资金账户；（三）对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立；（四）保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；8（五）按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜；（六）办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项；（七）对信托计划财务会计报告、中期和年度信托计划报告出具意见；（八）复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值；（九）按照规定召集信托单位持有人大会；（十）按照规定监督信托公司的投资运作；（十一）中国银监会规定的其他职责。第三十条资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。第三十一条有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：（一）被信托单位持有人大会解任；（二）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；（三）信托合同约定的其他情形。第三十二条资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构；新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。第三十三条资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。第三章房地产投资信托计划的运作9第三十四条信托财产应当用于下列投资：（一）投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售；（二）用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业；（三）中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。第三十五条信托财产不得用于下列投资或者活动：（一）将房地产信托资金运用于非房地