乌鲁木齐市房价与地价关系研究

乌鲁木齐市房价与地价关系研究网络高等教育本科生毕业论文（设计）题目：乌鲁木齐市房价与地价关系研究学习中心：喀什技工学校奥鹏学习中心层次：专科起点本科专业：工程管理年级：2014年春季学号：学生：指导教师：完成日期：年月日乌鲁木齐市房价与地价关系研究内容摘要内容摘要是毕业论文（设计）的内容不加注释和评论的简短陈述，具有独立性和自含性。包括课题来源，主要设计，实验方法，本人的主要成果，约含200个字符的中文摘要。关键词：写作规范；排版格式；毕业论文字体要求：宋体，小四号。关键词之间用分号隔开。阅后删除此文本框及内容，按原格式加入你自己的内容。字体要求：宋体，小四号，行距为固定值22磅。阅后删除此文本框及内容，按原格式加入你自己的内容。乌鲁木齐市房价与地价关系研究目录内容摘要...........................................................................................................................2引言...............................................................................................................................41文本格式说明..............................................................................错误!未定义书签。1.1基本要求...........................................................................错误!未定义书签。1.2封面格式...........................................................................错误!未定义书签。1.3内容摘要...........................................................................错误!未定义书签。1.4目录...................................................................................错误!未定义书签。1.5论文正文...........................................................................错误!未定义书签。1.6定义章节标题格式...........................................................错误!未定义书签。1.7参考文献...........................................................................错误!未定义书签。1.7.1标题：“参考文献”............................................错误!未定义书签。1.7.2参考文献说明........................................................错误!未定义书签。1.7.3参考文献示例........................................................错误!未定义书签。1.8其它...................................................................................错误!未定义书签。1.8.1量和单位的使用....................................................错误!未定义书签。1.8.1图表及公式的使用................................................错误!未定义书签。2毕业论文的写作规格..................................................................错误!未定义书签。2.1毕业论文（设计）装订要求...........................................错误!未定义书签。2.2毕业论文（设计）内容简述...........................................错误!未定义书签。参考文献............................................................................................错误!未定义书签。附录..............................................................................................错误!未定义书签。注2：在该页面中点击鼠标右键，选择“更新域…”，在弹出窗口中选择“更新整个目录”，确定即可自动生成目录。阅后删除此文本框。注1：更新目录前必须对每章节的标题做标题格式定义，具体方法参见“1.6节定义章节标题格式”。阅后删除此文本框。乌鲁木齐市房价与地价关系研究引言从引言开始是正文的第一页，页码从1开始编排。注意引言内容不要与摘要内容雷同。引言，或称前言，主要阐述立题的背景与问题的提出。诸如本课题所及的国内外现状、理论依据、研究的意义，并点出自己要研究的主题和本论文要解决的问题等。字体要求：宋体，小四号，行距固定值22磅。阅后删除此文本框及内容，按原格式加入你自己的内容。页码，宋体，五号，居中，底部，正文起始页页码为1。阅后删除此文本框乌鲁木齐市房价与地价关系研究1房价与地价的含义与构成及影响因素1.1房价的含义与构成及影响房价的因素1.1.1房价的含义房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即：房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。房地产作为商品同任何商品一样，[1]是使用价值和价值的统一体。房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。1.1.2房价的构成房价构成因素只是构成房价的主要因素，包括有土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税等。其中房地产开发经营成本和利润占的比重最大。（1）首先是土地费用，包括：土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用（2）开发前期的费用：开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。（3）建筑安装工程费用：包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。（4）设备及工器具购置费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。（5）配套工程费：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。（6）预备费：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。（7）管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。（8）贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。（9）销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。（10）税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。（11）利润（12）其他应对不可控因素的费用乌鲁木齐市房价与地价关系研究1.1.3影响房价的因素根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。[3](一)、经济因素影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。(二)、社会因素影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。(三)、行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。(四)、房地产内在因素和周边环境因素这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。这是乌鲁木齐市房价与地价关系研究房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。1.2地价的含义与组成部分及影响房价的因素1.2.1地价的含义一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。1.2.2地价的组成部分1.土地征用费。土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:土地补偿费二土地收益今利息率。土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。对土地投资收益进行补偿的计算公式为:土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数。拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.1.2.3影响